• След две години на силен ръст, жилищният пазар в София навлиза в нов, по-умерен цикъл през първото тримесечие на 2026 г.
  • Данните показват спад в броя на сделките с 12.3% на годишна база, забавяне на темпа на нарастване на цените и увеличено предлагане.
  • Въпреки това пазарът остава активен, подкрепен от ниските лихви по ипотечните кредити.
  • Купувачите и продавачите обаче преразглеждат стратегиите си в условията на новата пазарна реалност.

След две години на силен ръст на цените, ограничено предлагане и еуфория покрай въвеждане на еврото, жилищният пазар в София навлезе в нов, по-умерен цикъл през първото тримесечие на 2026 г. Това сочи анализ на BULGARIAN PROPERTIES.

Периодът се характеризира с налично търсене, но и с по-умерена активност, тъй като купувачите и продавачите преразглеждат своето поведение, посочват от агенцията, чийто изпълнителен директор Полина Стойкова коментира: 

"Пазарът се промени още в края на 2025 г., когато се усетиха първите признаци на спадащ обем от сделки, но тогава той беше в комбинация с ускорен растеж на цените преди влизане в еврозоната. През първите месеци на 2026 г. освен спад в броя на сделките, ставаме свидетели на забавяне на темпа на нарастване на цените и увеличение на предлагането".

Забавяне на ръста на цените

През първото тримесечие средната цена на реално сключените сделки в София е 2 680 €/кв.м., сочат още данните на BULGARIAN PROPERTIES. Това представлява спад спрямо 2 790 €/кв. м за края на 2025 г., но е и годишен ръст от около 29% спрямо средната цена от 2 080 €/кв. м за началото на 2025 г.

Средната крайна цена на закупените апартаменти достига 217 500 евро при 150 000 евро в началото на 2025 г.

BULGARIAN PROPERTIES
BULGARIAN PROPERTIES

Спад в продажбите спрямо пиковата 2025 г.

По данни от Агенцията по вписванията през първото тримесечие в София са вписани 7 529 сделки – с 12.3% по‑малко на годишна база. Това са първи данни за спад на сделките от 2022 и 2023 г. насам.

И тогава, и сега този спад до голяма степен се дължи на пикови нива на продажбите в предходната година и последващо охлаждане на пазара, посочват от агенцията, допълвайки, че пазарът се връща към по‑устойчив ритъм.

Купувачите са по‑внимателни, но търсене има, а продавачите се адаптират към новата реалност.

Търсени райони и имоти

Ккупувачите са склонни да купят имот там, където има налично предлагане - особено на ново строителство, но те са вече и много чувствителни към цените, сочи още анализът на имотната агенция.

Доскоро масово закупувани квартали, като Малинова долина и други райони с активно ново строителство, забавиха темпове заради значително поскъпване.

Същевременно, увеличеното предлагане даде възможност за сключване на повече сделки в стари и винаги търсени квартали - като Лозенец, Изток, Стрелбище, Бели Брези, Красно село и други.

В началото на 2026 г. купувачите на семейни жилища с две спални са по-активни на пазара, отколкото купувачите на двустайни апартаменти. Това води до равен дял с лек превес на тристайните в общите закупени апартаменти в масовия сегмент – 45% двустайни и 49% тристайни. Само 6% от закупените жилища са едностайни.

Средната площ на продадените масови жилища е около 83 кв. м, а предпочитанията са към средни етажи от пети до осми. Новото строителство продължава да бъде водещо – около 70% от всички сделки са с апартаменти в новостроящи се сгради.

Останалите сделки на вторичен пазар представляват пъстра комбинация от стари тухлени и панелни жилища, изцяло обзаведени апартаменти, както и нови жилища, закупени в предходните години с цел препродажба.

При тези сделки купувачите вече все по-често успяват да постигнат отстъпки от цената, които по данни на BULGARIAN PROPERTIES достигат 3-5%.

Една от най-категоричните тенденции през 2026 г. е търсенето в съседните на София населени места. Радиусът на приемливост за ежедневно пътуване се е разширил до 30-40 километра.

Потребителите търсят активно парцели и къщи в селата около София, но успехът на проекти за затворени апартаментни комплекси дава допълнителна насока за развитие на предлагането в тези райони.

Влошаване на достъпността на жилищата

Бързият ръст на цените през второто полугодие на 2025 г. изпревари увеличението на доходите и доведе до влошаване на достъпността, сочат данните на BULGARIAN PROPERTIES.

Коефициентът на достъпност, изчисляван от агенцията и показващ колко средни заплати са нужни за 1 кв. м жилищна площ в София, достига 1.4 през първото тримесечие на 2026 г. Такива нива на достъпност бяха характерни за 2017-2018 г., но обемът от сделки в момента въпреки спада е по-голям.

Лихвените проценти остават ниски, а кредитирането продължава да расте

Пазарът продължава да се подкрепя от благоприятни условия за ипотечно кредитиране. Средният лихвен процент по новоотпуснатите жилищни заеми в евро през първото тримесечие е 2.46% по данни на БНБ.

Предлаганите от търговските банки жилищни кредити в евро запазват условията, които съществуваха допреди това за левовите кредити. Заедно с това, oбемът на новоотпуснатите жилищни кредити на домакинствата през първите три месеца на годината продължава да нараства – с около 18% на годишна база.

dbr.bg-image

Прогноза: Цените ще продължат да нарастват, но с по-умерен темп

Продължаващият приток на нови проекти, ниските лихви по ипотеките и растящите доходи ще окажат положително влияние и ще задържат активността, макар и на по ниски нива.

В същото време, войните, геополитическите напрежения и инфлационният натиск са фактори, които ще ограничават търсенето и ще поддържат пазарните участници внимателни. От BULGARIAN PROPERTIES посочват:

"Очакваме, че цените ще продължат да нарастват, но темпът ще се забави до умерен двуцифрен ръст - приблизително около 15 % на годишна база, а в края на годината може да спадне и до 10%. Това е в резултат на комбинацията от стабилно вътрешно търсене и растящите доходи, които все още поддържат интерес към имотите като сигурна инвестиция. В същото време, по-високите цени и увеличеното предлагане ще охладят спекулативните очаквания."

За купувачите това означава, че 2026  г. може да бъде подходяща за по-обмислени и информирани сделки. Тези, които разполагат с готов ресурс, ще имат възможност да изберат сред по широка гама от имоти и локации, казват още от агенцията и съветват продавачите:

"На продавачите препоръчваме да се съобразят с пазарните нива и да заложат на качествено представяне на имотите си, тъй като изискванията на купувачите нарастват."

От BULGARIAN PROPERTIES отчитат още, че след присъединяването към еврозоната се наблюдава умерено увеличение на интереса от чуждестранни купувачи, което може да донесе нов оптимизъм на пазара.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !