Част от промените в Закона за етажната собственост вече влязоха в сила, като предстои това да се случи и с други.

За да определи най-важните новости и как те ще се отразят на собствениците на имоти, Darik Business Review потърси Венцислав Саров – мениджър отдел „Експлоатация и поддръжка на имоти“ в Планекс Инвест.

Той се присъединява към компанията през 2017 г., заемайки позицията „Мениджър недвижима собственост“ за град София. Има богат опит в работата с клиенти и към настоящия момент ръководи цялостната дейност на фирмата по поддръжка и ремонтни дейности в София, Варна и по Черноморието.

Има две магистърски степени:  по „Фасилити мениджмънт“ в СУ „Св. Климент Охридски“ и по „Корпоративен мениджмънт“ в Югозападен университет „Неофит Рилски“.

Част от промените в Закона за етажната собственост вече влязоха в сила. Предстои това да се случи и с други. Какви са най-важните акценти по темата?

Една част от корекциите влязоха в сила на 29 септември 2023 г. и на 1 януари тази година, а други ще действат след 1 юли 2024 г. и от началото на 2025 г. Няма как да изброя всичко.

Най-важните новости са промяната в кворумите за провеждане на общо събрание, законовата възможност за провеждане на общо събрание при смесен режим, тоест присъствено и онлайн, като се допуска и неприсъствено гласуване при спазване на определени изисквания.

Въведени са и финансови санкции за неучастие в ОС: от 20 до 100 лв. за физически лица и от 150 до 350 лв. за юридически лица.

Освен това се утвърждава законовото изискване в срок от 15 дни от придобиване правото на собственост или ползване, отдаване под наем или други промени свързани с имота, да се подаде декларация за вписване в книгата на етажната собственост (ЕС).

Тази декларация се подава до Управителния съвет. Всички тези промени трябва да залегнат в Правилника за вътрешния ред на съответната етажна собственост.

С цел избягване на злоупотреби или конфликти е въведено изискване банковата сметка, по която ще се събират средства във Фонд “Ремонт и обновяване”, да е на името на етажната собственост, а не само на управителя.

Отпада възможността етажната собственост да вземе решение и да освободи от такса обитател/ползвател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година.

Така се елиминират междусъседските спорове и всеки солидарно ще участва в разходите по поддръжка на сградата. В крайна сметка, стойността на един имот се определя и от цялостното състояние на сградата и общите й части.

Променят се някои от определените мнозинства за вземане на решение, като най-важните от тях са изборът на управителен съвет на етажната собственост (досега този избор се правеше с обикновено мнозинство от 50% от представените на общото събрание идеални части, а вече е с 50% идеални части от цялата ЕС) и решенията за разпределяне на разходите за управление и разходите за поддръжка, което вече е с мнозинство не по-малко от 51% идеални части от общите части.

На 1 януари 2025 г. ще влязат в сила още промени. Например ще се налага глоба за физическо или юридическо лице, което извършва управление на етажната собственост, в която не притежава собственост и не е вписано в Регистъра професионалните фасилити мениджмънт компании, поддържан от Министерството на регионалното развитие.

Така ще има яснота относно експертността на фирмите по поддръжка, кой носи отговорност за управлението и какви са задълженията му.

Как тези промени в Закона за етажната собственост ще се отразят на собствениците на имоти?

Промените дават възможност за по-добра организация в управлението на етажната собственост и задължават всички собственици/ползватели да участват в общите събрания при гласуването по важни точки.

Това ще промени и дейността на фирмите за фасилити мениджмънт (ФМ), защото тяхната работа е пряко свързана с решенията, които собствениците вземат.

Възможностите за онлайн участие и неприсъствено гласуване ще подпомогнат провеждането на общи събрания с повече хора, няма да се губи време в последващо чакане на подписи или спорове с неприсъствалите.

Все пак мен ме притеснява това, че все още липсва ясна регламентация на начините, по които ще се провежда неприсъственото гласуване и онлайн участие в общо събрание. Няма и утвърдени образци на задължителни документи, като например Декларация за неприсъствено гласуване.

Убеден съм, че тези промени ни доближават до световните и европейските практики, но има още много неща, които трябва да залегнат в закона.

Например задълженията за такса поддръжка към дадена етажна собственост да са тежест на имота при евентуална сделка за покупко-продажба, тоест при нотариус да се изисква документ от управителя или председателя на УС на ЕС, който удостоверява липсата на задължения към ЕС.

Според промените в закона, вече ще се налагат парични санкции за неучастие в общите събрание на етажната собственост. Това ще направи ли собствениците на имоти по-активни?

Практиката в много сфери от живота показва, че паричните санкции - там, където се прилагат ефективно, оказват положително влияние в поведението на хората и те се отнасят по-сериозно към задълженията си.

Мисля, че заплахата от глоба ще накара собствениците да бъдат по-ангажирани с проблемите на етажната собственост и те ще се включат в събранията.

Кои са основните неща, на които трябва да се обърне внимание при наемането на професионален домоуправител?

При наемането на професионална ФМ компания трябва да се обърне внимание преди всичко на опита на фирмата, да се потърси обратна връзка от други нейни клиенти, да се проучат портфолиото и състоянието на сградите, за които се грижи, финансовото й състояние.

За съжаление, в България все още липсва класификатор на фирмите, които се занимават професионално с ФМ дейности.

Препоръчително е да се обяви конкурс с подробно разписани параметри на услугите, които собствениците биха искали да получат в своя комплекс/сграда.

Сравняване на оферти от фирми, които са дали своите предложения без ясни регламенти и унифицирано задание, често води до грешен избор и разочарование.

Какво трябва да знаем, когато сключваме договор с фирма за поддръжка на етажна собственост?   

След като етажната собственост е избрала ФМ фирма чрез конкурс при ясно описани очаквания и изисквания, идва ред на прецизиране на договорните отношения.

Собствениците трябва да се уверят, че в договора ясно са описани обхвата от услуги, ценовите параметри, срокове, условия за прекратяване, неустойки при неизпълнение, отговорности и не на последно място - начините на индексация на бюджета.

Решението за избор на ФМ компания и договора трябва да бъдат утвърдени чрез легитимно свикано и проведено общо събрание на ЕС. Едва тогава фирмата може да започне работа по поддръжка и управление на сградата/комплекса.

Как ще се осъществява контролът за спазване на новите правила?

Контролът върху спазването на ЗУЕС, Правилника за вътрешния ред или други правила на етажната собственост, е ангажимент на фирмите, които професионално се занимават с управление и поддръжка на сгради и на Управителния съвет.

Те трябва да имат добро сътрудничество и да работят заедно.

Ще позволят ли новите разпоредби по-бързи и по-ефективни процедури за кандидатстване по бъдещите национални и европейски програми за финансиране на проекти за саниране, благоустройство и др.?

Според мен, новите промени в ЗУЕС относно свикване и провеждане на общо събрание на ЕС ще облекчат в известна степен подготовката на документите за кандидатстване по европейските програми за саниране.

Струва ми се обаче, че интересът на етажните собствености за кандидатстване по тези програми значително намаля, тъй като се промениха условията на финансиране, а именно с 20% участие на етажната собственост и 80% финансиране по програма.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !