Среднят размер на новоотпуснатите ипотечни кредити у нас за първите девет месеца на 2023 г. се увеличава с 15% спрямо предходната година - от 156 000 на 180 000 лева.

Българите заделят средно по 28% от годишния си доход, за да покриват задълженията по ипотеките си, се посочва в анализ, публикуван от Българската народна банка. 

Кредитите, обезпечени с жилищни недвижими имоти, представляват една осма от общите активи на банковата система и над една пета от брутния кредитен портфейл.

Вследствие на по-интензивното им нарастване от началото на 2021 г. насам се увеличава и относителният им дял в кредитните задължения на домакинствата, който достигна 56% към края на септември 2023 г., показва статистиката на БНБ. 

"На фона на високата кредитна активност на банките и растящите цени на жилищните имоти, този сегмент е обект на надзорен мониторинг - както по отношение на динамиката в обема и качеството на вече формираните портфейли, така по отношение на индикаторите за обезпеченост, задлъжнялост и платежоспособност при отпускане на кредити", отбелязват от институцията. 

Успяват ли българите да изплащат ипотечните си кредити? 

Съотношението „кредит към стойност при отпускане“ (Loan-to-Value Ratio at Origination или LTV-O) е един от ключовите показатели за степента на обезпеченост на новоотпуснатите кредити.

През третото тримесечие на 2023 г. показателят възлиза на 73.8%, тоест стойността на приетите като обезпечения жилищни недвижими имоти покрива размера на отпуснатите срещу тях кредити средно на 136%.

Нивото на съотношението не претърпява съществено изменение спрямо среднопретеглената стойност за 2022 г.

Показателите за задлъжнялост (Loan-to-Income Ratio at Origination и Debt-to-Income Ratio at Origination  LTI-O/DTI-O) и за платежоспособност (Debt Service to Income Ratio at Origination и Loan Service to Income Ratio at Origination DSTI-O/LSTI-O) илюстрират кредитните стандарти на банките и рисковете за кредитополучателите.

Тази информация е особено важна в етап на възходящ цикъл при цените на недвижимите имоти. Съотношенията DTI-O и LTI-O илюстрират степента на задлъжнялост на кредитополучателите. 

При хипотеза за растеж на цените на жилищните имоти, изпреварващ този на доходите на домакинствата, повишаващите се нива на DTI-O и LTI-O биха били сигнал за растяща задлъжнялост. 

През 2023 г. съотношението „размер на кредита към разполагаем доход“ (LTI-O) се запазва малко под средното за предходната календарна година, от което се предполага, че растежът на доходите компенсира увеличението на средния размер на кредитите, дължащо се на поскъпването на жилищните недвижими имоти. 

Средно за трите тримесечни периода през 2023 г. нововъзникналото задължение надхвърля годишния разполагаем доход на кредитополучателите 5.17 пъти (спрямо 5.25 пъти през 2022 г.).

Показателите за платежоспособност DSTI-O и LSTI-O илюстрират какъв процент от разполагаемия доход на кредитополучателя е необходим за покриване на годишните вноски по общите му кредитни задължения (DSTI-O), и съответно – по кредита, обезпечен с ипотекирания жилищен имот (LSTI-O).

Високите нива на показателите се свързват с повишение на вероятността от неизпълнение. 

Данните показват, че през 2023 г. кредитополучателите са заделяли средно 28% от годишния си разполагаем доход за обслужване на новопоетите кредити, обезпечени с имоти, в сравнение с 28.3% през 2022 г., т.е. по този показател се отчита подобрение през последната година. 

Има ли рискове на жилищния пазар? 

"Макар че динамиката на показателите не дава индикации за разхлабване на стандартите на кредитиране, предвид тежестта на задълженията и характерния за този сегмент дълъг матуритет е необходимо както банките, така и кредитополучателите при вземане на кредитните решения внимателно да претеглят потенциалните рискове.

Към настоящия момент такива рискове са свързани с вероятността от влошаване на макроикономическата конюнктура и преноса на по-високите лихви вследствие на провежданата рестриктивна парична политика от страна на Европейската централна банка", се посочва в анализа на БНБ.

Експертите на институцията считат, че засега затягането на паричната политика в еврозоната се пренася сравнително бавно върху лихвените равнища в България, а мисоката ликвидност в банковата система обуславя слабата реакция на лихвените проценти у нас. 

През следващите месеци обаче се очаква глобалното затягане на монетарните условия да започне да се пренася по-бързо върху лихвените проценти в страната, с което да повлияе за понижение на темповете на кредитен растеж.

Въздействие в тази посока се очаква да окаже и започналият процес на увеличение на задължителните минимални резерви, който БНБ предприе от средата на 2023 г.

В структурата на новоотпуснатите кредити, разпределени според съотношението DSTI-O, прави впечатление големият относителен дял (над 40%) на тези с показател DSTI-O над 40%.

Счита се, че ангажирането на над 40% от разполагаемите доходи за изплащане на вноските по общите кредитни задължения поставя кредитополучателите в по-уязвима позиция и увеличава вероятността от неизпълнение.

Анализът на агрегираните данни за банковата система показва, че средният размер на новоотпуснатите кредити, обезпечени с жилищен недвижим имот, устойчиво се повишава – от 156 хил. лв. средно за 2022 г. до 180 хил. лв. през третото тримесечие на 2023 г. под влияние на поскъпването на жилищните имоти. 

Дълговата тежест през 2022 г. се разпределя за срок средно от 24.2 години, докато през третото тримесечие на 2023 г. среднопретегленият матуритет на отпуснатите в рамките на периода кредити се увеличава до 25 години.

По-дългият матуритет повишава вероятността от проявите на лихвен риск и загуби от неизпълнение.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !