Пазарът на жилища в България навлезе в предвидена фаза на балансиране, но е далеч от очакванията за драматично сътресение. Въпреки че сделките намаляват спрямо рекордните нива от предевровата 2025 г., данните на Агенцията по вписванията за второто тримесечие на 2026 г. показват значителен ръст от 18% в София, Пловдив, Варна и Бургас спрямо първото тримесечие. Според анализ на АДРЕС Недвижими имоти това е сигнал за естествен и здравословен ход на пазара, а не за начало на катаклизми.

Прогнозите за срив 

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС, коментира, че сериозното сътресение, с което мнозина са спекулирали, не се е състояло.

„Много прогнози в началото на 2026 година заявяваха, че второто тримесечие ще бъде дори по-слабо от първото и ще станем свидетели на невиждан срив и спукване на балон – нищо от това не звучеше реалистично за един активен, макар и рекорден в последните години пазар. Така и се случи... да, пазарът навлиза в една по-умерена фаза, което обаче е единственият здравословен развой след бума през 2023-2025“, обяснява Тенекеджиева.

Тя допълва, че активността през април, май и юни спрямо началото на годината показва пропорционална зависимост, идентична с предишни години, което е знак за стабилност, а не за криза.

Двигателите на пазара: Ипотеки и реални нужди

Картината на пазара в четирите големи града е различна от тази в останалата част на страната, поне според докалда. Докато общата статистика за България, включваща и най-малките населени места, показва по-слаб обем от 2019 г., то в големите градове ситуацията е по-динамична. Днес София и Бургас са на нивата от изключително активната 2023 г.

„Пазарът на жилища не бива да бъде разглеждан като самостоятелна единица – той е функция на доходите на хората, както и на ипотеките“, уточнява Тенекеджиева. Вътрешната миграция към големите градове влияе значително на бизнеса и покупателната способност.

Ипотечните кредити продължават да бъдат сериозен стимул за пазара. Основните фактори за това са ниските лихви. 

Около 60% от сделките през последните три месеца са с ипотечен кредит, а в София делът им достига 70%.

Според данните на АДРЕС, профилът на купувача също се е променил. Най-активни са хората с реална нужда от дом, а не спекулантите. Устойчиво присъствие на пазара имат и инвестиращите с цел отдаване под наем, както и потребителите със спестени средства.

Ролята на отстъпките и пазарната цена

Отстъпките, които доскоро бяха рядкост, вече са фактор при сключването на сделка. За последните шест месеца около 54% от продавачите са направили компромис с първоначално обявената цена. Този компромис обаче не е съществен – в рамките на 2% до 10% от офертната стойност.

Според Тенекеджиева, отстъпки до 10% се правят само при надпазарни и неправилно формирани цени, често от продавачи, живеещи „с еуфорията от предходните години“. От АДРЕС съветват продавачите да стартират с разумна, пазарна цена, което ускорява реализацията на сделката.

Разпределението между двустайни и тристайни жилища остава балансирано – 50:50, без очаквания за превес в единия или другия тип имоти. Очакванията са пазарът да остане стабилен, а лятото да бъде активно за сектора.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !