След повече от десетилетие в технологични гиганти като Meta и Google, където ръководи екипи от над 150 инженери в Лондон и Силициевата долина, Иван Иванов се завръща в България с различен фокус – инвестиции в недвижими имоти. Днес портфолиото му обхваща активи в София, Лондон и по българското Черноморие.

Защо имотите остават „любимият актив“ на богатите

Иванов обяснява доминацията на недвижимите имоти в портфейлите на заможните хора с комбинация от история, психология и устойчивост.

„Хората исторически винаги са били териториални. Всяко племе си е имало своя пещера, земя, сграда, замък... През цялата история е било мерило за богатство да имаш недвижима собственост, а не новоформираните валути или метали като златото.

Според него именно тази „инстинктивна“ връзка с имотите обяснява защо и днес голяма част от глобалното богатство остава концентрирано в недвижими активи. В България това е още по-видимо – по последни данни 75% от богатството на домакинствата е в имоти. 

Лична стратегия: buy & hold и „разтегнат риск“

Инвестиционният подход на Иванов се различава от активното „препродаване“ на имоти или "флипове", защото по негови думи, те са по-трудни, а това не е основата му професия. 

Той следва buy-and-hold стратегия, комбинирана с принципа на dollar-cost averaging – познат от инвестициите в акции, при който активите се купуват постепенно във времето.

„Не се опитвам да уцеля пазара. Разпределям риска във времето. Ако купя на върха – не е фатално. Ако купя на дъното – печеля повече. Целта е баланс, не максимален краткосрочен резултат“, обяснява той.

Целта е рискът да се разтегне във времето -  в неговия случай - години. Всяка година имотното портфолио се увеличава.

"Ако сме на върха на пазара и той падне, няма да сме толкова на загуба, защото можем да купим на подценена цена и да избием разликата."

Причината е и прагматична – основният му доход остава извън имотите, което му позволява дългосрочен хоризонт.

Защо високият сегмент е предпочитан

В портфолиото си инвеститорът насочва вниманието си към по-високия сегмент на пазара.

Причините са две – по-ниска оперативна ангажираност и по-стабилно търсене.

„По-луксозните имоти носят по-малко проблеми с наематели и управление. А в глобален план наблюдаваме концентрация на богатството, което увеличава търсенето точно в този сегмент."

По негови думи и доходността от наеми при по-ниския клас е доста малка. А в същото време по целия свят липсват свободни имоти от висок клас, като притежаването им става допълнително предимство. 

България и Лондон: два различни етапа на един пазар

Според него българският имотен пазар преминава през еволюция, която вече е измината в по-развитите икономики.

Първият етап е бил силно фрагментирано строителство върху малки парцели на няколко собственика, които обединяват къщите си и строят обща сграда.

"Това води до разпокъсаност, без обща визия и стратегия за квартала и фрагментирано строителство", каза той. 

Вторият – големи затворени комплекси и мащабни проекти.

"Това е по-добрата концепция. Строят се големи комплекси, където се мисли не само за една сграда на малко теренче, а за сгради и среда от тях. Това е стъпка в правилната посока."

Лондон обаче е на следващо ниво: там вече се мисли не за комплекси, а за цели квартали.

Като пример той посочва трансформацията на Canary Wharf – бивша индустриална зона с пристанища, превърната в модерен бизнес район с небостъргачи, жилища, транспорт и инфраструктура, планирани като единен градски организъм.

"Тогава навлиза голям катарски инвестиционен фонд, който купува складовете. Ако трябва да говорим за мащаба на а тзи сделка е все едно да купиш няколко софийски квартала - "Витоша", "Манастирски ливади" и да ги слееш в един."

Тук инвеститорът бута всичко старо и построява жилищни сгради, офис сгради, паркове и алеи за разхождане, университети и градска среда. 

„В България все още рядко виждаме инвестиции с такъв мащаб – основно защото сме малък пазар и трудното обединяване на терени и отчуждаване“, коментира той.

Този проект струва милиарди на инвеститора. 

Какво отличава Лондонския пазар

Сред ключовите разлики Иванов откроява прозрачността.

Във Великобритания данните за сделки, цени и история на имотите са публично достъпни, което според него води до два ефекта – по-информирани решения и по-ниски нива на сив сектор.

„В България тази информация е фрагментирана и често достъпна само за големите агенции. Това създава асиметрия на пазара“, посочва той.

Втората съществена разлика е регулирането. Брокерската професия в Лондон е лицензирана, а нарушения като фалшиви обяви могат да доведат до тежки санкции – включително отнемане на лиценз.

Фалшивите обяви и регулацията

По думите му проблемът с фалшивите обяви съществува навсякъде, но е значително по-слаб в Лондон.

Причината е ясна регулаторна рамка и строги наказания.

„Когато има реални санкции, поведението на пазара се променя. Това е урок, който България може директно да приложи“, смята той.

„Leasehold“ – системата, която изненадва българите

Във Великобритания съществува и т.нар. leasehold система (дългосрочно право на ползване). Почти всички апартаменти, които се купуват в градове като Лондон, са именно на leasehold принцип, а същото важи и за част от къщите.

Какво означава това? При leasehold ти купуваш имота, но не притежаваш земята или самия имот в пълния смисъл на думата. Вместо това получаваш право на ползване – т.нар. lease – за определен период от време.

Този период често е дълъг – може да бъде стотици години, което на практика означава, че не само ти, но и твоите наследници могат да използват имота. В други случаи обаче срокът е значително по-кратък – десетки години.

Исторически тази система води началото си от феодалната епоха, когато основният символ на богатство е била земята – колко имоти и територии притежава даден аристократ или земевладелец. Тогава аристокрацията е концентрирала големи земи и ги е отдавала под наем на фермери и работници, които ги обработват.

Тъй като във Великобритания никога не се случва рязък исторически „разрив“ от типа на Френската революция, който да преобърне изцяло системата на собственост, тази структура се запазва и до днес. Разликата е, че вместо аристократи, днес често собствеността върху земята е в ръцете на големи инвестиционни фондове или строителни компании.

И именно затова системата на пръв поглед звучи странно за хората от България – защото тук сме свикнали, че когато купиш имот, той е изцяло твой.

„За българин това звучи абсурдно – да купиш имот и той да не е изцяло твой. Но това е реалността в Лондон“, казва Иванов.

Лондон: не един пазар, а десетки различни градове

Според него най-голямата грешка при анализа на Лондон е да се възприема като единен пазар.

„Лондон е сбор от десетки различни микрорайони, всеки с отделна икономика, демография и цена“, обяснява той.

Цените варират драстично – от около 8–10 хил. евро на кв. м средно за града до над 20–35 хил. евро в престижните централни райони, а в най-ексклузивните локации могат да достигнат и 50–100 хил. евро на кв. м.

Какво би изненадало българина в Лондон

Сред най-неочакваните различия, според него, е не само ценовото ниво, но и самото измерване на площта (в квадратни футове), както и различната методология за изчисляване на „реалната жилищна площ“.

И не на последно място – мащабът на крайно луксозните квартали.

„Има улици в Лондон, където живеят милиардери, с имоти за десетки милиони. Това са микрорегиони със собствена логика“, казва той.

„Най-ценният капитал са контактите“

По думите на Иванов едно от най-силните впечатления от последното издание на събитието, което Дарик радио организира съвместно с Иво Димовски - „Квадратни метри“ е било не съдържанието на сцената, а случващото се извън нея.

„Най-ценното не са лекциите, а контактите. Тези връзки, които после могат да се превърнат в реални възможности."

Събитието, което събира над 550 участници – брокери, строителни предприемачи, банкери и инвеститори – според него показва нарастваща зрялост на сектора в България.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !