Лихвите могат да се повишат, но това едва ли ще обърне тенденцията. По-сериозният натиск върху цените на имотите идва от административните забавяния, ограниченото предлагане и променящите се потребности на домакинствата.

Според Симеон Патеев, управляващ партньор в Atlas Invest, България се намира в продължителен период на икономическо и жилищно обновяване, който далеч не е приключил.

Цените на жилищата в София продължават да поставят нови рекорди, а въпросът дали пазарът е достигнал своя предел остава сред най-обсъжданите теми както сред купувачите, така и сред инвеститорите. Въпреки опасенията за прегряване на сектора, част от предприемачите са убедени, че настоящият ръст е само междинен етап от по-дългосрочна трансформация на столицата.

„Имаме остарял сграден фонд, доходите растат, хората търсят по-високо качество на живот и това естествено води до развитие на имотния пазар. В следващите 10-15 години София ще претърпи сериозни трансформации“, смята той.

Според Патеев строително-инвестиционният сектор не трябва да бъде разглеждан единствено като бизнес, а и като инструмент за решаване на обществен проблем.

„Създаваме сграден фонд, който ще съществува следващите 100-200 години. Със стоманобетонните конструкции и технологиите, които използваме днес, новите сгради имат значително по-дълъг жизнен цикъл и по-високи стандарти за безопасност и енергийна ефективност“, казва той.

По думите му София е изправена пред друго предизвикателство – огромен обем остарели жилищни сгради, част от които са строени преди десетилетия и постепенно ще достигнат пределите на своя експлоатационен живот.

„В един момент част от този сграден фонд ще се превърне в проблем. Вероятно ще се стигне до събаряне на определени сгради и изграждане на нови на тяхно място. Това е естествен процес в развитието на всеки голям град“, смята инвеститорът.

Той не очаква съществено отражение върху цените на жилищата от увеличаването на таксите за издаване на разрешителни за строеж, които вече бяха повишени през последните години.

„По-скоро ефектът е положителен за общинските бюджети. Много по-важно е администрацията да ускори придвижването на проектите, защото именно забавянето им ограничава предлагането и поддържа цените високи“, казва Патеев.

Според него строителството и секторът на недвижимите имоти остават сред най-динамичните отрасли в българската икономика и всяко неоправдано административно забавяне на качествени проекти означава пропуснати възможности за подобряване на градската среда и жилищните условия на хиляди семейства.

Лихвите не са най-големият риск?

Пазарните участници отдавна следят политиката на централните банки и очакванията за постепенно покачване на лихвените проценти. Според Патеев обаче ефектът върху пазара би бил ограничен.

Изчисленията му показват, че при жилище за около 200 хил. евро увеличение на лихвата с половин процентен пункт би означавало допълнително натоварване от под 100 евро месечно. В условията на продължаващ ръст на заплатите и все още сравнително евтино финансиране подобно поскъпване трудно би отказало семейство, което има реална нужда от нов дом.

„Основният двигател на пазара не са инвеститорите, а хората, които купуват за собствено ползване“, казва той.

Тази теза противоречи на широко разпространеното схващане, че жилищният сектор е доминиран от спекулативни покупки. По думите му домакинствата стават все повече – младите хора се отделят по-рано от родителите си, а увеличаващият се брой разделени семейства, които имат нужда от две жилища, също създава допълнително търсене.

Не кварталите са надценени, а отделни продавачи

В общественото пространство често се появяват твърдения, че цели райони на София са достигнали неустойчиви ценови равнища. Според Патеев реалността е по-различна.

Той не вижда надценени квартали, а отделни имоти, предлагани от собственици с прекомерно високи очаквания.

Пазарът обаче работи и в обратната посока. Когато купувач има спешна необходимост – например семейството се разраства или иска да избегне ремонтни дейности и продължително търсене – е готов да плати значителна премия за качествено завършено жилище в предпочитан район.

Именно единични сделки на нива от 5 хил. евро на квадратен метър или дори повече често създават усещането, че това са масовите пазарни цени, макар в действителност да представляват изключения.

Истинският натиск върху цените идва от администрацията

Един от най-сериозните фактори, които според инвеститорите оскъпяват жилищата, е продължителното административно обслужване.

Предприемачът казва, че подготовката на един проект – от покупката на терена през регулацията до получаването на разрешение за строеж – може да отнеме между година и половина и две години. През този период вложеният капитал не носи доходност, а междувременно растат разходите за труд, строителни материали и финансиране.

„Когато един проект се забави две години и парите стоят затворени, това неминуемо води до увеличаване на цените“, обяснява Патеев.

По думите му на пазара съществува значителен обем подготвени проекти, които чакат административно придвижване. Ако част от тях получат зелена светлина, предлагането ще нарасне чувствително и ще се създаде по-силна конкуренция между инвеститорите.

А повече конкуренция означава по-добър продукт и по-балансирани цени за крайния потребител.

Южните квартали остават фаворит

Сред районите, които продължават да привличат най-силен интерес, остават южните части на София – от Лозен и Бистрица до Симеоново, Драгалевци и Бояна.

Основното им предимство според инвеститорите е близостта до планината – актив, който все още не е използван в пълния си потенциал.

Очакванията са, че с развитието на паркове, туристическа инфраструктура и нови зони за отдих връзката между града и планината ще стане още по-силна, което ще поддържа висок интерес към тези райони.

Пазарът вече показва тази тенденция. Именно в южните квартали качествените проекти поскъпват първи и запазват стойността си най-дълго при периоди на охлаждане.

Малките бутикови сгради печелят симпатиите на купувачите

Променя се и профилът на предпочитаните жилищни проекти. Все повече купувачи избират по-малки сгради с ограничен брой апартаменти, вместо мащабни комплекси с десетки или стотици жилища.

Причините са прагматични – по-малко съседи, повече спокойствие, по-добра поддръжка и усещане за общност.

В един от проектите на Atals Invest в Бистрица са осигурени средно по 2.5 паркоместа на жилище – значително над минималните изисквания. Според него това е скъпо решение за инвеститора и трудно може да бъде компенсирано чрез продажбите, но създава по-добра среда за живот, като ограничава паркирането по улиците и бъдещите конфликти между живеещите.

ALTEA RESIDENCE на Atals Invest
ALTEA RESIDENCE на Atals Invest

Патеев вижда възможност за по-активно партньорство между общината и частния капитал чрез стимулиращи механизми. Според него администрацията би могла да предоставя ограничени бонуси за допълнително застрояване срещу конкретни обществени ползи – изграждане на повече паркоместа, детски градини, улици или друга публична инфраструктура.

ALTEA RESIDENCE на Atals Invest
ALTEA RESIDENCE на Atals Invest

„Това е диалог, който си струва да бъде воден. С правилните стимули частната инициатива може да помогне за решаването на редица градски проблеми“, смята той.

Компанията на Патеев междувременно е избрала съзнателно да се фокусира върху по-малки жилищни проекти. Вместо комплекси с десетки или стотици апартаменти, стратегията ѝ е насочена към бутикови сгради с около 15–20 жилища.

ALTEA RESIDENCE на Atals Invest
ALTEA RESIDENCE на Atals Invest

В момента в проекта Altea Residence 6 нискоетажни сгради са в процес на строеж на около 2 хиляди квадрата всяка. 3 етажа с по 2 до 3 апартамента на етаж, което е гаранция за спокойствие, подчерта инвеститорът.

ALTEA RESIDENCE на Atals Invest
ALTEA RESIDENCE на Atals Invest

Причината е промяната в потребителските нагласи. По думите му все повече купувачи предпочитат по-малки сгради с ограничен брой съседи, по-лесно управление на общите части и по-спокойна жилищна среда.

„Бутиковият модел се оказва все по-търсен, защото хората ценят уединението и усещането за общност, което големите комплекси по-трудно могат да предложат“, казва Патеев.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !