• България се нарежда на второ място в еврозоната по най-ниски лихви за ипотечни кредити с 2.45%, сочат данни на Европейската централна банка (ЕЦБ) за април 2026 г.
  • Разликата между най-евтиния пазар (Малта) и най-скъпия (Латвия) е над два процентни пункта, което води до десетки хиляди евро разлика в разходите за един и същ заем.

Ако вземете заем за покупка на жилище в Латвия днес, банката ще ви начисли 4.18% лихва. Ако направите същото в Малта, ще платите 2.08%.

Същата валута, същата централна банка, един и същ етап от лихвения цикъл, но две домакинства от еврозоната са изправени пред разходи за ипотеки, които са съвсем различни.

Тази разлика – повече от два процентни пункта между най-евтиния и най-скъпия пазар – е едно от най-поразителните открития в последните данни на Европейската централна банка (ЕЦБ) за новите жилищни кредити, обхващащ април 2026 г.

Лихвите по ипотеките са по-ниски в Южна Европа

Средният лихвен процент по ипотечните кредити в еврозоната е бил 3.43%, според данни на ЕЦБ, като тук се включват комбинират заеми с фиксирана и променлива лихва в държавите членки.

Най-ниските лихви са концентрирани около Средиземноморието.

Малта е начело в класацията с 2.08%, следвана от България (2.45%), Испания (2.80%), Португалия (2.85%), Хърватия (2.95%) и Словения (2.99%).

Сред най-големите икономики в еврозоната се открояват Испания и Португалия. Кредитополучателите в тези страни плащат приблизително с един процентен пункт по-малко от потребителите в Германия, където лихвите по новите ипотеки са 3.84%.

Балтийските страни остават най-скъпи

В другия край на спектъра са балтийските държави.

Латвия отчита най-високия лихвен процент по ипотеките в еврозоната от 4.18%, следвана от Естония (4.05%) и Литва (3.88%).

Германия, Белгия и Нидерландия също са над средното ниво за еврозоната.

Реалната цена на ипотечното разделение в Европа

За домакинствата тези разлики в лихвените проценти по ипотеките се изразяват в значителни разлики в месечните плащания.

Ипотека от 200 000 евро за 20 години при средна лихва в Малта от 2.08% води до месечни вноски от приблизително 1 019 евро.

При 4.18% в Латвия, същият заем струва приблизително 1 231 евро на месец - повече от 200 евро допълнително месечно.

През срока на заема латвийският кредитополучател би изплатил близо 295 000 евро, в сравнение с около 245 000 евро в Малта.

Разликата възлиза на приблизително 50 800 евро допълнителна лихва за абсолютно същата сума, взета назаем в същата валута.

Защо лихвените проценти по ипотеките са толкова различни в еврозоната?

ЕЦБ определя единен референтен лихвен процент за целия валутен блок, но ценообразуването на ипотеките до голяма степен се определя от националните банкови системи.

Първият фактор е структурата на всеки пазар и най-вече дали кредитополучателите приемат фиксирани или променливи лихви.

В балтийските страни и Финландия доминират заемите с променлива лихва.

Според данни на ЕЦБ, ипотеките с променлива лихва представляват повече от 93% от новите жилищни заеми в Латвия, Естония и Финландия, спрямо едва 15% в еврозоната като цяло.

Когато лихвените проценти се повишат, кредитополучателите в страни, където доминират променливите лихви, усещат въздействието почти веднага.

За разлика от това, във Франция, Испания и Португалия преобладават фиксираните лихвени проценти, което позволява на домакинствата да „заключват“ разходите си с години и заглушава ефекта от краткосрочните колебания.

Конкуренцията между местните банки също е от значение.

По-малките банкови сектори с по-малко кредитори са склонни да отчитат по-широки маржове на кредитиране. Балтийските пазари са относително концентрирани, което може да ограничи конкурентния натиск върху ценообразуването на ипотеките.

Структурите на финансиране също играят роля. Банките в някои страни разчитат повече на пазарите за финансиране на едро, докато други се възползват от големи местни депозитни бази, които могат да подкрепят по-евтиното кредитиране.

Мястото на Малта в долната част на таблицата не е нищо ново.

Експертите често посочват силната конкуренция между малтийските банки, многото местни депозити и относително стабилния пазар на имоти като фактори, които спомагат за поддържането на ниски лихвени проценти по ипотеките.

Страната също така има много по-нисък дял на кредитиране с променлива лихва в сравнение с балтийските държави, което предпазва кредитополучателите от бързи промени в лихвените проценти на ЕЦБ.

Напомняне, че паричният съюз все още не е финансов съюз

Данните на ЕЦБ подчертават парадокс в основата на европроекта.

Макар че паричната политика е централизирана във Франкфурт, предаването на тази политика остава силно фрагментирано.

За купувачите на жилища това означава, че местоположението все още има огромно значение.

Семейство, закупуващо жилище в Рига, може да плати повече от два пъти лихвения процент, начисляван на домакинство във Валета, въпреки че взема назаем същата валута от същата централна банка.

Три десетилетия след създаването на еврото, цената на закупуване на жилище остава един от най-ясните примери за това как националните финансови граници продължават да съществуват в рамките на паричния съюз.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !