Darik Business Review разговаря със Симеон Гатев, основател и изпълнителен директор на Airevest – първата напълно дигитална платформа за фракционна собственост на инвестиционни имоти в България.
Какво, всъщност, представлява моделът на фракционната собственост и как той променя начина, по който мислим за инвестиции в недвижими имоти?
Фракционната собственост позволява на няколко инвеститори да притежават един и същи имот, всеки с конкретен процент. Вместо да вложите €150 000 за апартамент, можете да инвестирате €5000 и да притежавате реален дял от него, като предимствата са същите, но в по-малък мащаб.
Този модел е стандарт в САЩ, Испания и балтийските държави, където платформи, като Lofty, Brickstarter и EstateGuru, вече са привлекли стотици хиляди инвеститори. България реално нямаше такава възможност до появата на Airevest и Дружествата с Променлив Капитал (ДПК).
Airevest е първата подобна платформа в България. Как точно функционира процесът?
Airevest е изцяло дигитална платформа, където публикуваме инвестиционни имоти под формата на кампании за набиране на капитал.
Идентифицираме имоти с висок потенциал, като предварително подготвяме пълен правен и инвестиционен анализ, което включва пълно описание на имота, финансови параметри (разходи по придобиване, управление, както и прогнози за доходност и растеж) и предварително заложена стратегия (fix&flip или buy-to-let), която нашия професионален екип, заедно с партньорите ни, ще изпълним.
Всеки инвеститор може да се включи със сумата, която иска да инвестира, започвайки от €5,000.
В момента достъпът до Airevest платформата е само с покана, като основателите провеждат срещи с инвеститори, които проявяват интерес, обясняват модела в детайли и одобряват първите участници в пилотните кампании. За повече информация - www.Airevest.com.
Как подбирате имотите, които влизат в платформата? Какви критерии трябва да покрият, за да бъдат предложени на инвеститорите?
На този етап се фокусираме само върху жилищни имоти. Работим с външни оценители, а при fix&flip включваме и партньорска компания, която изготвя предварителен проект и бюджет.
Правим пълен финансов и правен анализ и избираме имоти, които могат да изпълнят конкретна стратегия – buy-to-let за стабилен доход или fix&flip за капиталова печалба.
Крайната цена на всяка кампания винаги включва абсолютно всички разходи по придобиване, ремонт и обзавеждане, така че инвеститорът да знае точно в какво участва.
Какви нива на доходност може реалистично да очаква един инвеститор в Airevest и как се променят те според избраната стратегия?
Доходността зависи от стратегията и пазара. При buy-to-let целим брутен наемен доход над 5%, а общата годишна доходност (включително възможното поскъпване на имота в 5-годишен срок) обикновено попада в диапазона 7%–10%.
При fix&flip таргетираме капиталова печалба в рамките на 30% след реновация, в зависимост от мащаба на проекта и пазара. Всички кампании в Airevest показват нетната очаквана доходност – след приспадане на разходи, ремонт, обзавеждане и управление – така че инвеститорът вижда реалистичния резултат още преди да вземе решение.
Споменахте че създавате отделно дружество с променлив капитал за всеки имот. Какви са предимствата на тази правна структура и как тя гарантира защита на инвеститорите?
Точно така, за всеки имот създаваме отделна компания, като използваме новите легални структури в България, а именно Дружества с Променлив Капитал, които позволяват гъвкаво и напълно дигитално управление на съдружници и техните дялове.
Инвеститорите получават дялове от тази компания, като напр. 10% собственост от дружеството се равнява на 10% собственост от имота. Така инвеститорите имат пълна защита под приложимото корпоративно право, но и по този начин могат свободно да препродават само техните дялове, напълно дигитално, без нужда от нотариална заверка и без да искат разрешение от другите съсобственици.
Планираме и вторичен пазар през платформата, където ще могат да се продават вътрешно само дялове.
Спрямо предварително заложената стратегия (fix&flip, buy-to-let), инвеститорите получават месечни приходи от наем, пропорционално на дяла, и/или капиталова печалба от продажбата на имота.
Как инвеститорите упражняват контрол върху имота и ключовите решения – като управление, продажба или промяна в стратегията?
Инвеститорите имат 100% собственост върху дружеството и имота, както и контрол върху инвестицията. Аirevest е в ролята на управител и неутрална администрация, като поема целия ангажимент, включително придобиване на имота от името на инвеститорите, както и управлението на дружеството, и съответно менажира евентуалната му продажба.
Инвеститорите гласуват всички решения и промени след изпълнението на първоначалната стратегия.
Как изглежда Airevest в бъдещето, което градите?
В дългосрочен план си представям Airevest като платформа, която прави имотните инвестиции достъпни наистина за всички. Днес прагът е 5000 евро, но визията е постепенно да го свалим до нива от порядъка на 100 евро, така че човек да може да участва дори с част от месечните си спестявания.
Не искам имотите да са “голямата недостижима цел”, а нормален финансов инструмент.
Виждам и силно развитие в партньорства – например компании, които дават на служителите си възможност да влагат част от спестяванията или бонусите си в реални имоти. Това е мощен начин хората да градят стабилност, а бизнесът да инвестира в бъдещето на екипа си.
Искаме да изградим и механизъм, чрез който да помагаме на хора, които изпитват затруднения с ипотеките си, а именно инвеститорите да могат да изкупят част от кредита им, така че човек да остане в дома си, вместо да губи жилището заради временна финансова трудност. Това е реална социална стойност.
Напълно възможно е и инвеститорите в платформата като общност да финансират заедно значими, смислени проекти: реставрация на изоставени културни сгради, съживяване на занемарени квартали, разширяване на достъпа до качествено жилищно пространство. Колективно финансиране, което не просто носи доходност, а оставя следа.
Така виждам бъдещето на Airevest – не просто платформа за инвестиране, а механизъм, който създава стойност за хората.
