"В последните 3-4 месеца имаме рязко забавяне на покупките на жилищни имоти. В провинцията брокери говорят за 2 до 3 пъти намаление на броя на сделките, докато в София имаме огромен спад от 20-30%, на места и 40%."

Това заяви икономистът професор Красимир Петров в рубриката „Квадратни метри“.

"Имаме сериозно, осезаемо и болезнено за брокерите забавяне на сделките. Виждаме също така, че няма и покачване на цените, т.е. достигаме до така нареченото плато на цените, но платото е винаги временно и винаги краткосрочно."

Проф. Петров поясни, че средната продължителност на имотните балони в исторически план продължава от 4 до около 7 години. Предходният такъв балон беше от 2003-2008 г., допълни той.

"Винаги след в пика на балона имаме задържане 3, 4, 6 месеца и след като продавачите видят, че няма ясно търсене, някои от тях започват да свалят цените малко. В същото време, имаме и такива, които започват да закъсват. Те започват да продават малко по-агресивно и след 6, 9, 12 месеца се появява един нов фактор в динамиката на имотите."

Спекуланти, купили преди 5, 7 или 10 години, вече имат 100%, 120%, 140% капиталова печалба, т.е. цената се е качила със 100%. Те могат спокойно да свалят 10-15% от цената и да реализират огромна печалба, според проф. Петров.

"Винаги, първоначално, цените падат много бавно - 3-5% през първата година, след което спадът вече започва да се ускорява. Той става 5-10% през следваща година, а на по-следващата може да достигне 15%."

Средният период на спад на цените, типичен за един балон, какъвто е нашият в България, е между 4-6 години, заяви проф. Петров.

Такъв е и спадът в цените на имотите, отчетен в пет поредни години от 2008 г. Дъното на жилищния спад може да бъде датирано с банкрута на КТБ, когато изведнъж хората се подплашиха и всички, които имаха пари, решиха да ги обърнат в имоти, защото не знаеха коя би била следващата банка, заяви проф. Петров.

По негови думи през зимата винаги има някакво забавяне на сделките, но то не е два или три пъти, а по-скоро 10-20%. Той посочи, че миналите зими, когато балонът се надуваше, българите са бързали да купуват без значение от студа. Брокери от Варна, Русе и Шумен споделят с него, че в момента няма сделки.

Това, според него, е фундаментален проблем, който тепърва ще се задълбочава.

"Хората все още не усещат, че има проблем, просто имотите са ужасно скъпи и виждаме две неща едновременно, които се получават. От една страна, много от продавачите се оттеглят, но в същото време се оттеглят и купувачите."

Ефектът от влизането в еврозоната?

В абсолютно всеки имотен балон, без значение къде е в историята, винаги се създава теорията, че чужденците ще дойдат да купуват при нас, заяви проф. Петров. Той припомни как в периода 2004-2008 г. е имало теория, че заради влизането в ЕС в страната ще идват европейци и ще купуват имоти.

"Да, имаше англичани, които купуваха купуваха имоти в Банско и Слънчев бряг, но като цяло това нещо не се сбъдва. Икономическите инвеститори никога не купуват след събитието, те обикновено купуват в очакване на събитието, каквото и да е то."

Той отбеляза и една нова, но и стара тенденция, която също влияе на българския пазар за имоти - българи купуват имоти в Гърция, както и в Италия и Франция. Оказва се, че през последните 3, 4, 6 месеца българите правят голямо количество сделки в чужбина, вместо да купуват тук.

"Т.е. в един момент нашите цени застигнаха европейските, започваме лекичко да ги надвишаваме и просто хората се ориентират към други пазари. Това също е допълнителен фактор за значителното забавяне на сделките в България."

Кои сегменти на имотния пазар ще пострадат?

Обикновено винаги най-много страда средният сегмент. Когато се задълбочи вече кризата, високия сегмент пада най-много, според проф. Петров.

"Един от големите митове е, че най-стабилни са имотите в най-хубавите квартали, така наречените топ имоти, в топ квартали, съответно за тях винаги се плаща топ цена, защото капиталът в тях е най-добре защитен."

Когато дойде по-сериозна икономическа криза, огромна част от строителите ще започна да закъсват и да банкрутират, посочи още експертът и допълни, че през миналия цикъл 80% от строителите и в България, и в САЩ, и в Европа, са банкрутирали.

Немалка част от бизнесите, съпътстващи строителния сектор, също банкрутират. Т.е. много бизнеси закъсват, когато имотният сектор, посочи проф. Петров.

"Огромна част от бизнесмените, купували скъпите имоти, закъсват тежко и започват да продават агресивно, тъй като са затънали в дългове. Съответно много често най-скъпите имоти в топ локации падат най-много в процентно изражение. Това е един от митовете, които не се разбират, тъй като хората смятат, че богатите винаги ще имат пари, за да купуват и цената ще стои. Богатите, които имат пари и възможност да купуват обаче не са идиоти. Те са хищни акули, които искат да купят по възможност на половин цена и често пъти в процентно изражение цените на най-скъпите имоти падат с най-много."

Какво ще се случи с лихвите по кредитите?

Проф. Петров заяви, че няма ясна прогноза, тъй като не е наясно как има 2% диференциал между българските и европейските лихви и кога и как българските банки ще започнат да вдигат лихвите, за да започнем да се пизравняваме с европейските.

"Т.е. ние вече влизаме в европейски лихви, европейски регулации и мисълта, че лихвите ще останат много дълго време такива е абсурдна. Когато дойде една подобна криза, както беше 2008 година, често пъти ликвидността в банките спада, а тогава те сами започват да вдигат лихвите по кредитите, че и по депозитите, за да започнат да привличат депозити и тогава може да се окаже, че трябва да изравняваме европейските лихви и е напълно възможно те буквално да се удвоят, че и да се утроят."

Проф. Петров припомни, че имаше лихви по депозитите от 7, 8, 9% в периода 2010-2011 г. и лихви от 10, 12, 14% по ипотечни кредити, а сега дори да достигнем нива наполовина на тези - от 6-7-8% (каквито в момента с лихвите в САЩ), би било брутално.

Какво означават, всъщност, рекордните депозити?

По отношение на увеличението на банковите депозити до рекордни нива, проф. Петров заяви, че депозитите в банковата система никога не се повишават, защото се увеличават спестяванията на хората.

Те се увеличават единствено и само защото растат кредитите в банкова система, т.е. единственият начин за създаване на депозити е банката да създаде кредит, иначе банкнотите, които влизат в банките, не могат да се увеличат.

"Ние имаме определено парично предлагане и не е възможно нашите банкноти от джобовете просто да влязат в банковите депозити. Единственият начин, по който депозитите растат, е народът и бизнесите да затъват в кредити."

Той посочи, че официално по данни на БНБ българите са затънали за последната една година с 15 милиарда лева, в това число 10 млрд. лв ипотечни кредити, което представлява обедняване на народа.

"Хората обедняват масово заради кредити и чрез инфлацията губят покупателна способност. Когато имаме инфлация, преди инфлацията да изяде кредита, тя винаги и всякога първо изяжда дохода. За да могат да се възползват от тази инфлация, хората трябва да имат огромен буфер".

Какъв процент от хората с кредити биха могли да имат проблеми?

"Ако закъсат 3-4% от хората, пазарът се държи. Ако закъсат вече 8, 10, 12%, (10% е критичната маса), пазарът започва да тръгва осезаемо надолу и балонът започва да се пука. Съответно част от тях ще започна да продават бързо и агресивно, за да не им бъде взет имот от банката."

Много хора мислят, че да се спука един балон, трябва половината от нацията да закъса, но това изобщо не е вярно, според проф. Петров. Освен това, не е необходимо дори да има ипотеки, достатъчно е хора с редовни доходи и без кредити да позакъсат след съкращение, например, и да бъдат принудени да продадат жилище в провинциален град, ако вече имат такова в София, посочи още ой.

Проф. Петров определи покупката с инвестиционна цел на жилище, което ще се изплати за 35 или 40 години, като абсолютно финансово безумие.

Според него, това просто е ефект от липсата на елементарна финансова култура и грамотност.

"Българинът просто не разбира, че има алтернативи на банковия депозит или на апартамента."

Той отбеляза обаче, че в последните месеци българите са пробудили и са се юрнали да купуват със спекулативна цел злато и сребро, което е и една от причините за спада в имотните сделки.

Според него обаче, те са получили експресен урок със срива на златото и среброто с 10% и 30%, респективно за ден.

Какво ще се случи с наемите?       

По отношение на наемите, проф. Петров заяви, че това, което обикновено се случва и което се случи 2009-10 г., е, че когато пазарът на имоти тръгне надолу, обикновено спадът е съпътстван от икономическа рецесия, а хора губят работата си.

Тогава тези, които са дошли от провинцията в София, например, обикновено се връщат по родните си места, където имат жилища, т.е. рязко спада търсенето на наеми.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !