"Много е трудно да прогнозираме абсолютно точно какво би се случило на имотния пазар през следващата година, но има няколко хипотези и те са свързани с влияещите фактори към настоящия момент и към следващ момент в рамките на една година."

Това заяви имотният експерт Добромир Ганев в рубриката „Квадратни метри“ на Дарик радио.

"Те не са много различни, в сравнение с тези, които действаха допреди 1 януари 2026 г. Поне 10 са важните фактори, които в един и същи момент действат с много сериозна сила. Всеки един има много висока стойност в това да влияе на толкова бързо растящия пазар, особено в големите градове."

Един от факторите, влиял до 1 януари 2026 г., е нерационален и това е очакването, напомнящо на на влизането на страната ни в Европейския съюз, смята Ганев.

"В последните една-две години постоянното ни очакване да влезем в еврозоната мотивираше някакви процеси. Един от тях накара част от хората, които са мислили да купят имот в рамките на следващите 2-3 години, да го направят в аванс. Т.е. вместо да купят 2026-2027 г., да избързат поради някакви притеснения. Обичайно казваме, че това са нерационални притеснения."

По негови думи няма основание да се счита, че от 1 януари - поради това, че сме вече членове на еврозоната, ще имаме по-високи или по-ниски цени на имотите.

"Но тъй като в кратък период от година-година и половина се струпаха много купувачи, това повлия на толкова бързия ръст на цените дотолкова, че в някои от тримесечията бяхме на първо място в Европа. В момента за третото тримесечие на 2025 г. сме на второ място след Португалия", уточни Ганев.

Тъй като този фактор вече няма да влияе на пазара, може да се предположи, че през първите поне 6-7 месеца на годината ще видим успокояване и намаление на обема сключени сделки като ръстове.

Ганев уточни, че такъв обем от ръстове има само в София и Пловдив. Ръстът на сделките в София е 15% за миналата година спрямо 2024 г., а в Пловдив 12-13%, като градът отчита много голям ръст в последното тримесечие.

Варна е с 0.5% ръст, като има 2 тримесечие, в които има спад на обема от сделки, уточни Ганев. Ръстът в Бургас е около 5%, а в Стара Загора - около 11%.

В голяма част от 28-те областни града ръстът в обема на сделки през миналата година е бил до 5%, което е съвсем поносимо. Само тези 3 града са с двуцифрени ръстове и още някои от по-малките, допълни експертът.

В същото време сме свидетели на много големи ръстове на цените. И това се обуславя отново от един от факторите, а именно много малкото предлагане и на ново строителство, и на вторичния пазар, особено в София и Варна. 

Има хипотеза, според която ще се регистрира забавяне на ръста на обема от вписани сделки. Ако е продължителен процес, това може да повлияе и на ръстовете на цените. Едва ли ще видим спад, но ръстовете ще са по-малки - вероятно до 5-10%, според Ганев.

Влиянието на доходите върху покупките на имоти

Доходите са много сериозен фактор, като в продължение на десетилетие (от 2014 до 2025 г.) почти на всеки 12 месеца е регистриран изпреварващ ръст на доходите спрямо ръста на цените на жилищата. Това няма да се промени, като доходите вероятно ще продължат да растат, прогнозира Ганев.

Според данните за брутния вътрешен продукт, той също изпреварва ръста на цените.

Още ли сме супер достъпна дестинация за имоти?

По отношение на достъпността на имотите, едната хипотеза беше да има някакъв спад. Има и хипотези, които са свързани с това, че ще има нови групи купувачи, които да не позволят да има такъв спад, особено на обема от сделки, каза Ганев.

"Поради влизането в еврозоната и подобряваща се обстановка, свързана със съотношението цени/качество на услугите и стоките, една част от българите, живеещи в чужбина, предпочитат да се върнат у нас."

Ганев посочи като пример Банско, където извън сезона могат да бъдат видени много млади хора. Това са групи, които могат да повлияят на пазара, особено в не толкова развитите дестинации, областни, пък и по-малки градове, които не са засегнати от такива цени, каквито са София, Варна, Бургас и Пловдив след това.

Сред големите градове у нас Пловдив е най-достъпен за закупуване на жилище, следван от Бургас и Варна. София е по-достъпен пазар от морската столица от много дълго време, смята Ганев.

От 140-150 града, които се изследват постоянно, София е в средата по достъпност на имотите.

Това е коефициент, който се изчислява на база съотношението между доходите на едно семейство към цената на жилищната площ. Това са осреднени стойности, като Ганев посочи, че България е една от малкото страни, които не разполагат с официални данни за цената на жилищата.

Това пък ни нарежда много назад в класацията за прозрачност на пазарите на недвижими имоти, която се изготвя от една от големите банки, допълни той. Една от причините за това е точно липсата на достатъчно статистическа информация по отношение на цените на жилищата.

Данъчни оценки vs пазарни стойности

Ганев заяви, че това, че част от сделките минават на по-ниски нива изкривява със сигурност данните за пазара, цитирайки журналистическо проучване, според което цената на сделките в София е била два пъти по-малка от средната за съответния момент.

По отношение на сделките на реални цени, Ганев заяви, че би трябвало да има изравняване на данъчните оценки с реалните пазарни стойности, от гледна точка на обществения интерес. Според него обаче, едва ли това ще стане еднократно, в рамките на едно решение.

"Това е непопулярно и би натоварило много бюджетите и на хората, които не са на пазара на покупко-продажби, а са просто ползватели на услуги, като такса смет, тъй като на база на данъчната оценка се изчисляват и местният годишен данък на недвижимите имоти и такса смет. Едва ли политиците ще си позволят еднократно да го направят, но вероятно трябва да се замислят вече да започне един процес в рамките на няколко години, за да се изравняват тези стойности."

По негови думи това би било една добра възможност общините да разполагат с повече собствени средства. Той цитира изследване на ИПИ, според което собствените средства на общините в България по отношение на разходите са 25% и 35%.

"Всичко останало идва от държавата по политическа линия, което не е здравословно за градовете. С колкото повече собствени средства разполага една община, толкова по-малък е рискът за развитието на съответния град. Така че, от обществен интерес е данъчните оценки да бъдат максимално близки до пазарните стойности на имотите."

Кредити, лихви и миграция

В София са дошли около 25-26 000 нови жители, а около 15 000 са напуснали, т.е. са отрегистрирани официално. Това означава, че 10 000 е прирастът на механичната миграция в София за 2024 г.

В същото време, започнатите нови жилища са около 9 000 с уговорката, че не всички купуват, но това е някаква посока за нуждите на един такъв голям град, посочи Ганев.

"В София 50-60% от вписаните актове, защото трудно може да измерят жилищните сделки, са с някакво финансиране. А в останалите три града този процент се движи между 35% и 40%. Тоест повечето от сделките се сключват със собствени средства."

През миналата година се наблюдава ръст в изтеглените кредити абсолютно във всички областни градове, който на места е значителен - от порядъка на над 10-15%, съобщи още Ганев, допълвайки, че се увеличава съотношението на сключените с ипотечно финансиране сделки.

По отношение на лихвите, банкерите очакват, че няма мотив те да се покачват, заяви експертът.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !