• Югоизточна Европа се превръща в динамичен хъб за индустриална и логистична дейност, като България заема все по-ключова роля.
  • Пазарът навлиза в по-зрял етап, характеризиращ се с повишена селективност от страна на инвеститори и наематели.
  • Присъединяването към еврозоната, развитието на регионалните градове и потенциалът в сектора на data центровете очертават новите реалности и възможности пред страната.

Югоизточна Европа се утвърждава като динамично развиващ се хъб за индустриална и логистична активност в Европа, а България заема все по-ключова роля в контекста на инвеститорския интерес и променящите се логистични вериги.

Това са изводите от Шестата международна конференция за индустриални имоти БГСКЛАД 2026, проведена в София, съобщават от CBRE South Eastern Europe.

Същевременно, пазарът на индустриални площи в региона навлиза в етап, воден повече от повишена селективност, отколкото от експанзия. 

По-селективен пазар: новата реалност за инвеститорите и наемателите

В основата на пазарната трансформация стои тенденция, при която сегментът става по-селективен, но запазва активност и стабилност. Търсенето в Югоизточна Европа остава устойчиво, а нивата на усвояване – в здравословни граници.

В региона вакантността остава ниска - до 5% на най-големите пазари и дори под 2% в повечето от тях, включително и в България. Там, където през последната година се наблюдава леко покачване на незаетите площи, основно става дума за резултат от навлизането на ново спекулативно предлагане, което се нуждае от време, за да достигне пазарно равновесие.

Най-високите годишни обеми сделки се реализират в Белград, следван от София, което ясно поставя България сред водещите пазари в региона.

Ключовата промяна обаче е в поведението на наемателите. Те са значително по-чувствителни към разходите, което от своя страна води до удължаване процесите по вземане на решения.

Същевременно, доминацията на делът при build-to-suit и pre-let сделките на регионално ниво се запазва. Това показва, че пазарът вече се движи не просто от търсене, а от по-информирани, попрецизни и дългосрочно ориентирани решения.

Еврозоната като ключов двигател за сегмента

Присъединяването на България към еврозоната оказва съществено влияние върху пазара на индустриални площи в страната. От началото на годината инвеститорите възприемат страната като същинска част от еврозоната, а не като периферен пазар, промяна, която води до по-голяма видимост.

България все по-осезаемо попада в инвеститорското полезрение и се наблюдава ясно подобрение в пазарните нагласи. Въпреки това нивата на ценообразуване и обемите на сделките все още не отразяват напълно тази динамика, тъй като активността остава доминирана от местни инвеститори, насочени към по-малки и средни по размер активи за собствено ползване.

Тенденцията е напълно очаквана, тъй като ефектите от еврото обикновено се проявяват в рамките на няколко години, а не на месеци. Сред очакваните ефекти са разширяване на инвеститорската база, по-добър достъп до финансиране, както и по-силна интеграция с капиталовите пазари на ЕС.

Особено в сектора на индустриалните и логистичните имоти, този ефект може да бъде се прояви чрез по-евтино финансиране, стимулиране на нови проекти и привличане на международни предприемачи.

В комбинация с конкурентната ценова база и стратегическото местоположение, това засилва дългосрочния потенциал на България като все по-привлекателен хъб в европейската верига на доставки.

склад/ Pexels
склад/ Pexels

Представянето на пазара извън София

Една от най-съществените структурни промени е изместването на фокуса към регионалните градове. Локации, като Пловдив, Варна и Бургас, все по-осезаемо привличат инвеститорски интерес благодарение на налични терени, добра свързаност и конкурентни разходи.

Тази тенденция постепенно преначертава индустриалната карта на региона, като създава нови центрове на растеж извън традиционните столични пазари. 

България: ограничено предлагане, но силен потенциал

В този контекст, България продължава да се откроява като пазар с ограничено предлагане, висок потенциал за растеж и реални възможности за нови инвестиции и проекти. Конкурентните нива на наемите и стратегическото местоположение допълнително засилват позицията на България като привлекателна дестинация за логистика, производство и регионална дистрибуция.

Що се отнася до наемите, нивата за първокласни имоти в логистичния сектор в Югоизточна Европа нарастват през последните години. В София процентът остава под тези на някои от основните пазари в региона, като Хърватия и Словения, където достигат €6.5–7+ на кв.м в комбинация с повисоки разходи за труд и земя.

Най-ниски наеми за региона се наблюдават в Белград - около €4.75 на кв.м. На този фон България, отчитайки €5.75 на кв.м, остава силно конкурентна от гледна точка на разходи за наематели, особено за производствени дейности и регионална дистрибуция.

От логистика към дигитална инфраструктура

Наред с традиционните индустриални активи, инвеститорското внимание постепенно се насочва и към data центровете. На европейско ниво секторът отбелязва динамичен растеж, но основните хъбове са вече добре установени, което пренасочва интереса към нови региони.

Така Централна и Източна Европа, включително България, се очертава като естествено продължение на този процес. Със своята добра свързаност, налични енергийни ресурси и конкурентни разходи страната има потенциал да се включи в следващата фаза на развитие.

Въпреки това секторът в Югоизточна Европа остава в ранен етап и засега по-скоро допълва логистиката, без да я измества, като бъдещият му растеж ще зависи основно от достъпа до енергийна инфраструктура. Прогнозите са, че в следващите години ще се наблюдава удвояване на капацитета на data центровете в глобален мащаб.

Предвид динамиката България е сред държавите, които могат да привлекат част от тези инвестиции, посочват още от CBRE South Eastern Europe. Ключовите предимства на страната са:

  • добра интернет свързаност,
  • достъп до енергия, включително нисковъглеродна и ядрена,
  • естествени водоизточници.

Комбинацията от подобни фактори поставя страната в силна позиция на ниво Югоизточна Европа.

Следващата фаза: България като реален инвестиционен хъб

Всички тези процеси очертават ясна тенденция – Югоизточна Европа вече не е периферен пазар, а активен и стратегически важен регион за инвестиции. По-селективното поведение на наемателите, ограниченото предлагане, интересът към регионалните градове и навлизането на нови сегменти като data центровете маркират прехода към по-структурирана и по-конкурентна пазарна среда.

От гледна точка на местния пазар активността остава висока, особено в Пловдив, където се очакват някои мащабни сделки. Основното предизвикателство е недостигът на достатъчно предлагане.

В комбинация с по-високите строителни разходи и по-взискателните наематели това води до по-зрял и конкурентен пазар. В този нов контекст България има всички предпоставки да се превърне в ключов индустриален, логистичен и в перспектива дигитален хъб в региона.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !