• След рекордната 2025 г. пазарът на недвижими имоти навлиза във фаза на охлаждане с по-малко сделки, но цените в София остават високи, доближавайки 2700 евро/кв.м.
  • Експертът Искрен Зографски от НСНИ коментира ролята на изкуствения интелект като асистент на брокерите, а не като оценител.
  • Той обръща внимание на нелоялните практики в онлайн порталите и подчертава нуждата от законова регулация в бранша.
  • Според него, за задоволяване на жилищни нужди моментът винаги е подходящ за покупка на имот.

След рекордната 2025 година, белязана от множество, на места дори импулсивни покупки, пазарът на недвижими имоти показва признаци на охлаждане.

Броят на сделките намалява, но въпреки това цените в София продължават да държат високи нива и вече доближават рекордните 2700 евро за квадратен метър.

В ефира на Дарик Радио Искрен Зографски, член на регионалния управителен съвет на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) и специалист с над 20-годишен опит, анализира текущото състояние и бъдещите тенденции в сектора.

Ролята на изкуствения интелект в имотния бранш

Една от актуалните теми в сектора е навлизането на изкуствения интелект (ИИ). Според Зографски, технологиите трябва да се използват като асистент, а не да заместват човешкия фактор.

„В последния курс, който водих, свързан с изкуствения интелект, показвах на колегите не как по-бързо да подготвят офертите си, а как да се научат да използват ИИ като асистент. Тоест, те да влязат в ролята на собственик на агенция и да му раздават задачи, свързани с комуникация с клиенти, анализи на пазара и по-бързо набавяне на статистически данни“.

Той е категоричен, че изкуственият интелект не може да даде адекватна оценка на имот. Тази дейност остава в компетенциите на професионалния брокер, който разполага с данни за реално сключени сделки, трупани с години.

Нелоялни практики и пазарни изкривявания

Въпреки технологичния напредък, пазарът продължава да страда от стари проблеми. Зографски посочва, че потребителите често се доверяват лекомислено на информацията в имотните портали, които са пълни с подвеждащи обяви.

Сред основните проблеми на пазара са:

  • Обяви „кукички“: Неопитни агенции публикуват нереални оферти, за да привличат клиенти.
  • Повтаряемост на имотите: Един и същ имот често се предлага от няколко агенции на различни цени.
  • Подбиване на цената: В опита си да продадат имота, някои агенции променят параметрите му или намаляват цената, което изкривява реалната представа на продавача.

„Потребителят трябва много да се интересува, преди да пристъпи към продажба, към кого се обръща. Дали тези данни, които той извлича от порталите, са реални“, съветва Зографски.

Той препоръчва на хората да работят с една или две доверени агенции, които имат необходимата квалификация, сертификати и членуват в браншови организации.

Искрен Зографски, член на регионалния управителен съвет на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), и Христо Раванов в Следобедния блок на Дарик радио; ©Darik Plus
Искрен Зографски, член на регионалния управителен съвет на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), и Христо Раванов в Следобедния блок на Дарик радио; ©Darik Plus

Нуждата от регулация и нов индекс на цените

От години НСНИ работи активно за въвеждането на законова рамка, която да регулира дейността на брокерите. Идеята е да се създаде закон, който да въведе ясни изисквания за практикуване на професията, като необходимо образование и трудов стаж.

„Основно стъпваме на база доброволния европейски стандарт за имотни брокери, който немалка част от професионалистите сме възприели и спазваме“.

Друга важна инициатива на сдружението е създаването на нов индекс за реално сключени сделки. Целта е да се елиминират изкривяванията и манипулациите, които са се случвали през годините.

„Надявам се до година да започнем с един такъв индекс, който наистина би бил нещо революционно и да даде посока на пазара с яснота как той ще се движи“, коментира експертът.

Кога е правилният момент за покупка на имот?

На вечния въпрос дали сега е моментът за покупка, Искрен Зографски отговаря, че за задоволяване на собствените жилищни нужди няма лош момент.

„Когато трябва да въртим чисто инвестиционно, спекулативно, като някакъв тип бизнес, тогава вече си има различни динамики. Но за задоволяване на чисто битовите нужди на един потребител, никога няма лош момент да купиш“.

Експертът дава пример с покупателната способност на парите, като сравнява цените от 2005-2006 г. с днешните.

„Тогава може да е било 1500 евро, а сега е 5000 евро. Не пропускайте обаче древния факт, че покупателната способност на тези 1500 евро преди 20 години е била далеч по-голяма, отколкото покупателната способност на 5000 евро към днешна дата.“

Целият разговор ще откриете във видеото.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !