Пазарът на имоти в България, който преживя истински бум след пандемията от COVID-19, вече показва признаци на охлаждане.

Според инвеститора Иво Димовски обаче, настоящият спад в броя на сделките не е повод за паника, а представлява „малка корекция“ след безпрецедентния ръст. Това коментира той по време на участието си във форума Darik Business Radar 2026 – Investing in our future.

Димовски обясни, че високата инфлация през последните години е накарала много хора да търсят сигурност за спестяванията си, насочвайки ги основно към банкови депозити или инвестиции в недвижими имоти.

По думите му, малък процент от българите имат нужните познания за по-сложни финансови инструменти, което е довело до „избухване“ на имотния пазар, допълнително подсилено от поскъпването на строителните материали заради войната в Украйна.

Като пример за нездравословния ръст той посочи имоти, които е закупил „на зелено“ в София до Mall Paradise през 2021 г. Тогава двустайни апартаменти от 60-70 кв. м. са стрували 85 000 евро, а днес цената им достига между 220 000 и 240 000 евро.

dbr.bg-image

Корекция, а не криза: Какво да очакваме?

Значителният спад на сделките с 43% между последното тримесечие на 2025 г. и първото на 2026 г. не е изненадващ, смята експертът.

Той припомни, че втората половина на 2025 г. е била изключително силна - с ръст на цените и сделките от поне 20-30%, което е създало предпоставки за последващо успокояване.

"Това, което виждаме в момента, не е някаква криза, а по-скоро е малката корекция, която се очакваше след цунамито. За мен това, което е изключително интересно, е, че пазарният пазар, както аз го наричам, остава за хората, които нямат много умения да инвестират, т.е. искат да насочат едни пари от банката или някакви спестявания в имоти. Това са хората, които купуват на пазарни цени и нямат много умения в инвестициите в имоти."

Според Димовски 2026 г. ще бъде благоприятна за инвеститорите с реални умения, които ще могат да намерят имоти на справедлива стойност. Той подчерта, че корекцията в цените вече е започнала – апартамент, обявен за 250 000 евро, е по-вероятно да бъде продаден за не повече от 220 000 – 225 000 евро.

Основните двигатели на пазара: Лихви и психология

Два основни фактора определят състоянието на имотния пазар в момента:

  • Ниските лихви: Ипотечните кредити в България остават с изключително ниски лихви под 3%, което стимулира покупките, особено в София, където 60-70% от сделките се сключват с банково финансиране. Евентуално покачване на лихвите би довело до по-сериозен спад на сделките.
  • Страхът и несигурността: Геополитическата обстановка, по-скъпите храни и горива създават несигурност у хората и ги карат да се въздържат от големи покупки, за разлика от предходните години.

Инвеститорите спекуланти, които купуваха масово имоти „на зелено“ с цел бърза препродажба, вече са по-малко на пазара, което също допринася за нормализирането му.

Къде са инвестиционните възможности в София?

Според Иво Димовски най-голям потенциал за растеж в столицата имат квартали със стара инфраструктура, където има възможност за изграждане на нови затворени комплекси. Той даде за пример „Дружба“, чиято репутация се е повишила значително след появата на нови проекти.

По думите му, подобно развитие очаква и квартали, като „Надежда“ и „Обеля“. Въпреки негативните нагласи на някои хора, тези райони предлагат ключови предимства – метро, бърз достъп до центъра и летището, както и изградена социална инфраструктура като болници и детски градини.

Димовски съветва купувачите да търсят места, които подобряват средата на живот, защото в крайна сметка се продава именно това, а не просто „тухли и квадратни метри“.

Стратегии за инвестиция със 100 000 евро

Запитан как би инвестирал 100 000 евро начален капитал, Димовски заяви, че би се насочил към стратегията fix and flip. Това включва добавяне на още 100 000 евро банков кредит, с които да купува имоти в лошо състояние, да ги ремонтира и да ги препродава с печалба.

Според него това е единствената стратегия в България, която може да донесе между 15% и 30% доходност в рамките на три месеца. Той обаче предупреди, че това е активна работа, а не пасивен доход, и изисква умения за намиране на подходящи имоти и създаване на търсен от пазара продукт.

Инвестициите „на зелено“ са по-рискови в момента заради скока в цените на строителните материали с 40% до 80%. Стартовите цени в добрите проекти вече са около 2500 евро/кв. м. спрямо 1600-1700 евро преди година.

Къде инвестира Иво Димовски в момента можете да чуете на живо на събитието „Квадратни метри“, което ще се състои на 30 май в хотел Millennium. 

Форумът Darik Business Radar 2026 – Investing in our future се осъществи с официалната подкрепа на Sofia Airport, JTI, DABOV Specialty Coffee, Neo Ventures, Devin, dir.bg, Българска национална телевизия и Forbes.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !