• Някогашният неудържим ръст на цените на имотите в Лондон обърна посоката си.
  • Днес британската столица отчита спад в стойността на жилищата, рекордно предлагане и все повече продавачи, принудени да приемат значително по-ниски оферти. 

В продължение на десетилетия инвестицията в имот в Лондон изглеждаше почти сигурен залог. Днес обаче ситуацията е коренно различна.

Луксозни жилища се продават със сериозни отстъпки, други остават дълго време на пазара, а строителни предприемачи твърдят, че изграждането на нови жилища в столицата вече почти не носи печалба.

През годината до юли цените на жилищата в Лондон са се понижили с 3.3%, като това е 11-ият пореден месец на спад.

В същото време броят на имотите за продажба в столицата е достигнал най-високото си ниво от 16 години, а запитванията от потенциални купувачи са с 9% по-малко спрямо година по-рано.

От имотен бум до застой

Обратът е особено впечатляващ на фона на предходните години.

Преди десетилетие средният имот в Лондон е струвал повече от 3.6 пъти средния имот в Манчестър. Днес съотношението е спаднало до 2.3 пъти.

Докато градове като Токио, Мадрид, Сидни и Париж отчитат значителен ръст на цените на първокласните имоти от 2016 г. насам, Лондон поема в обратната посока.

Дори Ню Йорк, където стойността на имотите във високия сегмент отчита лек спад, не се доближава до мащаба на промяната в британската столица.

Според Том Бил, ръководител на изследванията за жилищния пазар във Великобритания в Knight Frank, основната причина е достъпността.

„Основният фактор наистина е достъпността. Купувачите в Лондон са под по-голям натиск в сравнение с други части на страната“, посочва той.

Средната цена на жилищата във Великобритания през 2026 г. е с 39% над нивото от 2016 г. В Северозападна Англия ръстът достига 59%, а сходно увеличение се отчита и в Уелс.

В Лондон обаче повишението е едва 9.8%.

Според Бил столицата е „избягала“ толкова силно от останалата част на страната след финансовата криза, че в даден момент е било неизбежно да започне период на наваксване.

Централен срещу периферен Лондон

Най-силно проблемите са концентрирани в най-скъпите райони.

Във вътрешен Лондон средната цена на имотите е намаляла с 6.8% за годината до юли, достигайки около 624 000 паунда.

В Уестминстър цените са на най-ниското си ниво от 2013 г.

Същевременно в периферните части на Лондон, сред които са районите Хавъринг и Уолтъм Форест, цените са нараснали със 17% за последното десетилетие.

Разликата между центъра и периферията постепенно се свива.

„Разминаването в стойностите между централен и периферен Лондон се е стеснило до такава степен, че вече не е необходимо да си свръхбогат, за да притежаваш дом в Челси“, коментира Оли Маршал, директор на агенцията за покупки Prime Purchase.

По думите му се наблюдава връщане на активи в централен Лондон, които преди са били притежание на международни инвеститори, към британски купувачи.

Данъци и регулации променят пазара

Важна част от обяснението се крие в държавната политика.

По-строгите правила за ипотечно кредитиране и данъчните промени, насочени към инвеститорите в имоти, започнаха да оказват влияние още в средата на миналото десетилетие – именно когато жилищата в Лондон вече бяха изключително скъпи спрямо доходите.

По-новите промени в данъчното облагане, включително тези, свързани с данъка върху наследството и режима за т.нар. non-dom лица (данъчни резиденти, чието постоянно местожителство по произход се намира извън страната), оказват особено силен натиск върху централните райони.

Почти половината от агентите на Savills са отчели спад на търсенето от чуждестранни купувачи в Лондон през първата половина на годината.

„В момента международните купувачи стоят настрана“, посочва Джонатан Хопър, главен изпълнителен директор на агенцията Garrington Group.

Допълнителна пречка пред сделките е гербовият данък върху покупките на имоти. Критиците му твърдят, че той блокира пазара, тъй като кара собствениците да отлагат преместването или продажбата на по-големи жилища.

След Brexit и пандемията Лондон губи население

Brexit и пандемията от COVID-19 също променят динамиката.

Делът на Лондон от населението на Великобритания намалява, а след пандемията желанието за повече пространство води до по-слабо търсене на апартаменти – тип жилище, което преобладава в столицата.

По-големите жилища с три спални и външно пространство се представят значително по-добре.

„Тристайните жилища с външно пространство и без такса за поддръжка са напълно приемливи. Ако става въпрос за апартамент с много висока такса за поддръжка, това вече е проблем“, казва Ейми Рейнолдс, ръководител на продажбите в агенцията Antony Roberts.

Средният апартамент или мезонет в Лондон днес струва в номинално изражение приблизително толкова, колкото и през 2016 г.

За сравнение, цените на къщите са се повишили с около 20%.

Инвеститорите също се оттеглят

Друга причина за промяната е излизането на инвеститорите от пазара на имоти под наем.

По-строгите регулации и по-високите ипотечни разходи правят инвестицията в жилища по-малко привлекателна.

„На пазара има по-малко инвеститори заради неща като Закона за правата на наемателите, тъй като да бъдеш наемодател е по-трудно, отколкото преди няколко години“, посочва Том Бил от Knight Frank.

На теория по-ниските цени би трябвало да улеснят повече хора да купят собствен дом.

На практика обаче жилищата остават недостъпни за много домакинства, а по-високите лихви по ипотечните кредити допълнително усложняват ситуацията.

Купувачите на първо жилище в Лондон отделят около 54% от нетния си доход за ипотечни плащания. За Великобритания средната стойност е 33%.

„Има много хора, които искат да купят, но ипотечните лихви около 5%, високите разходи по преместването и ограниченията по отношение на достъпността ограничават това, което реално могат да платят“, казва Ричард Донъл, изпълнителен директор на платформата Zoopla.

Продавачите вече приемат реалността

Много собственици на скъпи апартаменти, особено в централната част на Лондон, дълго време не желаеха да продават на загуба.

Последните спадове на пазара обаче показват, че част от тях вече приемат новата реалност.

„Продавачите не могат да чакат вечно и все повече от тях най-накрая трябва да приемат цената, на която пазарът реално се изчиства“, казва Донъл.

Това е урок, който Софи Кинг и съпругът ѝ усещат директно.

Семейството се опитва да замени жилището си с три спални в Кенингтън с къща в по-периферна зона.

Миналата година те предлагат имота си за 675 000 паунда и получават оферта от 660 000 паунда. Сделката обаче не се осъществява заради незавършени строителни работи.

През юли жилището отново е обявено за продажба на същата цена. Интересът обаче е минимален и продавачите са намалили цената вече на два пъти.

В момента тя е 625 000 паунда.

За купувач, който плаща в брой или няма нужда от продажба на собствен имот, семейството е готово да разгледа и „по-смели оферти“.

Историята на Лондонския имотен пазар вече не е тази за безкраен ръст на цените. След десетилетия на изпреварващо поскъпване британската столица се оказва в ситуация, в която купувачите имат повече пространство за преговори, а продавачите са принудени да преосмислят очакванията си.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google