• Имотният експерт Захари Танев анализира пред Darik актуалното състояние на пазара в България.
  • След еуфорията от последните години настъпва период на отрезвяване, в който купувачите имат по-силни позиции, а сделките се сключват след повече обмисляне.
  • Какви са новите реалности при цените, ремонтите и пазара на наеми в страната?

Пазарът на имоти в България навлезе в нова, по-зряла фаза, която може да бъде определена като „разумната година“. След периода на еуфория и емоционални покупки, днес както купувачи, така и продавачи подхождат значително по-трезво и рационално.

Това коментира в предаването „Квадратни метри“ на Darik Захари Танев, основател и управител на агенцията за недвижими имоти Avenda Real Estate.

Пазарът преминава от „еуфория“ към „рехабилитация“

Според Захари Танев, ако трябва да се направи аналогия, пазарът през последните години е бил „на субстанции“ – изкуствено напомпан и воден от истерия. Сегашното му състояние той описва като процес на „рехабилитация“ и „отрезвяване“, което е здравословно за всички участници.

„Ако има най-точна дума, с която да опиша тази година и това, което се случи до момента, е разумната година. Защото тази еуфория, която беше от миналата година, отмина. Хората все повече се замислят за насъщния, за по-основните нужди и тези емоционални покупки по-скоро приключиха“.

Той допълва, че покупките, мотивирани от принципа „защото съседът е купил“ или с цел бърза инвестиция, са намалели. На преден план излиза разумът, което дава възможност за по-балансирани и равноправни отношения между страните по сделката.

Новият баланс: Купувачите отново имат думата

Доскоро продавачите бяха в силната позиция и диктуваха правилата, но тази тенденция вече се променя. Купувачите са по-предпазливи, отделят повече време за огледи и размисъл, и са по-склонни да отправят оферти под обявената цена.

Увеличил се е срокът за продажба на един имот, дори той да е с реалистична цена. Големи отстъпки обаче се наблюдават предимно при имоти, които са били значително надценени – с 20-30% над пазарните нива.

Собствениците, които са ги обявили с нагласата „дай да видим дали ще стане“, вече са по-склонни на преговори при липса на интерес. Въпреки това, Танев съветва купувачите да не чакат хипотетичен срив на цените.

„Тези хора се надяват цял живот цените да паднат. Ако паднат с 20%, те ще чакат да паднат с 40%. Когато паднат с 40%, ще чакат направо да им ги подарят“, казва той и препоръчва покупка тогава, когато има реална нужда и възможност.

Банките също са станали по-разумни – макар лихвите по кредитите да остават ниски, одобренията стават по-трудни, а кредитоискателите и самите имоти се проверяват много по-обстойно.

София; ©Visit Sofia/Facebook
София; ©Visit Sofia/Facebook

Колко струва ремонтът и как влияе на цената?

Един от ключовите фактори, които купувачите все по-често взимат предвид, е състоянието на имота и нуждата от ремонт. Според Захари Танев, хората все повече предпочитат готови за нанасяне жилища, тъй като осъзнават, че ремонтът е дълъг, скъп и трудоемък процес.

Цена: Цялостен ремонт и обзавеждане на двустаен апартамент (около 50-60 кв.м) струва между 50 000 и 60 000 евро, или приблизително 1000 евро на квадратен метър.
Време: Процесът може да отнеме от 6 месеца до над една година.
Несигурност: Винаги съществува риск от некачествено изпълнение и непредвидени разходи.

Поради тези причини, разликата в цената между имот на шпакловка и замазка и напълно завършен такъв трябва да бъде значителна, за да е оправдана покупката на първия. Според експерта:

„Не може да се продава имот на шпакловка и замазка на 180-190 хиляди, а готов със същата квадратура да се продава на 200-205 хиляди“.

Предизвикателства пред пазара на наеми

Интересна тенденция се наблюдава и на пазара на наеми, където се отчита сериозен застой и липса на наематели, дори през традиционно силните месеци септември и октомври. Причините за това са комплексни:

  • Повече собственици: Много хора, закупили имоти с ипотека през последните години, предпочитат да изплащат вноска, вместо да плащат наем.
  • Студентски общежития: Голяма част от студентските общежития са ремонтирани и предлагат добри условия на символични цени, което ги прави предпочитан избор.
  • По-малко чужденци: Намалял е броят на чужденците от средния и нисък ценови сегмент, които търсят квартири под наем.

В резултат на това дори качествени имоти се отдават по-трудно и за по-дълъг период от време, в сравнение с предходната година.

Регионални специфики: Стабилният Пловдив и южните квартали на София

На фона на общото „отрезвяване“, пазарът в Пловдив се оказва най-стабилен, с най-малък спад в броя на сделките. Според Танев това се дължи на все още достъпните цени на имотите и добрите доходи на купувачите, много от които са заети в развитата индустриална зона около града.

В София най-предпочитани остават южните райони, като Малинова долина и Манастирски ливади. Проектите в квартали с вече изградена инфраструктура се реализират много по-лесно, в сравнение с тези в тепърва развиващи се зони, където липсва прогнозируемост за изграждането на улици и други удобства.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google