В богатите квартали на Лос Анджелис, засегнати от горските пожари, наличието на огромни ипотеки за струващи милиони долари имоти е нещо обичайно, което превръща заемите в потенциален проблем за отпусналите ги банки.

В районите от Лос Анджелис, които бяха опустошени от пожарите, повече от 72% от ипотечните кредити не се вписват в лимитите за кредитиране, определени от Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA) за конвенционални ипотеки и са известни още като „джъмбо“ заеми.

Това е близо пет пъти повече, в сравнение със средното ниво за страната, и близо три пъти над нивото от 26% за Калифорния, според анализ на Bloomberg News, базиран на данни на Бюрото за финансова защита на потребителите.

Такива заеми на обща стойност над 11 млрд. долара са били отпуснати в засегнатите райони и са били в счетоводните баланси на банките в периода 2018 – 2023 г.

Сред банките с най-голяма експозиция са City National Bank, известна като “банката на звездите,” и First Republic Bank, придобита от JPMorgan Chase & Co. след като изпадна в неплатежоспособност през 2023 г.

First Republic е издала джъмбо заеми за близо 1.3 млрд. долара, като в района преди нея се нарежда единствено Bank of America Corp. City National, придобита от Royal Bank of Canada през 2015 г. и считаща Калифорния за най-големия си пазар, е отпуснала джъмбо ипотеки за 843 млн. долара в района в периода 2018 – 2023 г., което е почти колкото U.S. Bancorp и Morgan Stanley, взето заедно.

Банките носят отговорност за джъмбо заемите в счетоводните си баланси, ако кредитополучателите спрат да погасяват задълженията си.

Трезорите държаха ипотеки за милиарди долари в счетоводните си баланси, защото - заради цените на имотите в Пасифик Палисейдс и на много в Алтадина, те бяха извън лимитите за закупуване от страна на спонсорирани от държавата субекти.

За 2025 г. лимитът на FHFA e 1.2 млн. долара за райони със скъпи имоти, сред които е и окръг Лос Анджелис, което означава, ча банките не могат да продават ипотеки с по-висока стойност на държавните компании Freddie Mac или Fannie Mae.

Банките могат да се сблъскат с редица финансови и репутационни проблеми - възбрана на кредитополучатели в затруднено положение, опити за възстановяване на загуби от застрахователни компании, ако собствениците на жилища откажат да погасяват задълженията, продажба на земята на инвеститори и поемане на загуби, ако не успеят да съберат пълната стойност на недвижимия имот.

Някои от тези удари по банките може да са временни, но ще са необходими безброй човекочасове за справяне с пропуснати плащания, работа с кредитополучатели и преговори със застрахователи.

JPMorgan, City National и Bank of America не коментират отпуснатите от тях джъмбо заеми, но казват, че предлагат отсрочки на засегнати клиенти и са дарили 2, 3 и 2 млн. долара, респективно, за възстановяване. JPMorgan и Bank of America не очакват особено голям финансов удар от пожарите.

Застраховането е предназначено да минимизира проблемите на собствениците на имоти и експозицията на банките, което се случва в известна степен.

Общите имотни и капиталови загуби обаче може да достигнат 164 млрд. долара, като застрахователните загуби се оценяват на 75 млрд. долара, според икономисти от Калифорнийския университет в Лос Анджелис.

Ниски лихви

Кредитополучателите с ниски лихви по ипотечните кредити имат стимул да продължат с плащанията и да защитят своята инвестиция. Стойността на имотите в изгорелите райони обаче може да е паднала прекалено много и това да накара много хора просто да се откажат вместо да се опитат да възстановят домовете си.

Горските пожари през януари опустошиха кварталите Пасифик Палисейдс и Алтадина, унищожавайки над 16 000 постройки на двете места, в това число 11 000 еднофамилни жилища.

Пет големи банки, сред които JPMorgan и Bank of America, заедно с 270 регионални банки, обявиха, че собствениците на имоти ще получат 90 дни отсрочка.

Калифорния беше в епицентъра на регионалната банкова криза през 2023 г., която се разрази, след като Федералният резерв вдигна лихвите, за да се бори с инфлацията, с което срина пазарната стойност на ценните книжа, които много банки имаха в счетоводните си баланси.

В добавка към рисковете от просрочие, банките са изправени и пред други опасности. По-голяма част от собствениците на имоти, които са изгубили домовете си при пожарите в Ийтън и Палисейдс, не са разполагали с достатъчно застрахователно покритие за възстановяване, замяна на вещи и плащане на временен подслон, според Даниел Гици, адвокат от Лос Анджелис, които е предоставил безплатни консултации на около 700 жертви на пожарите.

Също така, по-голям брой жилища в района на пожара в Палисейдс са изгубили покритието си от частни застрахователи. State Farm, например, обяви през миналата година, че отменя 69% от своите полици в пощенския код 90272, който включва и Пасифик Палисейдс.

Въпреки това, ако кредитополучателите с недостатъчно застрахователно покритие изпаднат в просрочие, стойността на имотите в района, където се търсят удобства - като гледка към Тихия океан, ще помогнат за смекчаването на загубите на банките.

“Дори и ако лисва застраховка или тя е недостатъчна, стойността на земята е много висока,” казва Томаш Пискорски, преподавател по недвижими имоти и финанси в бизнес училището на Колумбийския университет.

Онези кредитополучатели, които се опитат да възстановят домовете си, не трябва непременно да рефинансират, въпреки че мнозина може да имат нужда от нови ипотеки за скъпи ремонти.

Отсрочката от 90 дни далеч не е достатъчна, тъй като собствениците на жилища се борят с двойните разходи на вноските по ипотеките за унищожените домове и наемите на жилищата, в които живеят временно.

Застрахователите в Калифорния трябва да покрият първите 36 месеца на временно подслоняване в подобни случаи. Те обикновено изисква притежателите на полиците да възстановят жилищата си, за да получат пълното плащане.

Джъмбо заемите често са считани за безопасни, защото се отпускат на хора с високи доходи със скъпи имоти. Банките често изискват първоначална вноска, която е по-висока от стандартните 20%.

От 2018 г. насам банките в страната имат джъмбо заеми за близо 2 трлн. долара в счетоводните си баланси. Банки и кредитни съюзи, чийто дял от общото ипотечно кредитиране е 31%, са отпуснали над 70% от тези нестандартни заеми.

“Банките до голяма степен намалиха експозицията си при отговарящите на изискванията на FHFA заеми заради засиления регулаторен натиск и свързаните с това разходи,” казва Анди Уолдън, ръководител ипотеки и жилищен пазар в Intercontinental Exchange.

“Въпреки това, те остават водещ играч на пазара на джъмбо ипотеки поради достъпа си до капитали и способността на този пазар да помага на банките да обслужват имотните нужди на своите по-богати клиенти.“

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !