Подобно на Уорън Бъфет, Рой Керъл успява да натрупа състояние като купува евтино и продава рядко.

Любимият му тип сделка е евтината земя, която той превръща в доходоносни жилищни комплекси в югоизточната част на САЩ. Сега най-богатият жител на Грийнсборо, Северна Каролина, изчаква своя момент, когато цените на имотния пазар ще се сринат.

На ежемесечното барбекю на открито, което се провежда на паркинг в Грийнсборо, близо 80 служители на Carroll Companies се събират около пластмасова маса, отрупана с храна и напитки.

С панталоните си в цвят каки, тениската с яка и своя умен часовник Apple, Рой И. Керъл се вписва веднага в цялата обстановка, пълнейки хартиена чиния с дърпано свинско и печено пилешко месо.

Въпреки непретенциозния си вид, 60-годишният Керъл е не само основател и главен изпълнителен директор на компанията, но също така милиардер и най-богатия жител на града, благодарение на покупките на евтина земя и превръщането ѝ в доходоносни жилищни комплекси в югоизточната част на САЩ.

“Уорън Бъфет търси страхотни компании и не търгува много. Това е и нашата философия в недвижимите имоти,” казва той. “Да намерим добра локация и да я задържим. Защо да продаваме златната кокошка?”, казва Керъл.

Това е стратегия, която Керъл, всъщност, изпробва от дете. Когато е на 14 г., той купува къща с площ от 74 кв. м в Данвил, Вирджиния, използвайки спестяванията си от 1 000 долара (равняващи се на около 5 000 долара днес) , които събра от най-различни работи, като косене на дворове, връщане на бутилки и продажба на сладки лакомства.

Той успява да ремонтира имота и го продава година по-късно, използвайки печалбата, за да си купи Ford Mustang, които дори не може да кара, защото не е навършил необходимата възраст.

Близо пет десетилетия по-късно Керъл успява да натрупа състояние, оценявано на 2.9 млрд. долара, което се състои основно от недвижими имоти, в това число над 13 000 апартамента и 29 склада с клетки за отдаване под наем, както и промишлена земя, и проекти за смесена употреба.

Той също така разраства закупения като тийнейджър Mustang до колекция от яхти и Ferrari-та, едно от които участва в състезанието 24-те часа на Льо Ман това лято.

Откакто продава първата си къща през 1976 г., той е продал само две жилищни сгради, като и двете са в Южна Каролина. “После съжалих за продажбата и на двете и исках да си ги купя обратно,” казва той. 

Това плюс факта, че никога не е прибягвал до външни инвеститори и поддържа сравнително ниски нива на задлъжнялост (около 40%), означава, че той може да действа бързо, когато изникне възможност.

Точно това и прави след срива на имотния пазар през 2009 г., когато наема хеликоптер с брокер в Рали, Северна Каролина, и купува четири имота на момента. Това се надява да го направи отново. “Пазарът е много повърхностен,” казва той. “Наподобява много на 2006–2007 г. В сделките просто няма никаква логика.”

Това търпение е целенасочено

“Повечето хора набират капитал от инвеститори и трябва да го използват. Ние не правим това,” казва Керъл. “Ние държим парите в банката, докато не дойде подходящият момент.”

Това позволява на Керъл да изчаква търпеливо подходящия момент да разшири дейността си на нов пазар или да застрои земя, която притежава от десетилетия. Това е нов прочит на старо клише от индустрията: “Локация, локация, локация.”

В този случай Керъл намира своите локации на най-незабележимите места, като изоставена някога банкова кула, която превръща в луксозни апартаменти, помагайки за съживяването на умиращия бизнес район на Грийнсборо, където сега е неговата централа, а той живее в пентхаус апартамент.

Други такива сделки включват жилищни комплекси в градове, като Рали, закупени по време на имотния срив, когато цените бяха ниски и преди пандемията от COVID-19 да принуди много американци са се преместят на югоизток.

Сега Керъл предвижда спад в цените на недвижимите имоти, подобно на онзи, който вижда по време на Голямата рецесия. И той не е единствен.

В доклад на анализатори на Moody's наскоро се посочват "предупредителни знаци" за пазара на многофамилни жилища, ако повишенията на наемите не са в крак с по-високите лихви. "Паралелите между 2007-08 и днес са много, много сходни,” казва Керъл.

Той обаче не е обезпокоен. За да се подготви за срива, Керъл не планира да продава свои имоти — "ние не продаваме," посочва отново той, но пък ограничава новите инвестиции и строителството, задържайки налични средства, така че да е готов, когато цените паднат.

“В днешно време се опитвам да заделя всеки долар, който мога,” казва той. “Строителството на недвижими имоти е рисков бизнес. Моята застраховка е да имам заделен капитал, така че да преминаваме през трудни периоди.”

След като пазарите на имоти под наем процъфтяваха на някои от по-новите му локации, като Остин, Шарлът и Нашвил, където наемите се покачват с над 20% от 2019 г. Керъл вече е милиардер. В днешно време близо три четвърти от неговото състояние е свързано с жилищни комплекси.

От тях близо 80% от стойността идва от апартаменти, които са извън района на Грийнсборо. Той вече обмисля разширяване на обхвата, а най-новата добавка към неговата империя е проектът за смесено ползване на стойност 160 млн. долара в Боузман, Монтана.

След това следват Далас, Денвър, Сан Антонио, Южна Флорида и Вашингтон.

Керъл е израснал в Грийнсборо много преди името му да доминира в силуета на града. Роденият през 1962 г. в семейство от работническата класа той работи на много места още като тийнейджър.

След като получава книжка на 16 г., той започва да шофира училищен автобус, започвайки работа от 6:30 сутринта и посещавайки училище до късния следобед, след което коси голф игрища и накрая работи в супермаркет до 10 часа вечерта.

Парите стигат все по-малко, когато неговият баща е освободен от работата си като супервайзър в хранителен магазин, а Керъл се дипломира и напуска дома, за да учи в колеж в Джорджия. Така му се налага да се научи да заварява и през уикендите се връща в Грийнсборо, където прави ремаркета от скрап и ги продава, за да финансира образованието си.

Този план не сработва, тъй като образованието все още е прекалено скъпо. Затова Керъл се завръща у дома, за да учи в Университета на Северна Каролина в Грийнсборо.

След това прекъсва образованието си и посещава лекции в местния обществен колеж, за да учи за лиценза си за брокер на недвижими имоти. По същото време баща му все още е без работа и е помолен от семейни приятели да контролира строителството на новия им дом.

“Ние построихме къщата, забивахме пироните, почистихме подовете, а когато приключихме, други наши приятели искаха да им построим къща,” спомня си той. “Помислихме си, че може би ще можем да си изкарваме прехраната със строителство, като строим къщи.”

Така баща и син основават компания за строителство на къщи в Грийнсборо през 1983 г., когато Рой е на 21 г., като всеки от тях инвестира по 5 000 долара. До 1991 г. компанията постига умерен успех, развивайки дейност в три окръга.

Всеки от тях задържа по една трета от печалбите, а останалите пари се инвестират отново в компанията, което им позволява да се разрастват, без да имат нужда от дълг.

По-младият Керъл обаче иска да разрасне бизнеса, така че да строи по-мащабно и затова изкупува дела на баща си и продължава сам. “Купих дела на баща ми и никога няма да имам друг партньор,” казва Керъл.

Керъл започва да изкупува земя в Северна Каролина, разделяйки я на парцели и строейки къщи. Бизнес моделът се запазва, като по-голяма част от печалбата отива отново в компанията.

Към края на 90-те години Керъл решава, че иска да генерира стабилен доход вместо да живее от продажбите на къщи, затова се насочва към по-печелившите жилищни сгради. През последните две десетилетия той разраства този модел от своя роден град до 26 други в страната.

Той все още се занимава и със строителство на къщи, но то съставлява само около 1% от състоянието му. След апартаментите, следващият голям дял (9%) се пада на складовите помещения Bee Safe, каквито той притежава в пет щата.

Компанията му в момента притежава складове на 29 места и подготвя още 15.

Най-новото начинание на Керъл са промишлените имоти, като той се възползва се от стратегическото местоположение на Грийнсборо. Той основава компания за промишлени имоти през 2019 г., използвайки свободна земя, която купува преди десетилетия и на която строи складове и заводи.

Времето се оказва подходящо, защото стойността на промишлените имоти започва да се покачва по време на пандемията.

Керъл продължава да експериментира с нови концепции – последната е бизнес за съхранение на луксозни автомобили на име Car Caves.

Самият Керъл е почитател на автомобилите и има колекция от Ferrari-та. Повечето дни обаче обикаля из Грийнсборо с бял пикап Ford F-150.

"Той винаги е инвестирал в себе си и е залагал на себе си, докато в същото време остава скромен," казва неговата дъщеря Мадисън, която ръководи хотелския бизнес на компанията. “Той винаги разполага с достатъчно заделени средства, които да покрият това, което се опитва да прави."

Ако цените на имотите паднат, Керъл ще бъде готов. Ако обаче това не се случи, той казва, че високите наеми ще поддържат бизнеса му. И в двата случая той е в изгодно положение.

“Трудно е да се улучи точното време на някои пазари, но при недвижимите имоти нещата се случват бавно, така че можете да предвидите катастрофата”, казва Рой Керъл. 

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !