Цените на имотите продължават да растат, но тенденцията се забавя.

Това сочат данните на една от най-големите агенции у нас BULGARIAN PROPERTIES за първото тримесечие на 2023 г.

"Цените на имотите продължават да нарастват, но вече имаме данни за забавяне на растежа. Очакванията ни са то да бъде по-отчетливо през втората половина на годината, тъй като тогава беше регистрирано и по-значителното нарастване през 2022 г".

Така коментира актуалните тенденции на пазара изпълнителният директор на компанията Полина Стойкова, допълвайки, че през настоящата година расте и предлагането, което дава по-добър баланс на пазара.

Първи ръст на новите обяви от 2019 г. насам

Според данните на BULGARIAN PROPERTIES, новите обяви са с около 10% повече спрямо същия период на 2022 г.

Това е първото им нарастване от 2019 г. насам, тъй като първото тримесечие на 2020 г. премина под знака на пандемията и ограничената бизнес активност, а след това наличното предлагане започна бързо да се изчерпва, посочват от имотната агенция.

Продължава ръстът на новоотпуснатите ипотеки

Нарастват и обемите новоотпуснати жилищни кредити, според данни на БНБ.

След забавянето в края на 2022 г., през първите месеци на 2023 г. обемите кредити нарастват с около 20% спрямо година по-рано и се връщат към нивата на растеж, характерни за изминалите 2 години на голямо търсене и силен жилищен пазар.

Това е един от най-важните фактори, които движат пазара и неговото влияние към момента остава положително, отчитат от BULGARIAN PROPERTIES. 

Очакванията за нарастване на лихвените проценти по кредитите засега не се оправдават за България - у нас те са минимални, в рамките на 0.06 процентни пункта за кредитите в лева, които са 98% от отпуснатите кредити, което не стопира плановете за купуване на жилища.

Припомняме, че вчерашното учеличение на минималните задължителни резерви на банките от БНБ обаче е напът да промени това.

Положително върху жилищния пазар влияят и други макроикономически фактори: безработицата е под 4%, а доходите нарастват средно с около 17% в края на 2022 г., според НСИ, което поддържа стабилно съотношението цена към доход, даващо ни достъпността на жилищата.

Инфлацията продължава да бъде съществен фактор за ръст на инвестициите в недвижими имоти, особено на фона на продължаващи нулеви лихви по депозитите и ограничени други алтернативи за сигурно вложение.

Всички тези фактори карат имотните експерти да смятат, че са налице условия за силна и динамична година както при имотите, така и в общ икономически план.

Средните цени в София

Средната цена на закупените през първото тримесечие на 2023 г. жилища в София е 1 545 евро/кв.м. при 1 345 евро/кв.м. през първото тримесечие на 2022 г. и 1 550 евро/кв.м. в края на 2022 г., сочат данните на BULGARIAN PROPERTIES.

Регистрира се ръст от почти 15% на годишна база и задържане на нивата на тримесечна. Ръстовете на годишна база в предходните тримесечия са от 22-23%, което показва забавяне на темпа на растеж, но все пак той остава значителен.

След приспадане на инфлацията, реалният растеж е 1.3% на годишна база - най-ниското ниво от 2020 г. насам.

Анализирайки данните, експертите на агенцията смятат, че цените в София са достигнали пик и се движат почти изцяло от инфлацията, чието забавяне намалява и ръста в стойността на имотите.

За последните три години квадратният метър в столицата е поскъпнал с близо 40%, като най-голям ръст в цените е регистриран от края на 2021 г. и през 2022 г., като през цялата 2022 г. растежът се ускорява, достигайки 23% в края на годината.

Средната обща цена на закупените апартаменти през първото тримесечие нараства до 132 800 евро при 115 500 евро средна цена през 2022 г.

Това показва изместена пазарна активност към по-големи апартаменти на фона на преобладаващи покупки на двустайни жилища през миналата година.

Обеми продажби

Изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES, базирани на данните на Агенцията по вписванията, показват, че сделките с имоти в София бележат спад през първото тримесечие с 12.2%.

Това е трето поредно тримесечие, в което се отчита спад в обемите сделки в столицата. Темпът на спад обаче се забавя от 15-17% през второто полугодие на 2022 г. до около 12% в началото на тази година.

През първото тримесечие са вписани 6381 сделки при 7268 през 2022 г. и 6683 през 2021 г. Броят им е по-голям от тези през 2019 и 2020 г.

Данните на BULGARIAN PROPERTIES показват доста по-малък спад в обемите продажби в София през първите месеци на годината - под 5%. Това се обяснява с активния пазар на имоти ново строителство, при който сделките се вписват на по-късен етап.

"Нашите наблюдения показват, че при настоящото състояние на пазара и наличното търсене отбелязаните спадове биха могли да бъдат наваксани още през второто тримесечие на годината", коментира Полина Стойкова.

Достъпност на жилищата в София

Стойността на коефициента на достъпност на BULGARIAN PROPERTIES в края на 2022 г. спада от 1.2 до 1.12. Това означава подобрена достъпност на жилищата в столицата. Доходите успяха да наваксат в края на годината и да подобрят съотношението цена към доход, посочват от агенцията.

Средната работна заплата в София достигна 2 704 лв. през последното тримесечие на 2022 г., като за закупуването на 1 кв.м. жилищна площ в столицата в края на миналата година са били нужни около 1.12 средни месечни софийски заплати.

За сравнение, през 2008 г. (в предходния пик на пазара) бяха нужни 3.4 заплати за същата площ.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

И през 2023 г. най-предпочитани остават кварталите в широкия център на София, като Банишора и Зоните, както и Малинова долина, където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство.

Средните цени в най-популярните квартали през първото тримесечие на 2023 г. - на база реално сключени сделки, са:

  • Банишора - 1 470 евро/кв. м
  • Зоните - 1 555 евро/кв. м
  • Малинова долина - 1 360 евро/кв. м
  • Кръстова вада - 1 730 евро/кв. м

Параметри на закупените жилища и среден престой на пазара

В момента на пазара са активни както купувачи с инвестиционна цел, така и търсещите имоти за собствено ползване, които разчитат в голяма степен на ипотечно кредитиране и са окуражени от слабото нарастване на лихвите по кредитите и добрата заетост, ръст на доходите и т.н.

Делът на закупените тристайни апартаменти нараства до 42% и почти се изравнява с този на двустайните. Това са нива, характерни за 2020-2021 г.

Изключение прави 2022 г., когато сделките с двустайни жилища достигат 70% от общия жилищен пазар и са движени основно от инвестиционни намерения с цел съхранение на спестявания или бърза препродажба.

2023 г. показва подобрен пазарен баланс и връщане на основните двигатели за по-устойчив растеж, а именно – купувачите, търсещи имоти за собствено ползване.

Престоят на имотите на пазара продължава да бъде кратък, като често сделки се сключват за броени дни. Това показва, че той все още е пазар на продавача. Забелязва се обаче по-голяма склонност към договаряне и отстъпки от офертните цени.

Данните сочат, че през 2023 г. жилищният пазар в София е по-добре балансиран от гледна точка на търсене и предлагане. Продавачите са по-гъвкави при преговорите, т.е. моментът е добър за сключване на сделка.

Купувачите са по-разнообразни като профил и голям дял от тях са завърналите се на пазара купувачи на собствено жилище, подкрепени от все още изгодното банково финансиране, ниската безработица и растящите доходи.

Това прави жилищния пазар доста по-устойчив и връща оптимизма за неговото положително развитие и през тази година, посочват още от BULGARIAN PROPERTIES.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !