Много преди пандемията от COVID-19 да затвори градовете и да изкара служителите от офис центровете, канадският град Калгари стана свидетел на рязък спад в търсенето на офис площи.

Това кара местните власти и бизнеса да потърсят иновативни начини за превръщане на празните офис сгради в жилища, пише електронното издание Fast Company. 

Докато други градове все още преценяват дали и как това може да проработи, в Калгари вече има над 10 проекта за преобразуване на офиси, като първият се очаква да бъде завършен до края на тази година.

За да се стигне до този етап обаче, са необходими години планиране, повече от 150 милиона долара и примерен подход за превръщането на офисите в място, където хората наистина биха искали да живеят.

Проблемът на Калгари датира от средата на 2014 г., когато градът навлиза в един от своите периоди на цикличен спад.

Като център на петролната и газовата индустрия на Канада, той винаги е бил тясно свързан с възходите и паденията на световните петролни пазари, понасяйки удари, когато са се отваряли нови залежи в различни части на света или когато цените са се "люшкали" поради капризите на ОПЕК. 

Обикновено градът е издържал на спадовете, а петролната индустрия на Канада се е адаптирала към променящия се пейзаж. Но около 2014 и 2015 г., когато цените на петрола паднаха с почти 60% само за седем месеца, секторът започна да се измества и консолидира по начини, които градът не е виждал преди. 

"В Калгари имаше усещането, че този път е различно“, казва Шерил Макмълън, градски мениджър по инвестиции и маркетинг. 

Защо офисите в Калгари остават празни? 

През следващите години Калгари изпада в труден период, а петролните и газовите компании или фалират, или биват погълнати от конкурентите, или просто преместват дейността си на други места.

Една от най-големите енергийни компании в Канада, която до онзи момент заема почти половината от небостъргач с площ от 185 000 квадратни метра, се ребрандира и се премества в Денвър.

Значителна част от центъра на града е съставена от офис кули, специално построени за нуждите на петролните и газовите компании, а изведнъж повечето от тях решават да напуснат. 

До 2018 г. процентът на незаетите офиси в центъра се покачва до 20%. На следващата година процентът на свободните работни площи скача до 25%, а след това до 28%. 

"Това се случва още преди пандемията. Започнахме да осъзнаваме, че нивото на свободните ни работни места се покачва бързо и няма да се запълни отново. А след това дойде и пандемията, влошавайки нещата още повече", спомня си Макмълън. 

По време на пандемията от COVID-19 делът на свободните офис площи в Калгари вече надвишава 38%, което го прави един от най-засегнатите градове в Северна Америка.

През есента на 2020 г. агенцията за икономическо развитие на Калгари наема архитектурното бюро Gensler, за да се опита да разбере какво може да се направи. От приблизително 4 милиона квадратни метра офиси в града, близо милион и половина са празни. 

"Статистиката показва, че има повече бюра в празните офиси, отколкото хора в града“, казва Стивън Пейнтър, лидер в глобалната трансформация на сгради и адаптивно повторно използване в Gensler. 

Той и неговите колеги разработват алгоритъм, който дава възможност за анализ дали дадена сграда е добър кандидат за преустройство в жилище. Оказва се, че повечето не стават за тази цел поради прекалено големите подови плочи, недостатъчната естествена светлина и неефективните прозорци.

Вземането на подобно решение обикновено изисква месеци работа, задълбочаване в строителни детайли и чертежи и моделиране на редизайн, казва Пейнтър. 

"Трябваше да ускорим този процес. Трябваше да конвертираме всичко, което знаехме за дизайна, в данни и след това да ги анализираме, за да започнем да откриваме тенденции и реални проекти, които могат да се случат“, казва той.

Стават ли офисите за апартаменти? 

Използвайки публично достъпни данни за размера на сградите, етажните планове, паркингите и други физически и квартални характеристики, екипът на Пейнтър създава проста система за почти незабавна оценка на потенциала за преобразуване на сградите.

От около 20 пакета входни данни те получават около 150 показателя, които измерват потенциала на сградата за преобразуване, включително размер на подовата плоча, височина на тавана и характеристики на квартала.

Сградите с високи общи резултати представляват жизнеспособни кандидати за преобразуване и предоставят на градовете и строителните компании отправна точка за планиране. 

В случая на Калгари алгоритъмът се използва за извършване на анализ в целия град. От около 40 сгради той намира близо 15, които изглеждат като реалистични проекти за преобразуване.

Анализът на Gensler идва точно по същото време, когато Калгари разработва своя план за трансформация на широкия си градски център. Заедно с градския директор по стратегията в центъра на града Том Малер, Шерил Макмълън предлага официална програма за стимулиране, която има за цел да постави началото на трансформацията. 

През април 2021 г. градският съвет одобрява плановете и отделя 45 милиона долара за финансиране на Програмата за насърчаване на развитието на центъра на Калгари, като предлага до 80 долара на квадратен метър по проектите за преобразуване на офиси в жилища, покривайки приблизително 30% от разходите.

Освен това градът предвижда и 55 милиона долара за подобрения на уличния пейзаж, нови пешеходни пътеки и други удобства в обществената сфера.  

Залогът на градската управа се отплаща. Когато градът отваря своя прозорец за кандидатстване през август 2021 г., строителите представят предложения за преустройство на 14 сгради в центъра на града -  достатъчно, за да е необходимо удвояване на бюджета.

В крайна сметка са избрани пет от най-изпълнимите и до следващата пролет строителните дейности вече са започнали. 

Виждайки бързия напредък, градът увеличава отново финансирането за 2022 г., допринасяйки с още 55 милиона долара за стимули за преобразуване. Избрани са още пет проекта и до ноември 2023 г. още три са одобрени за стимулиращо финансиране, което прави общо 13 преобразувания в ход.

Още четири са в процес на одобрение към момента и ако всичките 17 продължат напред, градът ще е разпределил всичките 153 милиона долара, заделени за преобразуване на офиси в жилища. 

Новите жилищни единици, много от които са достъпни под наем, ще помогнат да се отговори на част от нарастващото търсене на жилища в града. Според последната оценка на жилищните нужди, около 20% от гражданите на Калгари не могат да си позволят жилище.

Очаква се първото от започнатите преустройства на офиси в жилища да завърши по-късно тази година, превръщайки 11-етажна офис сграда в 112 жилища, готови за отдаване под наем. Още четири сгради ще бъдат готови за обитаване през 2024 г., добавяйки стотици нови жилища към центъра на града.

Примерът на Калгари и алгоритъмът на Gensler вече се прилагат и в други градове, които изпитват недостиг на жилища и излишък на офиси. А Шерил Макмълън казва, че градът иска да надгради този успех.

Сега властите се стремят да приложат тази стратегия отвъд жилищните площи, така че свободните офис сгради да могат да приемат различни други форми - от хотели до образователни институции.   

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !