През последното десетилетие българският пазар на недвижими имоти премина през рекорден растеж и периоди на охлаждане, често надхвърлящи очакванията на купувачи и продавачи.

От данни, представени на Международната имотна конференция на Realto Group, става ясно, че от 2009 до 2013 година продавачите са били значително по-голямо число от купувачите на имоти. 

След 2014 г. и фалита на КТБ картината се обръща – търсенето се увеличава, продавачите намаляват, а цените поемат нагоре.

По думи на Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на “Адрес”, пазарът расте през последните 10 години. През 2022 година купувачите и продавачите намаляват, но сделките растат. 

Георги Павлов, председател на съвета на директорите на Realto Group, каза, че само евентуално повишение на данъците на имотите може да промени трайно пазара, но предвид политическата ситуация в страната, подобни стъпки не се очакват. 

Банковата система и достъпът до кредити

Ипотечните кредити остават основният инструмент за придобиване на собствено жилище. Средният им живот е между 22 и 24 години, като много клиенти успяват да погасяват частично предсрочно. 

Филип Попов, главен директор “Банкиране на дребно” на PostBank, казва, че не очаква повишение на лихвите, защото банковият пазар в България в момента е свръх ликвиден. 

“Всички знаем, че заради изискването в промяната на банковите резерви заради влизането в еврозоната, на 1 януари в банковата система ще се излеят 16 млрд. лева, което е допълнителна свръхликвидност”. 

Никола Филипов, управляващ съдружник и финансов експерт в Innovo Investment Management, допълни, че над 60% от българите инвестират в недвижими имоти. 

По негови думи българите все още предпочитат да инвестират в имоти пред акции или други финансови инструменти – едва 1–3% инвестират в акции, докато основната част от населението се ориентира към недвижими имоти като форма на сигурност за бъдещето, като причините са по-скоро културни. 

Според експертите, в момента средната възвръщаемост от инвестиция в жилищен имот чрез наем достига около 30–35 години, което прави инвестицията по-скоро дългосрочна стратегия, отколкото източник на бърза печалба.

Профилът на купувача се променя

Средната възраст на купувачите на жилища вече е около 46–47 години. Това са хора, минали през различни икономически цикли и са способни да оценят риска.

В същото време, младите поколения показват по-голяма готовност за поемане на ипотечен кредит, което създава стабилен поток на нови купувачи на пазара, според експерта от PostBank. 

“От гледна точка на кредитора, покачването на средната възраст е положително”. 

По думи на Попов животът на един кредит при максимални 30 години за изплащане е 22-24 години. 

Макроикономическите фактори

По думи на Гергана Тенекеджиева цената на двустаен апартамент в Лозенец се е увеличила от 120 хил. евро до 300 хил. евро за 5 години. От графика, която представи, става ясно, че нетната заплата в столицата е скочила от 1500 лв. до близо 3000 лв. за същия период. 

По думи на Филипов заплатите в публичния сектор изпреварват тези в частния, което задължава частния да догонва публичния. 

“Заплатите ще продължат да се качват, а бизнесът все по-трудно ще намира хора. Нормално е, когато един човек печели по-добре, първото, което направи, е да си купи ново жилище”.

Според експертите, ръстът на заплатите, стабилната бюджетна политика и ниската задлъжнялост на населението са ключови фактори за поддържане на пазара на толкова високи нива.

Въпреки това, политическата и икономическата среда, както и евентуална рецесия може да създаде изненади, които да повлияят на търсенето и предлагането.

Колко празни апартаменти има в София?

Експертите твърдят, че в София в момента има доста голям брой свободни имоти, но пазарът в момента не работи само със свободни имоти. Според Филипов:

“Имаше един много богат чужденец, който беше решил да инвестира в имоти в София. Неговата теория беше, че ако се движиш вечер в един град и видиш много тъмни апартаменти, означава, че те са празни. И на тази база беше разгледал и беше решил да инвестира тук”. 

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !