След две години на ускорен ръст и силна емоция около пазара на жилища, 2025 г. приключи с ясно разделение на две фази – интензивни първи девет месеца и отчетливо успокояване в края на годината. Това очертава и очакванията за 2026 г.: по-умерен, но устойчив пазар, без резки спадове и без нови ценови скокове.

Такава е оценката на Иван Семков – дългогодишен брокер и заместник-председател на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ), организация, която обединява около 350 компании и над 2000 брокери в страната.

2025 г.: изпреварване на „новината за еврото“

"Причината за ръста в началото на 2025 г.  според мен е това, че исконсумирахме предварително новината за еврото", каза Семков. 

В София увеличението на цените на жилищата достига около 15% на годишна база, като в определени райони ръстът е по-висок. В другите големи градове – Пловдив, Варна, Бургас – поскъпването е по-умерено, но също отчетливо.

Паралелно с продажбите, наемният пазар също отчита сериозно движение. В столицата наемите са нараснали с около 20% за година. Нов, добре обзаведен двустаен апартамент в „приличен квартал“ вече се предлага около 600 евро месечно, докато в останалите големи градове диапазонът е 400–500 евро.

Поведението на купувача е водещо

„Водещо за пазара винаги е поведението на купувачите – това, в което те вярват“, казва Семков. "В България традиционно преобладава нагласата, че собственото жилище е задължителен елемент от личната сигурност. Делът на хората със собствен имот остава сред най-високите в Европа."

Сравнението със Западна Европа и САЩ показва, че макар цените у нас да се повишават, съотношението между доходи и стойност на имотите все още е по-благоприятно в сравнение с редица развити пазари. Това подхранва усещането, че жилищата ще продължат да поскъпват и в бъдеще ще стават по-недостъпни.

Втората важна предпоставка са лихвените проценти. Ипотечното кредитиране в България остава относително евтино, а към момента не се очакват резки движения нагоре. Влизането в еврозоната, според разговори на НСНИ с банкови институции, не предполага драматична промяна в цената на кредита. Намалението на минималните задължителни резерви спрямо режима на БНБ дори може да освободи допълнителен ресурс за кредитиране.

"Не се очакват скокове в лихвите, по информация на нашите партньори", каза той 

2026 г.: устойчивост без еуфория

Очакванията на бранша не включват спад на цените. По-скоро се прогнозира плавен ръст, близък до темпа на инфлацията. След период на силна конкуренция, в който имоти се продаваха още при първи оглед, пазарът се балансира.

Купувачите вече са по-внимателни, отделят време за сравнение и са склонни да изчакат. Нивата са достатъчно високи, за да охладят импулсивните решения, но не и за да блокират сделките.

Кой е „добрият брокер“ през 2026 г.

На фона на активния пазар през последните години много нови участници влязоха в професията. Според Семков това прави темата за стандартите и доверието ключова.

Национално сдружение Недвижими имоти е създадено през 1992 г. и работи по етичен кодекс, задължителен за членовете му. Съществува и комисия по професионална етика, която разглежда сигнали от клиенти. Въпреки това липсата на специален закон за брокерската дейност ограничава реалните санкции извън рамките на сдружението.

"Наскоро имаше журналистическо разследване за някаква дама, която се представя за брокер и се възползва от жени с психически заболявания. Била е осъждана за същото и отново го практикува. Ако имахме единен регистър, камара и брокери, те щяха да са лицензирани и човек, който е злоупотребил да бъде спрян да го прави втори път", каза той. 

Организацията от години настоява за регулация – ясен регистър, изисквания за квалификация, професионална застраховка и дефинирани отговорности. Подготвен е и законопроект, внесен в Народното събрание, но до момента липсва политическа воля за придвижването му.

По негови думи дори може да има застраховка за рискове при такива ситуации. 

Образование и професионализация

Към сдружението функционира Център за професионално обучение, сертифициран към Министерството на образованието. В новия класификатор на професиите специалността вече се обозначава като „експерт по сделки с недвижими имоти“, с по-ясен профил и връзка със строителния сектор.

НСНИ поддържа връзки и с университетски програми в сферата на недвижимите имоти, включително специалности по мениджмънт и бизнес с имоти.

Според Семков брокерът трябва да поема ангажимент от първия оглед до предаването на владението – включително проверки за тежести, подготовка на предварителен договор, съдействие при ипотечно финансиране и координация с нотариус. В условия на ограничен достъп до архивите на Агенцията по вписванията след последните промени, тази част от работата става още по-сложна и изисква повече внимание.

Ключово остава едно: клиентът да вземе информирано решение. Това означава не само да бъдат представени предимствата на имота, но и потенциалните му слабости. „Сделката не е на всяка цена“, подчертава Семков.

Стратегически дебат за бъдещето на професията

Новото ръководство на сдружението планира серия от стратегически дискусии в страната с участието на по-широк кръг представители на бранша. Целта е изработване на общи стандарти и изисквания, които да повишат качеството на услугата и доверието в професията.

В пазар, който влиза във фаза на нормализация, именно доверието и професионализмът могат да се окажат решаващият фактор – както за запазване на устойчивостта, така и за избягване на крайности.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !