Изгодна сделка? На имотния пазар в София винаги ще има такива

1470 евро на квадратен метър е средната цена на имотите в столицата за третото тримесечие на 2022 г.

Годишният ръст е от 22.5%, сочат данните на една от най-големите агенции, опериращи на пазара у нас – BULGARIAN PROPERTIES.

Изразено в парична стойност, това представлява близо 300 евро на квадрат поскъпване в рамките на година.

Все пак обаче на пазара се отчита забавяне в ръста на цените – на тримесечна база той спада от 5 на 3%.

Скъпи ли са имотите в София на фона на останалите пазари в страната?

Изненадващо или не, не имотите в столицата са най-поскъпващите у нас. Данни на Националния статистически институт за второто тримесечие на 2022 г. сочат, че най-голямо повишение се регистрира в Русе.

Имотите ново строителство в града край Дунава са поскъпнали с 28.6% в последните 12 месеца до 30 юни, а  съществуващите жилища – с 22.3 на сто.

В София поскъпването при съществуващите домове е от 19.4 на сто, докато при новото строителство е от 14.4%.

Доста от големите градове в страната достигат ценовите нива на столицата – особено ако говорим за централните им градски части и атрактивни райони, посочва изпълнителният директор и съсобственик на BULGARIAN PROPERTIES Полина Стойкова.

И допълва - цени от порядъка на 2 хиляди евро на квадрат вече има налични във всеки град у нас.

Инфлацията - двигател или задържащ фактор за имотния пазар?

17.7% годишна инфлация през август отчита Националният статистически институт у нас. Спрямо юли индексът на потребителските цени е скочил с 1.2 на сто. Средногодишната инфлация пък е 12.6%.

За момента инфлацията е по-скоро двигател на пазара на имоти, защото лихвите по ипотеките са много по-ниски от нея, казва Стойкова. Положителни лихви по депозити почти няма, така че хората продължават да търсят инвестиция в имоти.

Скоро обаче инфлацията ще се превърне в спирачка – ръстът в лихвите по ипотеките ще успокои кредитирането, а това ще повлияе и на имотния пазар, прогнозира експертът.

На 1 октомври БНБ вдигна основния лихвен процент на 0.49%, което се случва за първи път от от януари 2016 г. Това е и най-високата стойност на лихвения процент у нас от декември 2009 г., когато той е 0.55 на сто.

Кои са най-перспективните столични квартали за отдаване под наем на имот?

Устойчиво повишение в наемните нива през последните 13 години на европейския пазар отчита Евростат. От 2010 г. до второто тримесечие на 2022 г. те са скочили с общо 18%.

В България ръстът за същия период е от 22%, като страната ни се нарежда малко над средните стойности за Европейския съюз.

Наемните нива в столицата - след украинския бум, са се върнали на стойностите си от преди пандемията, според Полина Стойкова.

Най-атрактивно в момента се отдава под наем в зоните около Медицинския и други университети, където има концентрация на чужди студенти, сочат данни на BULGARIAN PROPERTIES. Южните квартали също са предпочитани, както и зоните с висока концентрация на бизнес сгради.

Отдаването под наем обаче днес не е голям фактор за покупка на имот, тъй като доходността е много по-ниска от инфлацията – около 4%, посочва Стойкова.

Двустайните апартаменти – обратно в играта

По-бързи сделки с двустайни апартаменти през последните месеци показват данните на BULGARIAN PROPERTIES.

В комплексите ново строителство, които агенцията продава, първо се изчерпват този вид жилища, тъй като са подходящи за инвестиция и отдаване под наем.

Докато през пандемичните 2020-2021 г. от пазара изчезват инвеститорите - в очакване на спад в цените, и той се движи основно от търсещите по-големи апартаменти за собствено жилище, тази година на пазара се намесиха тези, които инвестират и върнаха в играта двустайните апартаменти като най-продавани, посочва изпълнителният директор и съсобственик на BULGARIAN PROPERTIES.

Как би изглеждал идеалният имот ново строителство в София?

Идеалният апартамент ново строителство в столицата се намира в сграда с прилежаща територия, двор или парк, чието изграждане е вече стартирало или напреднало.

Цените му биха били между 1300 и 1500 евро на квадрат, посочва Полина Стойкова и допълва, че се предпочита близостта до метро и други удобства, както и схема на плащане, която предполага внасянето на по-голяма сума в по-напреднал етап на завършеност.

Идеалните проекти ново строителство за търсещите нов дом, според нея, са новият мащабен проект в Банишора - Сентрал Парк, Витоша Вю и други комплекси в популярния кв. Кръстова вада и новоизграждащите се сгради в Малинова долина, които предлагат много добро съотношение цена-качество-локация.

Промяна в търсенето

Ако до скоро партерните апартаменти са избягвани от купувачите, днес това са предпочитани имоти, особено ако разполагат с прилежащ двор.

Промяната в нагласите се дължи на промяната в архитектурата на столицата – днес в София се изграждат все повече затворени комплекси, а охраняваните сгради осигуряват спокойствие на живеещите на ниски етажи.

Подобна е ситуацията и с последните етажи – заедно с „порастването“ на сградите в столицата, расте и апетитът на търсещите имот към апартаменти с гледка и големи тераси, разположени на високите етажи.

На пазара вече има сгради ново строителство на по 10-15 етажа, които привличат купувачи заради слънцето, светлината, простора и гледките, посочва Стойкова.

Като цяло новото строителство в последните години е с все по-големи мащаби – и като височина, и като брой жилища, и като големина на парцелите. Причината – инвеститорите са по-смели, разчитайки на оживения имотен пазар.

На пазара винаги ще има изгодни сделки

На пазара винаги ще има изгодни сделки. Тази своя теза Полина Стойкова подкрепя с пресен пример от работата на агенцията.

Изцяло обзаведена и оборудвана с модерни мебели и системи къща в Панчарево с голям двор за атрактивната сума от 280 хиляди евро буквално се продава за ден.

Купувачите дори вдигат цената й с офертите си, тъй като не е за изпускане. Къщите ново строителство в същия район се продават по над 300 хиляди на шпакловка и замазка, посочва експертът.

И обобщава ситуацията на пазара – днес ключови са продавачите, а не купувачите. Защото за да има сделки, е нужна и стока, която да се продава.

Полина Стойкова MRICS е изпълнителен директор и съсобственик на BULGARIAN PROPERTIES. С близо 20 години опит, тя е един от най-уважаваните експерти в областта на недвижимите имоти у нас.

Притежава магистърски степени по "Стратегическо управление" и по "Икономика и право" от Стопански факултет на СУ ”Св. Климент Охридски”. От 2012 г. е професионален член на Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) със специализация в имотните изследвания.

Преминала е редица курсове на обучение към The University of Tennessee, USA в областта на международния бизнес и мениджмънт и междукултурното лидерство.

Автор е на първите научни публикации за имотния пазар в България и е създател на пазарните индекси PSPI. Постът изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES заема от края на 2008 г. 

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !