Безплатното саниране на отделни блокове не може да реши проблема със сградния фонд. Нужни са дългосрочни финансови механизми, участие на собствениците и система, която насочва парите първо към най-неефективните сгради

България санира твърде бавно, за да постигне целите си за енергийна ефективност. От началото на политиките за обновяване на сградния фонд през 2007-2008 г. до момента по различни програми са обновени под 3000 многофамилни сгради при общ фонд от около 65 хил. Това означава, че при запазване на сегашния темп процесът би продължил векове.

Оценката е на инж. Йордан Николов, изпълнителен директор на Българската асоциация за изолация в строителството, според когото настоящият модел на 100% грантово финансиране е една от причините процесът да остане бавен и неравномерен. Вместо системата да стимулира инвестициите на собствениците, тя ги поставя в ролята на получатели на безплатен ремонт, а достъпът до него често зависи от това коя етажна собственост е най-активна.

Проблемът е по-голям от сметките за отопление. Сградите са един от големите потребители на енергия в Европа, а обновяването им едновременно намалява разходите на домакинствата, подобрява комфорта и ограничава потреблението на енергия.

„Колкото повече изолация, толкова по-добре“ не е проект

Една от най-честите грешки при санирането е решението за материала и дебелината на изолацията да се взема по усет – или според препоръката на изпълнителя.

Според Николов първата стъпка трябва да бъде обследване и изчисление. При стара сграда проектантът трябва да установи състоянието на сградната обвивка – стени, прозорци, покрив, основи и останалите елементи, които контактуват с външната среда. След това се изчисляват топлопреминаването, влажностният режим и топлинните мостове.

Последните са особено важни при многофамилните сгради. Бетонните колони, греди и други конструктивни елементи обикновено имат по-висока топлопроводимост от тухлената зидария и могат да се окажат слабите места на иначе добре изолираната фасада.

"Има формули, по които се изчислява изолацията и се отчитат фактори като влажност, за да няма конденз, топлиини мостове - това са конструктивни елементи с по-висока топлопроводимост от тухлите."

Затова не е достатъчно просто да се избере „по-дебела“ изолация.

Има и чисто икономически аргумент. По оценка, дадена в интервюто в предаването "Квадратни метри" на Дарик радио, разликата между 10 и 15 см изолация може да бъде около 3 евро на кв.м за самия изолационен материал, докато цялостната завършена фасада струва приблизително 90-110 евро на кв.м. Тоест по-голямата дебелина не променя значително разходите за лепила, мрежи, мазилки, труд и скеле.

Изводът е, че спестяването точно от материала, който определя топлоизолационните характеристики, може да се окаже грешното място за икономия.

"Най-подходящото време за саниране е от Гергьовден до Димитровден. Вече се строи и зимата, но това не е най-подходящото време за саниране."

Външна или вътрешна изолация

И тук няма универсален отговор.

Външната изолация обикновено е предпочитаният вариант, когато технически и архитектурно е възможна. Но при сгради с ценни фасади, паметници на културата или други ограничения тя може да не е допустима.

Вътрешната изолация има и друго предимство – помещението се затопля по-бързо. Това я прави подходяща например за сгради, които се използват периодично. При постоянно обитаване обаче външната изолация позволява на стените и останалите ограждащи елементи да запазят по-голяма част от топлинната си инерция.

Особено проблемен е моделът, при който в една многофамилна сграда всеки собственик изолира жилището си самостоятелно. Така се създават множество прекъсвания на топлоизолационния слой и топлинни мостове.

На практика това означава, че една фасада може да изглежда „санирана“, без сградата като цяло да е получила очаквания енергиен ефект.

Първата стъпка при подобряването на енергийната ефективност на една сграда е да се ограничи загубата на енергия. Затова основният фокус трябва да бъде върху сградната обвивка – стените, прозорците, покрива и останалите елементи, които отделят вътрешната среда от външната.

Изолацията на фасадата е само част от този процес. Към нея могат да се добавят и други архитектурни решения, например засенчване, както и мерки за подобряване на въздухоплътността на сградата. Целта е да се ограничат нежеланите въздушни течения и загубите на енергия и така отделните елементи да работят като цялостна система.

Покривът също има съществено значение, но често остава извън представата за саниране, която се свежда основно до фасадата. Причината е проста – топлият въздух се издига нагоре, а покривът е един от елементите на сградата, които са в пряк контакт с външната среда. Затова и нормативните изисквания към топлопреминаването през покривите са по-строги.

При еднофамилните къщи значението на покрива е още по-голямо, тъй като той заема значителна част от общата площ на ограждащите елементи, които контактуват с атмосферата. Ето защо при планиране на енергийно обновяване трябва да се оценява не само фасадата, а цялата сградна обвивка.

Това е важно и по друга причина – няма универсално решение, което да е еднакво подходящо за всяка сграда. Дали и каква изолация да се постави зависи от конструкцията, начина на използване на сградата, съществуващите материали и конкретните условия. Затова изборът на система и дебелина на изолацията трябва да бъде предшестван от обследване и изчисления, а не да се определя само по общото правило, че „повече изолация винаги е по-добре“.

Минерална вата, EPS или XPS

На пазара няма един материал, който да е най-добрият за всяка ситуация.

Масово в България се използват външни комбинирани топлоизолационни системи ETICS. Те могат да бъдат изпълнени с различни топлоизолационни материали – стандартен EPS, графитен EPS или минерална вата.

Графитният EPS например има по-добра топлопроводимост от стандартния EPS, докато минералната вата има предимства по отношение на паропропускливостта и пожарната безопасност.

XPS има по-специфично приложение и е подходящ за места, където са важни устойчивостта на натоварване и влагата – например основи и подове. Не е универсално решение за фасади.

Цената също е съществен фактор. По посочените в интервюто ориентири завършена фасада с 15 см XPS е в диапазона около 70-100 евро/кв.м, а с минерална вата – приблизително 86-120 евро/кв.м. Разликата трябва да се оценява спрямо конкретната сграда, а не само по цената на материала.

Най-големият проблем не е изолацията

По-същественият въпрос е кой и как плаща за обновяването.

Досегашният модел разчита до голяма степен на 100% безвъзмездно публично финансиране. Това изглежда привлекателно за собствениците, но има един фундаментален проблем: ресурсът е ограничен, докато нуждата е огромна.

При този модел се появява и ефектът на „лотарията“ – не непременно най-неефективната сграда получава финансиране, а тази, която успее да организира собствениците си и да премине през необходимите процедури.

Това създава парадокс. Една добре организирана етажна собственост може да получи изцяло финансиран ремонт, докато друга, в по-лошо техническо състояние, но с пасивни или разединени собственици, остава извън програмата.

Има и въпрос на справедливост. При публично финансиране всички данъкоплатци участват в плащането, включително хората, които живеят в еднофамилни къщи или малки сгради, които не попадат в същия механизъм на етажната собственост.

Европа вече търси друг модел

Според Николов решението не е държавата просто да увеличи грантовете.

Необходими са финансови инструменти, чрез които собственикът да може да направи инвестицията сега, а да я изплаща постепенно от реализираните икономии.

Това променя логиката на санирането. Вместо въпросът да бъде „Кога ще получим безплатен ремонт?“, той става „Може ли инвестицията да се изплати чрез по-ниските разходи за енергия?“.

При този модел публичните средства могат да се използват като катализатор – например за гаранции, субсидиране на лихви или други механизми, които намаляват риска и цената на финансирането.

Това е особено важно за еднофамилните сгради. По думите на Николов значителна част от българите живеят именно в такива жилища или в сгради с до трима собственици, които не попадат в обичайния модел на етажна собственост. Ако политиката се концентрира само върху големите блокове, огромна част от сградния фонд остава извън системата.

200 години срещу 30

Разликата между сегашния модел и необходимия темп може да се измери и във време.

При досегашното темпо пълното обновяване на нуждаещия се сграден фонд би отнело над 200 години, според оценката на Българската асоциация за изолация и строителство.

Европейската цел е от порядъка на 3% от сградния фонд да бъде обновяван годишно. При подобен темп хоризонтът вече е около 30 години.

Това означава, че въпросът не е просто колко пари ще бъдат отделени за следващата програма. Необходима е промяна на самата финансова архитектура на процеса.

Иначе България ще продължи да ремонтира отделни блокове, докато сградният фонд като цяло остава далеч от целите за енергийна ефективност. А икономическият смисъл на санирането всъщност е именно в мащаба – по-ниско потребление на енергия, по-ниски разходи за домакинствата и по-малка зависимост от вносни енергийни ресурси.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !