Лондон и други градове с надценени имоти често гледаха на Берлин като на пример за прогресивна жилищна политика.

Наемането на жилище в германската столица, както правят 84% от домакинствата, се свързваше с предлагането на сигурни, неограничени и контролирани наеми.

Берлинчани се обединиха зад мерките за замразяване на наемите и експроприирането на хиляди апартаменти от корпоративни наемодатели.

В последните няколко години обаче жилищната криза в града ескалира до безпрецедентни размери, като средните цени на наемите нараснаха с 21.2% само през 2023 г., пише в The Guardian Тим Уайт, автор, който изследва жилищния пазар, градовете и неравенството.

Далече от определението “беден, но секси”, както градът беше описан преди време от собствения му кмет, Берлин в момента разполага с един от най-прегрелите имотни пазари в света.

Причините за жилищната криза са сложни, но има един простичък и разрешим механизъм, който стои зад космическите повишения на наемите в последните години – използването в огромни мащаби на странна вратичка във федералното законодателство от страна на наемодателите.

Ако апартаментите се отдават под наем “временно” и “обзаведени”, собствениците могат да избегнат разпоредбите и да таксуват наемателите със значително по-високи цени.

Германският граждански кодекс освобождава договорите за наем за временно ползване от законодателството за контрол на наемите (Mietpreisbremse), според което “чистият наем” (основен наем без сметки за комунални услуги) не може да бъде с 10% по-висок от средните наеми в района.

В допълнение, наемодателите могат да таксуват допълнително за “обзавеждане”, но не е необходимо да предоставят ясна обосновка или разбивка за това. Обявите за временни наеми също така са защитени от законите за злоупотреби, които имат за цел да ограничат платформи, като Airbnb, и да задържат жилищата на пазара за дългосрочни наеми.

Тази вратичка в закона за обзаведени апартаменти за временно ползване предоставя начин за наемодателите да изискват безбожни суми. Средният наем сред всички апартаменти в Берлин е 7.67 евро на кв. м.

Обзаведените апартаменти за временно ползване обаче редовно се предлагат с наеми от над 30 евро на кв. м, като понякога сумата достига 50 евро. Анализ на имотния портал ImmoScout24 е установил, че наемите на тези жилища са с 11 евро на кв. м повече, в сравнение с конвенционалните апартаменти в петте най-големи града в Германия, с което средната им стойност достига 28.85 евро на кв м.

Посочените по-горе изключения бяха оправдавани от идеята, че градовете, които привличат голям брой международни служители, биха се облагодетелствали от малък процент обзаведени апартаменти за краткосрочно отдаване под наем.

Делът на тези жилища обаче се увеличи от малък до над 50% от всички предлагани имоти в Берлин и други основни германски градове. В особено желани квартали, като Кройцберг, обзаведените жилища за временно отдаване под наем доминират със 70% дял от обявите - или три пъти повече, в сравнение с преди година.

Две трети от “малките” апартаменти с площ под 50 кв. м попадат в тази класификация. В цяла Германия обявите за обзаведени жилища за временно ползване са нараснали със 185% в периода 2012 – 2022 г., а тези за дългосрочни наеми – с 60%.

Има очевидни стимули за собствениците на отдавани с дългосрочни наеми апартаменти към тази по-доходоносна опция. Вратичката в закона също така предоставя алтернативна стратегия за наемодетелите в Airbnb след затягането на регулациите спрямо наемите на ваканционни имоти през 2018 г.

По тази причина този пазарен сегмент се увеличава, тъй като собствениците на имоти с всевъзможна форма и площ печелят пари.

Появи се цяла индустрия, която улеснява използването на тази вратичка в закона. Финансираните с рискови капитали платформи, като Wunderflats и Housing Anywhere, разшириха бързо дейността си, така че да предоставят на наемодателите персонализирани услуги за справяне със законодателството и предлагането на тези имоти, докато самите те печелят големи суми.

Тези компании предлагат лесен начин наемодателите да се възползват от този пазар, като в това число поемат всички отговорности по управлението и обзавеждането на жилищата в замяна на част от наема.

Регулирането на по-общия пазар в Берлин се осъществява посредством индекс на наемите (Mietpreisspiegel), който определя с колко наемодателите могат да увеличават наемите въз основа на средните местни цени. С увеличението на този нов и значително по-скъп вид жилища, индексът се покачва, което създава един порочен кръг.

Положението се влошава допълнително от слабото прилагане на законодателството за контрол над наемите, като цяло, в това число способността на наемодателите да поддържат нива на наемите, които са в нарушение на разпоредбите, ако предишният наемател не ги е оспорил.

Много от тези, които наемат обзаведени апартаменти за краткосрочно отдаване, също така са чуждестранни служители, които не са запознати с правата си като наематели.

Жилищни активисти и организации на наематели се мобилизират по този въпрос, настоявайки за законодателни промени, насочени към тази вратичка в закона.

Федералният съвет е представил проектозакон, който ще засили защитата над наемателите в случаите на наемане на обзаведени жилища, задължавайки наемодателите да бъдат по-прозрачни по отношение на нетния наем и таксите за обзавеждане.

Свободната демократическа партия в страната обаче изглежда не подкрепя тези усилия, позовавайки се на познатия аргумент, че по-строгите регулации биха възпрепятствали инвестициите в строителството на апартаменти, което е необходимо за свалянето на цените, пише Уайт.

Мащабът на този проблем е толкова голям, че някои власти вземат нещата в свои ръце. Районът Шарлотенбург-Вилмерсдорф, където около 64% от обявите попадат в тази категория, си е поставил за цел да ограничи предлаганите краткосрочно под наем обзаведени имоти.

Предложеното законодателство означава, че този тип жилища ще трябва да получават официално одобрение за промяна в начина на ползване. В районите Панков и Нойкьолн също се работи по въвеждането на по-строги правила.

Бундестагът обаче ще трябва да вземе решение за фундаментални промени в закона за наемите, тъй като Берлин има ограничени възможности за контрол само в случаите на определени защитени зони.

Той бързо се превръща в град, който дава приоритет на нуждите на инвеститори и наемодатели пред тези на наемателите, според Уайт. Затварянето на тази вратичка в закона е само една малка мярка към освобождаването на Берлин от хватката на целящите финансови облаги играчи и повторното овластяване на наемателите.

В дългосрочен план това ще изисква по-фундаментални структурни промени. Докато активисти се готвят за втори референдум за експроприацията и социализацията на 240 000 апартамента, собственост на големи компании, надеждата още не е изгубена.

Вратичката в закона в Берлин обаче демонстрира как ролята на имотите, като източник на богатство и доходи, продължава да има приоритет пред функцията им като социална необходимост - дори и в град, даван като пример за прогресивна жилища политика.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !