Пазарът на недвижими имоти в България продължава да бъде един от най-активните и динамични в региона. Последните данни на Евростат показват, че цените на жилищата у нас са нараснали с 125% за последните 15 години. С този резултат България се нарежда в топ 10 на страните в ЕС по темпове на ръст на цените, изпреварена от “първенците” по покачване Унгария с 260% и Естония с 238%.

Какво движи цените нагоре?

„Движещият пазар у нас е концентриран в големите градове – София  на първо място, Варна, Бургас, Пловдив, тук бих наредил и Несебър, въпреки че не е голям град, но има доста добър пазар за недвижими имоти“ коментира Александър Бочев, председател на Националното сдружение за недвижими имоти (НСНИ) в рубриката “Портфейл” на предаването “Дарик кафе”. 

По думите му, ръстът от 125% не е равномерно разпределен, а основно е резултат от натрупването през последните 4-5 години, в които годишното увеличение варира между 9% и 15%.

По данни на Евростат само през първото тримесечие на 2025 г., спрямо същия период на 2024 г., ръстът достига 15,1%, което ясно показва, че възходящата тенденция продължава. И това не е изолиран случай – подобна динамика се наблюдава и в други европейски страни, където цените на жилищата неизменно се покачват, въпреки краткосрочни колебания.

Бочев коментира, че евентуална причина за това е и показването на средните заплати в големите градове. 

“Покупателната способност спрямо цената на квадратния метър - не е намаляла. Последната година  2025 г. има леко забавяне на ръста на заплатите, което може би малко ще влоши този показател.”

Еврозоната – катализатор или спирачка за цените?

По думи на Бочев пазарът леко ще се успокои след приемането на еврото, защото тази тема и очакване вече влияе на пазара от 2-3 години. 

„Ще ви дам пример с Хърватия, която беше последната страна, приета в еврозоната през 2023 г. Там цените нарастват между 6 и 10% до предприсъединителната 2022 г. Горе-долу съотносим с нашия. 2022 г, която е тяхната предсъединителна година ръстът е 17%, какъвто ще бъде най-вероятно тук в България. Примерът с Хърватия е показателен. В годината преди приемането на еврото, цените там нарастват с 17%, а след това се връщат към по-умерен ръст между 6% и 10% годишно, като смятам, че това ще се случи и в България.”

Прогнозата е, че пазарът у нас също ще се охлади леко след приемането на еврото – възможно е ръстовете да се ограничат до 10% годишно през 2026–2027 г. Но сериозно понижение не се очаква, тъй като ключови фактори като ниски лихви по кредити, стабилна заетост и висока ликвидност при домакинствата остават валидни.

Търсенето изпреварва предлагането

Недостигът на нови жилища в София и други големи градове остава основен двигател на растежа. Издадените разрешителни за строеж намаляват, а новите проекти се бавят – фактори, които ограничават предлагането и оскъпяват имотите, защото търсенето е високо, а няма ли достатъчно имоти на пазара, то тези, които присътват - увеличават цените си. Същевременно, интересът към покупка на имоти остава висок, стимулиран от:

  • Исторически ниски лихви по ипотечни кредити (в диапазона 2.2–2.5%);
  • Ниска безработица (под 4%);
  • Липса на алтернативи за дългосрочни инвестиции с реална доходност.

Миграцията към големите градове продължава, което допълнително засилва натиска върху пазара.

„Хората от малките населени места търсят по-добро препитание и образование в София, Пловдив или Бургас, което води до устойчиво търсене на имоти,“ допълва Бочев.

Гаражите – новата инвестиционна ниша

Друг интересен феномен: гаражите в София достигат цени от 50–70 хиляди евро, като някои сделки минават и тази граница. Причината? Ограниченото предлагане и липсата на обществени паркинги. Инвеститорите все по-често разглеждат паркоместата като стабилен доходоносен актив, при минимални разходи за поддръжка.

“Предлагането е ограничено, а търсенето е огромно.”

Според наредбата строителите първо изчакват собствениците на апартамент да си купят прилежащите паркоместа и след това ги разпродават. 

По думи на Бочев имотите ще повишават цените си в дългосрочен аспект и не би дал съвет на свои клиенти да задържат имотите си, за да изчакат по-висока цена след влизането в еврозоната. 

“Имот се продава, тогава когато е необходимо, а не защото всички го правят, защото по едно време и това стана модерно.”

Защо хората продължават да влагат в имоти?

Според експерта много българи влагат спестяванията си в имоти, дори без да имат конкретна нужда от жилище. Причините са три основни:

  • Защита от инфлация – недвижимите имоти задържат или увеличават стойността си дори при високи нива на инфлация.
  • Доходност от наем – около 3–3.5% годишно, по-висока от доходността по банкови депозити.
  • Недоверие към алтернативни инвестиции – пазарът на финансови инструменти в България остава слабо развит и ниско доверие отблъсква потенциални инвеститори.

Пазарът на наеми: расте, но по-бавно

Цените на наемите в София също растат, макар и не със същия темп като продажбите. Средни наеми в момента:

  • Двустайни: между 450 и 650 евро
  • Тристайни: между 600 и 1000 евро

Въпреки това, редица агенции се оттеглят от пазара на наеми заради липса на регулация и масовите фалшиви обяви. „Без закон за брокерите, професията страда. Не може всеки, който реши, да се нарича брокер без етика и квалификация,“ казва Бочев.

Къде все още може да се купи под 2000 евро/кв.м?

Ако разполагате с бюджет под 2000 евро, южните и централни квартали като Лозенец, Изток, Иван Вазов вече не са опция. 

Но все още има достъпни зони сред които перифериятя на града  – квартал Левски например предлага ново строителство под 2000 евро/кв.м и добра свързаност с центъра чрез метрото в момента. 

“Въпросът е да спре разширението на София на юг - надявам се да не стигнем да строим на билото на планината”, каза Бочев. 

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !