През последното десетилетие притежаването на жилище означаваше "лесни пари". Цените нарастваха надеждно и устойчиво в продължение на години, а по време на пандемията достигнаха рекордни нива.  

Днес обаче хората, чието богатство е заключено в "тухли и хоросан", започват да се изнервят, пише The Economist.

Цените на жилищата падат в девет от развитите икономики. Пониженията в САЩ засега са малки, но на някои пазари вече са драматични. В Канада, например, жилищата струват с 9% по-малко, отколкото през февруари, а на фона на инфлацията и рецесията, задълбочаването на корекцията на имотния пазар се превръща във все по-вероятен сценарий.  

Дори и имотните агенции публикуват все по-мрачни прогнози. Този спад едва ли ще "взриви" глобалните банки, както се случи през 2007-09 г., но ще остави много хора с разбити финанси и ще предизвика политически сътресения.

Основната причина за имотния срив е скокът на лихвените проценти. В САЩ бъдещите купувачи наблюдават ужасени как лихвите по 30-годишните ипотеки достигат нива от близо 7% и вече са най-високите от април 2002 г. насам. 

Имотният балон по време на пандемията беше подхранван от намаляването на лихвите, паричните стимули и търсенето на повече крайградско пространство. Сега по-голямата част от тези фактори вече ги няма.

Простият пример показва, че ако едно семейство преди година е можело да си позволи да плаща по 1800 долара на месец за 30-годишна ипотека, е можело да вземе назаем 420 000 долара. Днес тази вноска е достатъчна само за заем от 280 000 долара, или с 33% по-малко. 

От Стокхолм до Сидни покупателната способност на кредитополучателите се срива, което означава, че за новите потенциални собственици на жилища покупката става все по-трудна.

А за настоящите собственици изплащането на заемите става все по-тежко и някои от тях могат да бъдат принудени да продадат жилищата си. 

Добрата новина е, че падащите цени на имотите няма да доведат до епичен финансов срив в САЩ, както направиха преди 15 години. Страната има по-малко рискови заеми и по-добре капитализирани банки, които не са "преяли" с измамни високорискови ценни книжа. Сега държавните ипотечни агенции поемат или секюритизират две трети от новите ипотеки. 

Големите губещи обаче ще бъдат данъкоплатците. Чрез държавните застрахователни схеми те носят риска от неизпълнение на задълженията. С нарастването на лихвените проценти те са изложени на загуби чрез Федералния резерв, който притежава една четвърт от обезпечените с ипотеки ценни книжа.

На други места, като Южна Корея и скандинавските страни, през последните години се наблюдаваше по-плашещо ускорение в кредитирането, като дългът на домакинствата е около 100% от брутния вътрешен продукт.

Те могат да се сблъскат с дестабилизиращи загуби в своите банки или в сферата на т. нар. "сенчесто банкиране". Управителят на централната банка на Швеция оприличи ситуацията на „седене на върха на вулкан“. 

Най-тежката финансова криза в света, свързана с жилищата, вероятно ще се случи в Китай, където проблемите са гигантски. Сред тях са огромният спекулативен излишък от ново строителство и ипотечните "стачки" на хората, които са предплатили за апартаменти, но не са ги получили, тъй като те не са били построени. Засега обаче тези проблеми остават специфични единствено за Поднебесната империя. 

Дори и без синхронизиран глобален банков срив обаче, спадът на жилищата ще бъде мрачен. Първо, защото "задръстените" пазари на имоти пречат на пазара на труда. Тъй като цените се покачват и цените постепенно се коригират, несигурността кара хората да се колебаят дали да се преместят.

Продажбите на съществуващи жилища в Америка са спаднали с 20% през август на годишна база, а платформата Zillow отчита с 13% по-малко публикувани нови обяви от сезонната норма. 

В Канада обемите на продажбите може да спаднат с 40% тази година. Когато хората не могат да се движат, това отнема и от динамиката на пазара на труда. А това е голямо притеснение, когато компаниите се опитват да се адаптират към недостига на работници и енергийната криза.

Когато цените на имотите се понижават, собствениците на жилища могат да открият, че домовете им струват по-малко от ипотеките им, което прави продажбата им още по-трудна – проблем, който засегна много икономики след глобалната финансова криза.

По-ниските цени на жилищата вредят на икономическия растеж и по друг начин - те правят и без това притеснените потребители още по-нещастни. В световен мащаб жилищата струват около 250 трлн. долара и представляват половината от всички активи.

За сравнение, общата капитализация на фондовите пазари е в размер на 90 трлн. долара. И докато тази част от богатството им се руши, потребителите вероятно ще продължават да ограничават потреблението.

Въпреки че охлаждането на икономиката е именно това, което централните банки възнамеряват да постигнат чрез повишаване на лихвените проценти, сриващото се потребителско доверие може да придобие по-сериозна инерция от желаното. 

Друг проблем е концентрираната "болка", която понасят някои собственици на жилища. Засега най-застрашени изглеждат онези, които не са фиксирали лихвените проценти по ипотеките си и са изправени пред нарастване на месечните си вноски. В някои държави делът на жилищните кредити с плаващи лихви е доста висок.

В Швеция, например, четири от всеки пет ипотеки имат фиксирана лихва за период от две години или по-малко, а половината от всички ипотеки с фиксиран лихвен процент в Нова Зеландия са били или трябва да бъдат рефинансирани тази година.

В комбинация с нарастващите разходи за живот, това води до финансови затруднения в нарастващ брой домакинства. В Австралия една пета от целия ипотечен дълг се дължи от домакинства, които очакват спад на свободните си парични потоци с 20% или повече, ако лихвените проценти се повишат, както се очаква. 

Във Великобритания се очаква вноските по ипотеките да "погълнат" допълнителни 10% от доходите на 2 милиона домакинства, като тези, които не могат да си позволят плащанията, ще бъдат принудени да пуснат жилищата си за продажба.

И тук се намесват политическите фактори. Пазарите на жилища вече са "бойно поле", а тежката бюрокрация прави твърде трудно изграждането на нови домове в големите градове, в резултат на което се получава значителен недостиг.

Едно поколение млади хора в богатия свят смята, че е било несправедливо изключено от възможността да притежава собствен дом. Въпреки че по-ниските цени на жилищата ще намалят размера на първоначалната вноска, необходима за получаване на ипотека, купувачите на първо жилище са тези, които зависят най-много от дълговото финансиране.

А сега то е изключително скъпо. И цяла нова класа финансово уязвими собственици на жилища са на път да се присъединят към редиците на недоволните.

Австрия в 20 снимки и факти

След като многократно спасяваха икономиката през последните 15 години, повечето западни правителства ще бъдат изкушени да се притекат на помощ отново. В САЩ страховете от нова жилищна катастрофа карат някои икономисти и политици да настояват Федералният резерв да забави темповете на покачване на лихвените проценти. 

Испания също вече обмисля механизми за ограничаване на нарастването на вноските по ипотечните заеми, а Унгария вече прилага подобни мерки. Тези примери вероятно ще бъдат последвани и от други държави, пише The Economist. 

Това може да доведе до ново нарастване на дълговете на правителствата и да подхрани идеята, че покупката на жилище е еднопосочен залог, подкрепян от държавата, който не може да бъде губещ. Освен това административният "таван" върху вноските по ипотеките няма да помогне много за решаването на основните проблеми, които измъчват жилищните пазари на богатия свят.

Много от тези проблеми се дължат именно на зле насочената и прекомерна държавна намеса - от ипотечните субсидии, "изкривяващите" пазара данъци и прекалено тежките правила за планиране на строителството. 

Тъй като ерата на ниските лихвени проценти е към своя край, идва криза в цените на жилищата. И няма гаранции, че след нейния край жилищният пазар ще бъде по-стабилен и достъпен, се посочва още в анализа. 

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !