Пазарът на недвижими имоти в България продължава да изненадва с високите си цени и стабилното търсене, въпреки че броят на сделките остава почти без промяна през последните години. Това посочи в подкаста на Darik Business Review изпълнителният директор на ЕРА България – Антон Андонов.

„Цените на имотите растат с двуцифрени числа – над 15% за 2025 г. вероятно ще бъде общия ръст за страната, докато броят на сделките остава около 95 000, колкото е и през последните четири години, като не забелязваме ръстове“, посочи Андонов.

По думи на Андонов между 2020 година и 2024 година броят на сделките в България на имотния пазар се движат между 90 и 95 000. Ръста на цените, но не и броя на сделките по думи на експерта означава, че все още търсенето е много силно и покачването на цените не влияе на търсенето. 

“Покачването на цените във всички икономики би трябвало да доведе до намаляване на търсенето. Ако една кола струва 50 000 лева ще има 100 човека, които искат да си я купят. Ако цената стане 80 000 лева, би било нормално от 100, хората би трябвало да станат 80 или 60. Но при имотите не е така”, каза Андонов.

Антон Андонов, ЕРА България
Антон Андонов, ЕРА България

Очакванията за еврото и ниските лихви поддържат търсенето

По думите му, основният двигател на ръста в момента са очакванията на хората за влизането на България в еврозоната и вярването, че цените ще продължат да растат безкрайно. Към това се добавят ниските лихви по ипотечните кредити, които у нас са едни от най-ниските в ЕС.

„Пазарите се движат от очаквания, а не от реални икономически показатели. Нашето послание е, че влизането в еврозоната не би трябвало да се отразява на цените на имотите. Ръстът на доходите също не може да продължи със същите темпове - с 12% до 15% на година. Нашата икономика не расте със същите темпове“, коментира Антон Андонов.

В момента ипотечните лихви у нас са средно около 2.5%, а някои кредитополучатели получават оферти дори под 2.2%. Според експерта обаче е напълно възможно леко покачване – с 0.2–0.3%.

Има ли балон на имотния пазар?

Андонов призна, че по европейските критерии българският пазар вече показва индикации за „надценен“, но не и за балонизиран. Според новата методика на Евростат, повишение на цените над 9% годишно е сигнал за прегряване, а в България ръстът вече две години е около 15%.

„БНБ също отчете, че цените на имотите излизат над дългосрочната си средна стойност през последните 2 години. Това означава, че пазарът върви към надценяване“, уточни той.

Прогноза: охлаждане под 10% през 2026 г.

Според изпълнителният директор, през следващата година пазарът вероятно ще се охлади, като ръстът на цените ще се движи около 5–6% към края на годината. Причината е, че пазарът на имоти е инертен – сделките и очакванията се адаптират бавно.

“Има пазари, като този с акции, при които може да се появи едно събитие и да промени пазара за часове. При пазара на имоти не е така. Той е много по-голям и има много по-малки непрофесионални участници като продавачите, както и професионални - строители, които планират проектите, а реализацията трае 2 години, а планирането и подготовката още 2 години преди това.”

Андонов каза, че след приемането на еврото продавачите ще продължат известно време да искат същите суми, докато постепенно осъзнаят реалността на новите пазарни нива.

Цените в София – под 2000 евро на квадрат почти няма

В столицата новото строителство почти навсякъде надхвърля 2000 евро/кв.м, като само в най-периферните райони все още се намират оферти под това ниво. Според Андонов това се дължи на по-скъпите терени, високите цени на строителните материали и труд, както и забавянето на административните процедури.

На вторичния пазар се наблюдава ограничено предлагане, тъй като много собственици предпочитат да изчакат, вместо да продават. В резултат търсенето се запазва високо, особено за готови за живеене жилища.

“Продавачите не виждат смисъл да продават, ако не им трябва по-голям или по-малък имот, увеличило се е семейството му, трябва да дели наследство. Те казват, че е по-добре да изчакат, защото в този момент няма какво да правят и са парите от продажбата.Това намалява предлагането на вторичния пазар и увеличава търсенето”

„Флипърите“ – новите играчи на пазара

Интересна тенденция е активността на т.нар. „флипъри“ – купувачи, които придобиват имоти в лошо състояние, ремонтират ги и ги препродават с печалба.

„Не ги възприемаме негативно – те запълват ниша, защото много купувачи не искат да се занимават с ремонти. Готовите имоти остават най-търсени“, уточни Андонов.

Инвеститорите и реалните купувачи

Андонов казва, че според него е спекулация, че над 30-40% от жилищата са свободни и ако излязат на пазара могат да го сринат. Казва, че не е убеден и в данните от преброяването заради възможности от некоректно попълване.

Разминаване може да се получи и от нерегистрирани наематели, като статистиката показва, че тези имоти са празни, но всъщност не са, като Андонов каза, че тук ролята на държавата и събирането на данъците е водеща. 

На вторичния пазар преобладават хора, които купуват имот за живеене, докато на първичния има по-голям дял инвеститори – често с цел препродажба след поскъпване. Част от тях обаче оставят новите жилища недовършени или необитаеми, защото чакат по-добри пазарни условия или просто нямат средства за завършване.

Гледайте целия разговор във ВИДЕОТО!

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !