В края на 2025 г. пазарът на жилища в България отчита спад от около 20% в броя на сделките на национално ниво, като понижение има във всички големи градове с изключение на Пловдив. В същото време цените на жилищата продължават да растат на годишна база, макар и с по-умерен темп.

Това се случва за първи път, откакто НСИ публикува данни през последните 7 години. До този момент четвъртото тримесечие е най-силното за пазара.

По думите на Мирослав Владимиров, преподавател в Икономически университет – Варна и зам.-председател на УС на Асоциацията на кредитните посредници в България (АКПБ), единствените официални данни за имотния пазар у нас са тези на НСИ, като заради методологията последните налични са за последното тримесечие на миналата година.

Той припомни, че Агенцията по вписванията също публикува данни за сключените сделки, но освен жилищни имоти в нейните статистики влизат и гаражи, складове, земеделски земи и др.

„Пазарът на жилищни имоти през 2025 г. започна с инерцията от 2024 г., продължи естествено и завърши с неочакван край“, каза Владимиров.

Неочакван край на 2025 г. и ролята на ипотечните кредити

През последното тримесечие на 2025 г. броят на сделките спада до малко над 20 000 – ниво, по-близко до традиционно по-слабите първи тримесечия. Това прекъсва серията от ръстове през последните години.

„Възможно е да сме свидетели на обръщане на пазара, при което той се връща към по-нормални нива, но първо трябва да видим броя на сделките през първото тримесечие“, каза той.

Експертът посочи, че паралелно с това ипотечното кредитиране продължава да нараства. Данните показват, че активността се запазва именно в сегмента на купувачите, които използват банково финансиране, докато част от купувачите със собствени средства се изтеглят от пазара или отлагат решенията си.

„Важен въпрос е всеки, излизайки на пазара и взимайки ипотечен кредит, да прецени дали може да планира настоящите и бъдещите си доходи, защото един ипотечен кредит е със срок поне 20 години“, добави той.

По отношение на очакванията, че присъединяването към еврозоната ще доведе до рязък ръст на пазара, наличните данни не дават потвърждение. Владимиров стига до извода, че динамиката на сделките в края на 2025 г. показва по-скоро обратна тенденция.

„Търсенето се оттегля от пазара, когато се прецени, че цените са прекалено високи“, каза имотният експерт. „Ние наблюдаваме тримесечие, в което сделките падат, но обикновено цените реагират в рамките на 2–3 тримесечия. Ще трябва да изчакаме официалните данни в края на юни.“

dbr.bg-image

Пловдив и Бургас – най-балансираните пазари

Ако погледнем динамиката на цените и броя на сделките, Пловдив се откроява като един от най-балансираните пазари. От 2022 г. насам цените на жилищата там са нараснали с около 40%, като този ръст е съпроводен от умерено увеличение на сделките.

В повечето други големи градове картината е различна – цените са се повишили с около 60% спрямо 2022 г., докато броят на сделките остава приблизително на нивата от същата година.

Така пазарът в Пловдив изглежда по-умерен и по-плавен както по отношение на цените, така и като обща динамика. Там липсват резките движения, наблюдавани в други градове, и пазарът не следва изцяло общата тенденция.

„Окончателна оценка ще може да се направи след данните за първото тримесечие, но към момента Пловдив, заедно с Бургас, се очертава като един от най-балансираните пазари в страната“, каза още той.

Варна, от своя страна, се сблъсква със структурен проблем. През последните две години броят на издадените разрешителни за строеж и започнатото ново жилищно строителство е около два пъти и половина по-нисък спрямо предходни периоди.

Това ограничено предлагане води до по-бърз ръст на цените. Търсене на ново строителство има, но липсата на достатъчно проекти ограничава пазара от страната на предлагането. Именно това изоставане е един от основните фактори за поскъпването във Варна.

В Бургас ситуацията е по-близка до тази в Пловдив – сравнително стабилно търсене и по-умерен ръст на цените.

Най-силен ценови натиск се наблюдава в София и Варна. Това са и двата най-динамични пазара в страната, като Варна концентрира търсене от цяла Североизточна България, а София продължава да привлича вътрешна миграция и икономическа активност.

Именно поради тези фактори цените в двата града нарастват най-бързо, макар че това не винаги е съпроводено с ръст в броя на сделките.

Инфлация, доходи и влиянието на еврозоната

Дългосрочната динамика показва, че за последните около десет години цените на жилищата в България са се увеличили с над 100%. В същото време доходите също отбелязват значителен ръст, като в отделни години на висока инфлация увеличението им изпреварва поскъпването на имотите.

„Ако се върнем назад във времената, в които бяхме в паричен съвет, ще видим, че през 2024 г. нивата на инфлацията спаднаха до 2–3%, докато цените на жилищата продължиха да растат с около 15%. Връзката между тях се разкъса“, каза Мирослав Владимиров.

По думите му, като част от еврозоната, системата на формиране на лихвените проценти вече е различна. В същото време конфликтът в Близкия изток, който влияе върху цените на храните и горивата, тепърва ще оказва натиск върху инфлацията.

През периода след COVID-19 се наблюдава комбинация от висока инфлация, нарастващи доходи и ниски лихви по ипотечните кредити.

„Четирите години след COVID-19 могат да се характеризират с всичко, но не и със стабилност“, каза той.

Към 2025 г. обаче се отчита забавяне в ръста на доходите.

Въпросът за инфлацията остава ключов за пазара. Според участниците, връзката между инфлацията и цените на жилищата не е линейна – в отделни периоди имотите изпреварват инфлацията, а в други изостават.

С промяната на паричната среда и участието на България в еврозоната влиянието на Европейската централна банка върху лихвените проценти става пряко. Това означава, че бъдещото развитие на ипотечния пазар ще зависи в по-голяма степен от решенията на централната банка и от инфлационната динамика в еврозоната.

На този фон решението дали да се купи имот или да се живее под наем се разглежда основно през призмата на индивидуалните обстоятелства – доходи, стабилност на заетостта и дългосрочни планове.

При инвестиционните покупки водещ остава анализът на очакваните приходи от имота – както от наем, така и от потенциално поскъпване, както и оценката на риска, свързан с промените в лихвените проценти и пазара като цяло.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !