В края на една напрегната година за имотния пазар в София, разговорите около сектора все по-ясно се разделят на две линии – краткосрочни колебания в сделките и дългосрочна структурна посока. Именно в тази рамка се вписва и анализът на Георги Манов, съуправител на Atlas Invest, който очертава пазар без драматични корекции, но и без илюзии за застой.

„Сделките не са спрели – просто енергията се изконсумира“, обобщава той.

В края на 2024 г. пазарът на имоти в София изживя необичайна треска. Хиляди сделки се сключиха в последните месеци преди влизането на страната в еврозоната — тласкани от страха да не се изпусне „последният влак". Логично, в началото на 2025 г. последва видимо затишие. Но цените не паднаха.

„Паричната маса от продажбите не се изгуби, а се върна в пазара под формата на депозити и предварителни договори."

Обяснението според експерта е по-просто, отколкото изглежда: парите от продадените имоти не са изтекли от сектора. Вместо да бъдат инвестирани другаде или просто задържани по сметки, те са се превърнали в резервации на нови обекти — на зелено, на начална фаза. Сделките не са спрели; просто са сменили формата си.

Евро, инфлация и хроничен недостиг

Членството в еврозоната от 1 януари 2025 г. промени позицията на София в очите на инвеститорите. Столицата вече не е просто най-голям пазар в България — тя е пазар в еврозоната. А като такъв, привлича интерес отвъд националните граници.

"Не бих очаквал спад на цените, защото ифлацията се покачва, а цените на строителството също се качват", каза той. "Цената ще прдължи да расте в устойчив пазар."

Приблизително 1 кв.м може да се купи със средна месечна заплата в София — съотношение, по-добро от повечето столици, въпреки че според Манов цените в София на всичко се покачват.

"В другите столици съотношението между цена на квадрат и заплати са много по-неблагоприятни", каза Манов. 

Според статистиката 86% от българите притежават собствено жилище — дял, който бавно намалява. 

Инфлацията е другият постоянен двигател. Цената на строителството нараства преди всичко заради вдигнатите цени на труда. Манов казва, че заплатите в бранша са се вдигнали значително, а именно те формират основния дял от себестойността на новото строителство. Това поставя структурен под под цените на новите жилища, независимо от конюнктурните колебания в търсенето.

Предлагането хронично изостава. По думите на предприемача в сектора, София остава „най-младата и най-малко застроена столица" в еврозоната — твърдение, което трудно може да бъде оспорено, ако се погледнат данните за жилищния фонд на глава от населението в сравнение с Варшава, Будапеща или Прага.

Кои квартали печелят

Южните квартали на столицата — Манастирски ливади, Кръстова вада, Драгалевци, Симеоново — отдавна не са тайна. Цените там го отразяват. Интересен е обаче консенсусът около две по-малко обсъждани локации: Бистрица и Експерименталния квартал.

Овча купел пък е част от старите квартали, в новата част има метро, затова е потенциален, но няма нищо общо с Екпсериментален квартал и Бистрица. 

Бистрица предлага комбинация, трудна за намиране другаде в радиус от 30 минути от центъра: ниска плътност на застрояване, чист въздух заради надморската височина, гледки към Витоша и цени, които все още не са наваксали с качеството на средата. За семейства с деца и за купувачи, работещи дистанционно, уравнението е привлекателно.

Експерименталният квартал — административно в района на Младост 3, в посока Горубляне — е с интригуващ залог. Липсва подробен устройствен план, което засега ограничава строителството. Когато регулацията влезе в сила (по образеца на Малинова долина преди години), ранните купувачи обичайно печелят значително.

"Когато едно място стане комерсиално, не е интересно към цена и квадрат. Тогава си плащаш за удоволствието да си закупиш", каза експертът. 

Купувачът се е променил

Промяната не е само в цените и локациите. Самият купувач е различен. Дистанционната работа разшири географията на избора — квартали, смятани за „далеч", вече са на приемливо разстояние. Искането за качество нарасна: разпределение, изложение, паркиране, среда — всичко това се проверява предварително, често с помощта на изкуствен интелект.

„Купувачите са с много по-висока култура, което кара предприемачите да мислят повече, преди да пуснат нещо на пазара."

Тази промяна в профила на купувача постепенно изтласква панелното строителство в ценови капан: старото жилище не може да предложи паркомясто, модерна инсталация или сертифицирана енергийна ефективност. Предприемачи в сектора очакват разликата в темпото на поскъпване между ново строителство и панел да се задълбочи.

"Ние от Atlas Invest "живеем" във всяко жилище по няколко часа, за да усетим атмосферата", добави той. 

Рискове и неизвестни

Не всичко е едноцветно. Лихвените нива остават ключова неизвестна — въпреки че мнозина в бранша смятат влиянието им за ограничено при движения от порядъка на половин процентен пункт. По-сериозен риск крие административната среда: бавното одобряване на проекти, несигурността около устройствените планове и евентуални промени в строителното законодателство могат да затегнат предлагането допълнително.

"Относно лихвите, ако се вдигнат двойно с половин или един пункт, това ще ги повиши с цената на една вечеря. 50 евро - толкова струва една вечеря в София", каза той. 

Купувачите, привлечени от ФОМО в края на 2024 г., може да са платили малко над „справедливата" цена за конкретен момент. Но в контекста на 5-годишен хоризонт историята на пазара показва, че такива моменти рядко изглеждат скъпо в ретроспекция.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !