След години на двуцифрен ръст на цените пазарът в България навлиза в етап, в който инвеститорите трябва да мислят повече за риска, отколкото за потенциалната печалба. Самоучастие от поне 10-20%, финансов резерв и диверсификация са сред основните условия за по-устойчива инвестиция, смята инвестиционният експерт Фади Ахмад.

Българинът традиционно възприема недвижимия имот като едно от най-сигурните места за съхранение на спестяванията си. Зад тази нагласа обаче стоят не само културни и психологически особености, но и конкретни исторически причини – от хиперинфлацията през 1996-1997 г. до фалитите на банки и ниското доверие във финансовата система. След продължителния ръст на цените и присъединяването на България към еврозоната въпросът вече не е просто дали имотите ще продължат да поскъпват, а при какви условия покупката им има икономическа логика.

„Не съм против имотите, но съм против това човек да купува имоти просто защото са имоти, и то на всяка цена“, коментира инвестиционният експерт и управляващ директор на дружество за професионално управление на активи Фади Ахмад в предаването „Квадратни метри“ по Дарик.

Според него пазарът показва признаци на забавяне, а инвеститорите трябва да се подготвят за различни сценарии, вместо да разчитат, че досегашният темп на поскъпване ще се запази.

Защо българите толкова много вярват в недвижимите имоти?

Привързаността към собственото жилище не е характерна единствено за България, но тук тя има специфични исторически корени.

Един от най-сериозните фактори е финансовата криза от 1996-1997 г., когато страната преминава през хиперинфлация, а около 14 банки фалират. По думите на Ахмад това събитие "травмира" цяло поколение, което губи доверието си във финансовите институции.

„Когато не вярваш на финансовите институции, вярваш на това, което можеш да докоснеш и да се води официално твое“, обяснява той.

Към това се добавят десетилетията на социалистическа икономика, през които инвестициите във фондови пазари и други финансови инструменти не са били част от масовата финансова култура.

Резултатът е устойчиво убеждение, че собствеността върху недвижим имот означава богатство, сигурност и възможност за спокойни старини.

Според експерта обаче тази нагласа невинаги съответства на реалната доходност, която един имот може да донесе.

Цените няма да растат със същото темпо още 10 години

През последното десетилетие цените на жилищата в България са нараснали с над 170% по данните, цитирани от Ахмад. Сред факторите за продължителния възход са присъединяването на страната към НАТО и Европейския съюз, а впоследствие и влизането в еврозоната. Тези процеси подобряват инвестиционната среда и подкрепят търсенето на недвижими имоти. Но според експерта икономическите цикли показват, че подобен растеж не може да продължава безкрайно.

Той дава за пример Испания и Ирландия, където периоди на силно поскъпване са били последвани от спадове на пазара.

„Никой не знае бъдещето. Идеята на хора като нас е да управляваме риска“, казва Ахмад.

Според него по-вероятният сценарий за България е стабилизиране на цените, а не продължаване на досегашния темп на растеж. Ако поскъпването се запази със същата скорост, ценовите нива в София биха се доближили до тези в градове като Париж и Лондон – сценарий, който той определя като малко вероятен.

Това не означава непременно предстоящ срив или спукване на имотен балон. По-скоро инвеститорите трябва да отчетат възможността за по-продължителен период на успокояване на пазара.

Еврозоната отваря вратата за големите инвестиционни фондове

Присъединяването на България към еврозоната може да направи местния имотен пазар по-привлекателен за международните инвестиционни фондове. Причината е, че част от тези структури имат конкретни инвестиционни мандати, които им позволяват да влагат средства само в държави от еврозоната или в определени географски региони. С приемането на еврото България става потенциална дестинация за подобен капитал.

Това обаче не означава, че мащабното навлизане на институционални инвеститори вече се е случило. По оценката на Ахмад пазарът продължава да бъде доминиран от индивидуални купувачи, а спекулативните инвеститори вече не са толкова много, колкото в предходните периоди на силно търсене.

Най-голямата грешка: да купиш имот без финансов буфер

Един от най-важните фактори при инвестицията в недвижим имот е размерът на личното участие. Според Ахмад неписаното правило е купувачът да осигури между 10% и 20% от стойността на имота със собствени средства. Това участие служи като защита при евентуален спад на цените. Ако стойността на жилището се понижи, по-малкият размер на кредита намалява риска задължението към банката да надхвърли пазарната стойност на имота.

Но самоучастието не е достатъчно. Инвеститорът трябва да разполага и с допълнителен ликвиден резерв, който да му позволи да обслужва кредита при неблагоприятни промени.

Особено важно е да не се разчита единствено на настоящите лихвени проценти.

„Трябва да гледат на всяка инвестиция в сценарии. В сегашния сценарий това може да е приемливо за техния доход, но какво ще стане, ако лихвите се вдигнат от 2,5% на 5%?“, предупреждава експертът.

Например домакинство с месечен доход от 3000 евро и ипотечна вноска от 1000 евро може да смята, че спокойно обслужва задължението си. Но ако лихвата се повиши и вноската достигне 1500 или 2000 евро, финансовото натоварване ще бъде съвсем различно.

Затова Ахмад препоръчва купувачите да проверяват дали могат да понесат подобно увеличение, без то да създаде сериозен финансов стрес за домакинството.

Покупката на следващ имот с ипотекиране на предишния е високорискова стратегия

Практиката инвеститор да купи един имот с кредит, впоследствие да го ипотекира и да използва освободения ресурс за придобиването на следващ, може да изглежда като ефективен начин за натрупване на активи. Тази стратегия обаче разчита на продължаващо поскъпване на недвижимите имоти.

Ако пазарът се обърне и стойността на първия имот спадне, възможността той да бъде използван за финансиране на следваща покупка се ограничава. В същото време инвеститорът продължава да има задължения към банката.

„Това повече влиза в графата на спекулацията. Работи добре по време на балонни състояния и при бърз ръст на имотите, но със сигурност не бих казал, че е стратегия, която човек може да използва във всеки момент от бизнес цикъла“, коментира Ахмад.

Според него прекомерното използване на кредитен ресурс прави инвеститора особено уязвим при промяна на пазарната конюнктура.

Локацията е важна, но не е единственото условие

Когато вече е взето решение за покупка, изборът на конкретен имот също има решаващо значение. Локацията остава един от основните фактори за бъдещата стойност на жилището. Достъпът до обществен транспорт, училища, ресторанти, магазини и места за развлечения може да подкрепи търсенето и интереса към даден район.

Но според Ахмад качеството на инвестицията зависи не само от характеристиките на имота, а и от начина, по който е финансиран.

По-голямото самоучастие означава по-малък кредит и съответно по-ниска уязвимост при спад на цените или увеличение на лихвите.

Затова експертът поставя акцент върху наличието на резерви, които могат да осигурят гъвкавост при различни икономически сценарии.

Имотът може да загуби стойност за години

Дори дългосрочната инвестиция в недвижим имот не гарантира положителна доходност. От съществено значение е моментът на покупката и цената, на която е придобит активът.

Ахмад дава пример с покупка на имот в Лондон през 2007-2008 г. – непосредствено преди световната финансова криза. По думите му след последвалия спад са били необходими около 15 години, за да се възстанови първоначалната покупна цена. Това показва, че дори пазар в утвърден финансов център не е защитен от продължителни периоди на корекция.

„Дали е добра инвестиция или не, много зависи от цената, която сме платили за този имот“, подчертава експертът.

Като пример за по-благоприятен момент за покупка той посочва периода 2010-2015 г. в България, когато придобиването на жилище е осигурило значителен потенциал за последваща капиталова печалба.

Изводът му е, че недвижимият имот не трябва да бъде автоматичният избор за всеки свободен капитал.

Наемите в София носят около 3% доходност

Един от аргументите в полза на инвестицията в жилище е възможността то да бъде отдавано под наем. Така собственикът може да получава регулярни приходи, дори когато пазарните цени се стабилизират. В България обаче съотношението между цените на имотите и наемите вече поставя въпроси за реалната доходност.

По данните, цитирани от Ахмад, тристаен апартамент в София може да се отдава под наем за около 800-900 евро месечно, докато покупната му цена достига приблизително 350 000 евро. Това означава брутна годишна доходност от около 2.7-3.1%, преди да бъдат отчетени разходите за поддръжка, ремонти, амортизация и периодите без наематели. При подобна доходност приходите от наем могат да компенсират част от разходите по притежаването на имота, но невинаги са достатъчни, за да оправдаят инвестицията сами по себе си.

Затова експертът предупреждава, че доходността от наем трябва да се разглежда заедно с всички останали характеристики на инвестицията.

Диверсификацията е по-важна от залога на един актив

Според Ахмад една от основните грешки на индивидуалните инвеститори е да концентрират прекалено голяма част от спестяванията си в един тип актив.

Недвижимите имоти могат да бъдат част от инвестиционния портфейл, но не е разумно автоматично да се приемат за най-добрата възможност.

В зависимост от финансовите цели и поносимостта към риск портфейлът може да включва още акции, облигации и злато.

„Всяка инвестиция има плюсове и минуси и затова не трябва да бъдем фанатични – дали тази инвестиция е по-добра от друга или коя е най-добрата инвестиция“, казва Ахмад.

Основният принцип според него е решенията да се вземат в контекста на всички налични възможности, а не изолирано.

Защото притежаването на недвижим имот само по себе си не означава, че капиталът работи ефективно. Важни са цената на придобиване, начинът на финансиране, потенциалната доходност и възможността собственикът да понесе неблагоприятен сценарий.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google