Понякога купувачите гледат "кутийката", когато купуват имот, но често забравят важността на квартала и потенциала на района. Пазарът на недвижими имоти в България винаги е бил динамичен и сложен, но последните години бележат съществена промяна в нагласите на купувачите в избора им. Новите купувачи според Иван Велков, председател на УС на Българската фасилити мениджмънт асоциация, с над 20 години опит в сектора, ценят времето и здравето си повече от "финикийските знаци, които отделят, за да получат комфорт и удобство". 

Според Велков ключовият катализатор на новият тренд е пандемията, която принуди хората да преосмислят жилищната си среда – не само като квадратура, а като качество на живот, безопасност и удобства.

„През последните две години нови критерии излизат на преден план: комуналните разходи, ефективността на отоплението и климатиците, достъпът до инфраструктура, дали качеството на сградата ще се запази през следващите години – това накара дори хората, които гледаха скептично на глезотиите преди години, да обръщат повече внимание на това какво ще получат веднъж след като придобият имота и как ще го ползват“, обяснява той.

Тази промяна се отразява и на инвестиционната логика. Велков цитира пример от Виена, според който разходите за поддръжка на имота през целия му жизнен цикъл надхвърлят многократно самата покупка соколо 25%. Подобна перспектива у нас все още е рядка, но все повече инвеститори и купувачи започват да гледат имота като комплексен актив – дали цената ще расте във времето и дали ще запази стойността си като актив, без значение дали е фирмен имот или ще остане за наследниците ни.

Пазарът не е хомогенен

„Пазарът в България не е хомогенен и има няколко различни подсектора – жилищен пазар, корпоративни офиси, индустриални и логистични площи“, казва Велков.

Логиката, която движи международните инвеститори, често не съвпада с интересите на домакинствата, които търсят лично жилище. Въпреки това сегментът на активните участници расте – с навлизането на нови поколения, които ценят мобилността, ликвидността и качеството на живот повече от сантиментите към собствеността.

"Ако трябва да го определя с една дума - имотният пазар е "превзъбуден", не балонизиран, защото има няколко дефиниции за това какво е балон. Във време, в което се случва този ръст на цените на металите, да говори някой за балон на имотите е малко претенциозно", каза той. 

Той обърна внимание на вида актвиви, в които инвестираме.

"Ако Тръмп реши нещо за Гренландия цената на вашия имот няма да се промени, но ако имате крипто портфейл или злато и сребро, то ще се отрази", каза Велков. 

Особено внимание се обръща на качеството на сградите и общите части. Велков подчертава, че професионалната поддръжка, охрана и озеленяване не са просто удобство, а фактор, който реално повишава стойността на имота и дисциплинира обитателите.

„В един затворен комплекс собственикът и наемателят почти нямат различия – всички спазват правила и грижат за общата среда.“

По негови думи комплексите са толкова популярни и заради нуждата на хората да пътуват. Оказва се, че дори в азиатските държави комплексите приличат много на тези в Европа. Търсейки жилище в нова страна и наемателят често търси познатото. 

"Ще се обособяват такива зони, в които хората знаят в каква среда ще попаднат, не само в жилището и сградата, но и района - усещането за квартал, от което София страда", каза той. 

Той допълни, че "кварталният патриотизъм", който съществува все още в големите градове в България също може да се отрази на цените за хората, търсещи общност, в която д аживеят, не просто жилище. 

От там идва и опасността да купиш жилище в новостроящ се квартал. 

"Най-добрият клиент за твоя имот е съседът. Ако решиш да заминеш или да смениш работата, е най-логично да продадеш на съседа, защото той знае средата, цените, поликлиниката и спирката на градския транспорт. Това не е даденост. Хората, които идват извън града тепърва изграждат намаляване на потенцилани рискове", добави той. 

"Да си собственик на имот е лукс, не е конституционно право"

Според Евростат 86% от българите живеят в собствени жилища, а 14% под наем. По думи на Велков преди години този процент е бил съответно 96% на 4%. Това означава, че хората, които живеят под наем леко се увеличават. 

"Да си собственик на имот е лукс, не е конституционно право. В България има много собственици на имоти, които не гледат на тях като финансов актив, а като нещо, което им е дадено и ще остане във фамилията им. Те не гледат на това финансово. Много малка част от тях са на пазара и отдават на пазара. Процентът расте, защото се сменят поколенията", каза Велков. 

Той допълни, че според проучвания много малко млади хора ще станат собственици на имоти, защото новото поколение се интересува повече от неща, които ползва в момента, а не от притежаването им. 

Инвестиционният пазар 

Въпреки влизането ни в еврозоната, България продължава да се позиционира като сравнително евтин пазар спрямо други европейски столици. Велков обаче предупреждава, че цената вече не е основният фактор за чуждестранните инвеститори – предвидимостта, качеството на активите и управлението им са ключови.

„Ефтеният вход често е по-рисков от гарантирания изход“, отбелязва той.

Секторът изостава по отношение на международни инвеститори, а някои вече се изнасят заради по-непредвидимата публична и политическа среда. Това подчертава нуждата от по-добро управление и модернизация на сградния фонд, за да оправдава очакванията на потребителите и инвеститорите.

Прогноза за 2026 година

Велков е оптимист по отношение на пазара на жилища: въпреки високите цени, той остава стабилен и предвидим.

„Парите се обезценяват, а недвижимите имоти остават едно от малкото сравнително стабилни убежища. Никога не е имало толкова много варианти и възможности за смяна на жилище. Дори да поевтинеят номинално, качествените имоти запазват стойността си заради вложените материали, идеи и внимание към комфорта и здравето на хората.“

В заключение, Велков подчертава, че инвестицията в имот днес е инвестиция в качество на живот, дългосрочна сигурност и стабилност – както за собственика, така и за общността около него. За българския пазар, това означава постепенно преминаване от фокус върху квадратните метри към стратегическо планиране на средата и устойчиво управление на активите.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !