Имотният пазар в България навлиза в по-спокойна фаза след години на ускорен ръст, но очакванията за осезаем спад на цените остават нереалистични – особено в големите градове. Данните и пазарната логика показват, че вместо корекция надолу, по-вероятният сценарий е плато или умерен ръст, движен от структурни фактори като разходите за труд и цената на земята.

Един от най-популярните брокeри в България - Димитър Калайджиев, каза в студиото на рубриката "Квадратни метри", че очаква годишен ръст на имотите от около 8% през 2026 г.

София задава тона

Както и при други икономически процеси, столицата остава първият индикатор за промяна. Когато в София се появи нова тенденция, тя неизбежно се пренася и към останалите големи градове – с известно закъснение. Именно това се наблюдава и сега.

"Когато има корекция в София, до 5-6 месеца се осъзнават и другите градове", каза Димитър Калайджиев. 

Още в края на миналата година пазарът в София започна да показва признаци на забавяне. Купувачите станаха по-предпазливи, сделките се случват по-бавно, а решението за покупка се обмисля по-дълго. Това обаче не означава спад на цените, а по-скоро охлаждане на темпото.

В Пловдив, например, картината е различна. Там пазарът остава по-емоционален, а еуфорията – по-силна, подплатена и от значителен обем ново строителство. Информацията и сигналите за промяна стигат по-бавно, което предполага, че евентуално плато ще се появи с месеци закъснение спрямо София.

"В Пловдив има най-много ново строителство, но и най-много еуфория, която ще стихне по-бавно. Първо ще стихне в София", добави той. 

Защо цените трудно ще паднат

По думи на Димитър Калайджиев основният фактор, който държи цените високи, не са строителните материали, а разходите за труд и земя. Докато материалите поскъпнаха с около 30% през последните години, трудът в строителството е увеличил цената си 4 пъти. Недостигът на работна ръка принуждава компаниите да търсят кадри от чужбина, но дори това не компенсира напълно проблема.

Земята се превърна в един от най-скъпите елементи в себестойността на новото строителство. В квартали като „Малинова долина“ цената на парцелите се е повишила от около 200 евро на квадратен метър разгъната застроена площ до 680–750 евро, а при готови разрешения за строеж – дори до 800 евро.

Когато към тази стойност се добави строителство на цена около 700–750 евро на квадрат, себестойността на проекта бързо достига 1500–1600 евро. А това са само базовите разходи. Следват проектиране, инфраструктура, такси, данъци, комисионни, непредвидени разходи, печалба и ДДС. Именно тук се крие отговорът на въпроса защо крайните продажни цени изглеждат „твърде високи“ за много купувачи.

Ефектът върху крайния клиент

Поскъпването не се усеща само при покупката на нов дом. Всеки, който е правил ремонт през последните години, знае колко трудно се намират майстори и на какви цени. Записване с месеци напред и значително по-високи разходи се превърнаха в норма – ясен индикатор за напрежението в сектора.

"Цената на ламината е 30 лв. както преди 3 години, но не е трудът", добави той. 

Калайджиев каза, че чвсто българинът търси готово жилище, защото се страхуват от работата на майсторите. 

"Човек, който не разбира за двустаен апартамент от 60 кв. ще му вземат поне 35-40 хил. евро за довършване. Един двустаен на зелено е 160 хил. евро. Като добавим 40 хил. за довършване, стигаме 200 хил. евро", пресметна Калайджиев. 

По негови думи с 300 хил. евро кредит и 30% самоучастие, то кредитът му трябва да е 800 евро на месец. Това означава, че трябва да изкарваш поне 2500 евро на месец. 

"До 35% е здравословната граница на кредита от дохода", казва той.

Брокерът каза, че през последните 6-7 месеца наемите са нараснали доста. 

"Наемът, не просто достигна вноската, но и я изпревари. Стана по-евтино да си купиш апартамент, отколкото да си под наем. Наемите се вдигнаха изключително много, защото когато са обещали на някого определена доходност, когато е купувал, например 1000 евро, те се пробват на 600-650 евро да дават, но предлагането е малко", добави той. 

Водени от това да си достигнат доходността, инвеститорите увеличават цените, за да си достигнат обещаната доходност при покупка. 

Двустайните стигнаха 600-800 евро. Най-луксозните двустайни 900-1000, хубав тристаен - 1600 евро. 

Калайджиев каза, че проблем до края на миналата година са били и голям брой потенциални продавачи, които са задържали имотите си, с цел да изчакат по-висока цена. 

Какво да очакваме през годината

Прогнозата за 2026 г. е по-скоро за стабилизация, отколкото за спад. В София и на национално ниво е възможен лек ръст на цените, подкрепен от увеличението на доходите и разходите за труд. По-малките пазари вероятно ще последват тенденцията със закъснение.

За купувачите това означава, че чакането на драстично поевтиняване може да се окаже напразно. За инвеститорите – че пазарът остава активен, но изисква по-внимателни сметки и по-реалистични очаквания.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !