"Най-голямата причина за изтеглените рекордни кредити в България през миналата година е обявеното сигурно присъединяване към еврозоната, което даде още по-голям тласък на пазара на имоти, тъй като всеки искаше да купи задължително преди да влезем във валутния съюз."

Това заяви кредитният консултант Тихомир Тошев в рубриката "Квадратни метри" по Дарик радио.

"Тук се очертава и една по-дълга, петгодишна мания да купуваме имоти, защото те продължават да поскъпват всяка година. Ниските лихви също се задържаха за дълъг период, като имаше и едно спокойствие от това, че преди две години и половина, когато лихвите започнаха да скачат в цяла Европа и по цял свят, в България не скочиха".

Според експерта, в последните 3 години е вървяло активно разчистването на левовете заради очакванията за влизане в еврозоната.

"Датите се сменяха няколко пъти, но истината е, че основният мотиватор беше очакването за ръст в цените след присъединяването към еврото. Нещо, което се е случило във всички страни, които са се присъединили в еврозоната, с изключение на една. Всичко това караше българина да бърза да купи, защото повечето статистики показват, че след присъединяването към еврото цените на имотите скачат с между 10% и 15% още първата година. Видяхме, че в първия месец след въвеждането на еврото цените на доста други неща скочиха, въпреки обещанията на правителството, че няма да има поскъпване."

Тошев заяви, че по негови наблюдения в първия месец след влизането в еврозоната цените на имотите не са скочили, но предстои да видим какво ще се случи до края на годината.

Според него обаче, повечето хора са се уплашили от това, че най-вероятно ще трябва да купят по-скъп имот само след месеци.

Какъв е процентът на имотните сделки с кредит?

Имотните сделки с кредит са се увеличили доста, като Тошев дори смята, че техният процент е по-висок от официално обявения от Агенцията по вписванията, ако се извадят истинските сделки само за покупка на имот с цел живеене в него.

В София ще става все по-трудно да се придобие жилище без кредит, заяви експертът, въпреки че в банковата система вече има над 51 млрд. евро като депозити.

Според него, ръстове на цените, подобни на тези от миналата година, не са много здравословни. По негови думи през последните месеци са се купили имоти, които са стояли с години на пазара и никой не ги е придобил или заради проблеми с качеството, или заради не чак толкова добрата локация, или заради надценяване.

Те обаче са били изкупени, защото в един момент на пазара на имоти в големите градове не е имало достатъчно предлагане на готови апартаменти, заяви Тошев. Част от клиентите не са искали да купуват изцяло на зелено и да чакат да се строи две години, така че почти всичко се е изкупило.

Според него, да се прогнозира какво ще се случи до края на годината не е толкова лесно, защото все още има много кеш в част от българите, имаме ниски лихви и добра перспектива те да останат такива още няколко години.

"В момента има добър интерес за покупки на имоти и се връщаме към нормален пазар. Голяма част от купувачите, които бяха излезли на пазара, вече са купили. Сега пазарът е по-спокоен. Купувачите, които са мотивирани, вече са на пазара, което до известна степен е изненада. Още във втората половина на януари те са започнали да връщат и да гледат. Този път обаче те са с по-различен заряд и вече не купуват на всяка цена, която им се предлага."

Това, според Тошев, е започнало да се оформя като тенденция в края на миналата година. Когато купувачите искат да купят един имот, те предлагат доста по-ниска цена от тази, която иска продавачът.

Това ще е един от казусите на тази година, защото продавачите още не са склонни да свалят от цената, но Тошев смята твърдо, че ще им се наложи да започнат да го правят, ако искат да затварят сделки.

По негови наблюдения предлаганите цени за покупка вече са средно около 10% под това, което иска продавачът.

"Това не е малко, защото един тристаен апартамент в София вече е средно около 300-350 хиляди евро. И когато ти очакваш да вземеш 300 хиляди евро, а отсреща ти се предлагат 270 000 евро, не си склонен веднага да се съгласиш и да прежалиш 30 хиляди евро".

За сравнение, през миналата година купувачите не са отстъпвали от цената, а просто са изчаквали следващия купувач, който се появявал и купувал имота в рамките на седмица до 10 дни.

"Сега обаче няма да е така и ще видим как ще започне да се намества пазарът в тези преговори. Със сигурност ще се правят отстъпки."

Тошев не очаква спад на цените, но прогнозира намаление на сделките и то с около 20%.

"Данните от Агенцията по вписванията със сигурност ще покажат спад, но не чак в такива размери, защото има много сделки, които са сключени на зелено. Сгради, които тази година ще излязат на Акт 16, реално са сделки отпреди година, които сега ще се реализират и в статистиката ще изглеждат като сключени през тази година."

Какво се случва с купувачите на пазара?

Тошев очаква купувачите да останат стабилно на пазара, да избират, да имат претенции, да договарят цена.

"Още миналата година високите цени извадиха около 15% от купувачите от пазара. Просто те не могат да купят това, което искат. Те искат да живеят в даден квартал, в тристаен апартамент, но със сегашните си доходи и спестявания не могат да си позволяват да купят. Те излязоха от пазара и чакат да станат готови да купят, да спестят още пари, да им увеличат заплатата или да си намерят по-добре платена работа. Чакат да дойде техния момент."

Голяма част от другите купувачи продължават да са на пазара, а около 30% от тях са много мотивирани и ще сключат сделка в следващите няколко месеца, дори и да не им се направи отстъпка, смята експертът.

"Най-голям процент от търсещите жилище обаче са тези, които няма да сключат сделка на всяка цена. Те ще купят само имот с добра локация, добро качество и на добра цена. Това може би са хората, които купуват жилище за себе си. Отделно има хора, които купуват с цел инвестиция. Най-мотивираните 30% от купувачите в повечето случаи купуват първия си имот."

Голяма част от тези, които не купуват на всяка цена, са най-често хора, които вече имат жилище, но искат да си купят по-хубаво или по-голямо, посочи още Тошев, който допълни, че те след това най-вероятно ще продадат старото или ще започнат да го отдават под наем.

Какъв трябва да е делът на кредита при покупката на имот?

От края на 2024 г. БНБ изисква от банките да търсят най-малко 15% самоучастие от купувачите. Тук трябва да добавим и около 8% съпътстващи разходи, като местен данък, брокерски комисион, нотериални такси за покупко-продажбата, нотариални такси за ипотека и първоначалните разходи по кредита, заяви Тошев.

"Ако говорим за тристаен апартамент за 300 000 евро, се оформя една сума от 45 хиляди евро самоучастие плюс 24 хиляди евро съпътстващи разходи, или около 70 хиляди евро минимум, с които човек трябва да разполага, за да си купи тристаен апартамент в София."

Според Тошев, по-добре е , ако купувачите разполагат с повече средства, да ги вложат в самоучастието и да ползват по-малък кредит. Това дава повече сигурност с по-ниска месечна вноска.

"Другият проблем на пазара е недостатъчното предлагане на готови апартаменти и голямото предлагане на ново строителство, което се купува на шпакловка и замазка. Оттук нататък са необходими средно още между 40 и 60 000 евро за довършителни работи и обзавеждане. Затова много българи предпочитат, дори да имат тези пари, да изтеглят максималния кредит и да имат само 15% самоучастие. Ако своевременно успеят да спестят средства, след първата година на кредита погасяват предсрочно сума от порядъка на 20-30 хиляди евро."

Наем срещу заем

Ако човек не разполага с тези пари, е по-добре със сигурност да продължи да живее под наем, смята Тошев. Това е и една от причините наемите през последните години да нараснат на фона на този сериозен ръст на цените на имотите.

"Покупката на жилище е сериозен ангажимент. Това е най-голямата финансова сделка в живота на един човек, който няма собствен бизнес за милиони левове. Виждаме колко често млади семейства теглят кредити от порядъка на 500 хиляди лева, 250 хиляди евро, 300 хиляди евро, 350 хиляди евро за да си купят имот в София. Това е сериозен финансов ангажимент при това за 30 години и при плаваща лихва."

Тошев припомни тежката финансова криза от 2008 г., когато плаващата лихва започна да расте и стигна до 10% в някои банки, а нивото на лошите ипотечни кредити стигна 23%.

Затова, когато не си готов, е по-добре да поживееш под наем, въпреки че ние в България сме с манталитета да имаме собствено жилище, смята Тошев.

"Виждаме млади хора, особено тези, които влизат в IT сферата, където доходите са едни от най-високите в България. Хора на 24 г. вече са с 3 000 евро заплата и искат да си купуват собствено жилище. По-добре е да поживеем под наем, да се подготвим напълно за сделката и да имаме дългосрочна сигурност в работата".

Тошев смята, че в България още дълго време ще бъдат предпочитани плаващите лихви.

Според него, един от големите плюсове на това да имаш ипотечен кредит за дълъг период е фактът, че доходите нарастват, като има случаи, в които заради повишението някои кредитополучатели изчистват целия ипотечен кредит на осмата-деветата година.

Какво да очакваме от лихвите през 2026 г.?

Тошев очаква тази година лихвите по ипотечните кредити да останат около настоящите нива от 2.2 – 2.8%, като прогнозата му е, че ще се за запазят и през 2027 г.

"Имахме големия плюс българските банки да имат одобрението на ЕЦБ да ползват вътрешните индекси, а не директно да минат на Euribor. Почти всички избраха да продължат да ползват вътрешните индекси, които са лихвите по депозити в страната."

Ликвидността е много висока в банковата система и лихвите по депозитите, за жалост на вложителите, ще останат близко до нулата от порядъка на 1-1.5%, а това ще задържи ниски и лихвите по кредитите, прогнозира Тошев.

Каква част от доходите трябва да е вноската по кредита?

Според БНБ, не повече от 50% от доходите ни трябва да отиват за погасяване на всички кредити, включително ипотечни, потребителски и лизингови.

Според Тошев, вече над двадесет години кредитните консултанти съветват не повече от 30% от доходите да отиват за вноски по кредити.

"Това е така, защото ние продължаваме да сме с най-ниските доходи в Европейския съюз и когато половината от тях отиват за кредити, е много вероятно с останалите 50% да не можеш в един момент да покриваш другите си нужди, като сметки за комуналните услуги, храна, дрехи и т.н. За да е напълно спокойно едно домакинство и да е с много нисък рискът от кредитната задължнялост, нашият съвет продължава да е не повече от 30% от доходите да отиват за погасяване на кредити."

Тошев заяви, че ако има хора, които са изтеглили кредит преди повече от 5 години и не са го рефинансирали, са закъснели.

"Ако наистина има хора, които плащат лихви над 3%, е добре да погледнат възможностите за рефинансиране на кредита си или предоговарянето му в същата финансова институция, защото процесът е значително по-евтин."

Той смята, че голяма част от хората са рефинансирали кредитите си и всички вече би трябвало да са в тези рамки - да плащат между 2.2 и 2.8% лихва.

Когато теглиш кредит за 30 години, трябва периодично да преглеждаш този кредит - дали е с добра лихва, какво случва на пазара, има ли други по-агресивни банки, които да предлагат по-добри условия за нови клиенти, посъветва експертът.

Данните сочат, че над 70% от кредитите са за максималния срок от 30 години, като българите успяват да ги погасят предсрочно.

"Заради ръста в цените на имотите в последните години, този срок малко се увеличава и отива към 12-13 години. Преди това обаче беше стигнал 10-12 години, нищо, че е теглен за 30 години. И това е правилното поведение", според Тошев.

За какво трябва да внимаваме при рефинансирането?

Според Тошев, трябва да се внимава за това да не направим някакво „кухо“ рефинансиране, от което да няма никаква спестяемост.

Няма златно правило, но рефинансирането трябва да се прави, ако можеш да договориш поне 1% по-ниска лихва от текущата си.

"Рефинансирането е преместване на кредита в друга финансова институция, в друга банка, а това е свързано с нова ипотека, с нови разходи. Винаги е по-скъпо да рефинансираш един кредит, отколкото да го предоговориш с текущата си банка".

Ползата от кредитните консултанти?

След толкова много години българинът разбра, че има такива хора като нас на пазара и всички ползи от нашата услуга, каза Тошев.

"Първата и основна причина клиентите да търсят кредитни консултанти е да са сигурни, че правят най-добрия избор. Когато подписваш кредит за 250-300 хиляди евро, това е спокойствие, че си направил най-добрия избор, защото още тук можеш да изгубиш 30-50 хиляди лева, ако не направиш най-добрия избор на правилния ипотечен кредит, за да си купиш жилище".

Основно хората търсят кредитните консултанти, за да им помогнат да минат през процеса на кредитиране лесно и без риск, смята експертът.

Те са законно регламентирани и законът ги задължава да предоставят трите най-добри оферти на пазара в момента.Клиентът избира една от тях и след това започва работа с избраната от него банка до успешно финализиране на сделката за одобрение на кредита.

Панелните жилища срещу новото строителство

Панелните жилища вече не са с по-ниски цени в доста от кварталите, а са с цените на ново строителство, заяви Тошев.

Плюсът за избор на покупка на панелно жилище на същата цена като ново строителство е квадратурата. Двустаен панел с площ 62 кв. м няма нищо общо с чистата жилищна площ на 62 кв. м нов строителство, където заради общите части чистата квадратура е 51-52 кв. м., посочи Тошев.

В повечето случаи хората успяват двустайния панел да си го направят на малък тристаен заради чистата квадратура. И затова панелните жилища горе-долу поддържат цени близки до новото строителство, посочи експертът.

"От много години се говори, че животът на панелните жилища започва да изтича и че в един момент тези блокове сигурно ще трябва да се събарят, но това не е така. Германците, които са ги измислили, намериха начин. При добро саниране и изолации панелното жилище дава почти същия комфорт, който носи едно ново тухлено жилище."

Тошев очаква панелните жилища да продължат да държат интереса на купувачите, които искат да придобият повече площ на същата цена.

"Голяма част от панелните жилища са в малко по-атрактивните квартали на големите градове. И затова те винаги ще продължат да привличат хората с малко по-ниски доходи, които искат да разполагат с площ, която в скъпите квартали в този момент е недостъпна за тях."

По отношение на банковото финансиране Тошев заяви, че голяма част от банките не правят разлика между това дали жилището е панелно или тухлено и го финансират при еднакъв процент.

"Има банки, които финансират панелните жилища при малко по-малък процент. Ако отпускат 85% от сумата за тухленото, например, отпускат 80% за панелното. Има обаче достатъчно банки, които финансират панелните жилища при същите условия, както тухленото строителство."

Инвестицията в имот срещу инвестицията във финансови инструменти

Със сигурност инвестиционните инструменти носят доста по-добра доходност от инвестицията в имот, заяви Тошев. В България обаче тези инструменти не са много познати и в тях българинът вижда повече риск.

"Колкото и поколения да се смениха вече, доста българи помнят финансовите пирамиди от зората на демокрацията. Има малко страх от такива непознати инструменти, а жилището е най-ясната и най-достъпната инвестиция. Особено ако вземем последните няколко години, когато цените на апартаментите в големите градове растяха с 15% - 20% всяка година, голяма част от българите не могат да бъдат убедени, че друго нещо може да носи такава доходност."

Ако някой е купил жилище през 2021 г. за 120 000 евро, а в момента може да продаде за 240 000 евро, като през това време го е отдавал под наем за 450 евро на месец, той счита, че е направил добра инвестиция, така че никой не може да го убеди да вложи пари във взаимни фондове, злато, диаманти и т.н., каза Тошев.

Според него, в следващите години имотът ще остане предпочитаната инвестиция за българите.

Най-добрата стратегия при покупка на втори имот

"В повечето случаи съветваме клиентите да ипотекират стария апартамент, за да финансират покупката на втори имот", заяви Тошев.

"Доста често наемът на стария апартамент, въпреки че е по-малък, погасява между 50% и 80% от новата месечна вноска за по-големия апартамент, което кара хората да се чувстват добре, защото значително сваля риска за кредитната им задлъжнялост. Второ, те знаят, че винаги имат един имот, който могат да продадат, ако нещо се случи и им се наложи да ползват пари. Най-вероятно, ако това нещо им се наложи след една, две, три, пет или десет години, те ще продадат този имот за доста по-висока сума."

Тошев заяви, че не очаква цените на имотите да скочат тази година, но с сигурност перспективата е те да вървят нагоре в следващите пет години.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !