"Някои брокери понякога спестяват истината, тъй като са в конфликт на интереси, но цените на имотите в България вече са в посока редукция. Ако в момента влезете в имотен портал, виждате едни цени, които са мечти за продавачите, докато реалните сделки вече се сключват между 10% и 15%, дори до 20% надолу, в някои сегменти."

Това заяви имотният инвеститор Иво Димовски в рубриката на Дарик „Квадратни метри“.

Той даде пример с апартамент в София в края на „бул. Стамболийски“, близо до Красна поляна, който се е продавал за 300 000 евро, докато цената вече е 268, 265, а понякога и 255 000 евро, в зависимост от състоянието.

Нещата се променят, като, разбира се, зависи от сегмента. В премиум сегмента, където има много малко предлагане, нещата са различни. Но когато говорим за масовите имоти, особено всичко над 200 000 евро, цените започват леко да се променят, защото предлагането се увеличава, а търсенето спада, заяви Димовски.

Всички си вкараха парите октомври и ноември, пазарът спря през декември, а януари хората започнаха да се чудят какво се случва, каза Димовски. По негови думи през февруари се виждат някои наченки на малко повече трансакции. Процентът обаче изобщо не е съпоставим с това, което се е случило миналия февруари. Нещата се случват много по-бавно, самите купувачи са много по-плахи, вече не взимат кредити за по 300-400 хиляди евро.

В момента масовия купувач, ако има такъв на пазара, търси имот за собствено ползване. По-малко инвеститори има и те по-скоро се насочват към новото строителство при проекти „на зелено“, но и там започваме да виждаме увеличаване на цените и една доста тежка инфлация, дори спекулативна, каза Димовски.

Излиза ли сметката от инвестиционните имоти?

Ако купите един двустаен апартамент за 200-250 хиляди евро и получавате наем от 600 до 800 евро, дори и 900, като махнете инфлацията, която е 3.6%, а реалната може би е 8-10% до 15%, номинално вие не печелите пари от този имот. Вашите пари, които печелите всеки месец, са по-малко от скоростта, с които се обезценяват.

Много хора имат някакъв наследствен имот, продават го и си купуват нещо ново за 250 хиляди евро в хубав район. А тези пари не правят пари. Според Димовски, човек трябва да има образованието, за да може, когато инвестира своите пари, не тези от банката, те да правят достатъчно всеки месец и година, за да покриват инфлацията и да остава нещо отгоре.

"Това е много тъжно, защото има много хора, които още вярват на тезата „да купим апартамент, че няма друга алтернатива“.

Според него има алтернативи, както и различни инвестиционни стратегии, които да се прилагат. След пандемията от COVID-19 същата тази инфлация, която обезценява нашите пари, обезценява и дълга ни.

Вместо хората да взимат 250 хиляди евро и да ги слагат в един апартамент, те трябва да видят как могат да финансират правилно, защото кредитът е като огъня - може да се опариш, но може и да се стоплиш. Зависи как го гледаш и как го управляваш, каза Димовски.

Лихвите по банковото финансиране в България в момента са под 3%, което е по-малко от инфлацията, която НСИ казва, че имаме на година, отбеляза инвеститорът. По негови думи инвестирането в имотите през 2026 г. трябва да е много селективно.

"Преди 3 години и магаре да бяхме вързали, пред някой нов строеж, то щеше да направи пари, защото заради риска имаше голям арбитраж между строителството на зелено и на Акт 16. Така много хора правеха пари. През 2026 г. година трябва да сме много селективни откъм сегмент. Премиум сегмента, например, отчита ръст. Има много селективни малки проекти, бутикови сгради с по 5 етажа и 20-30 апартамента. Там обаче и клиентелата от хора, които наемат жилището, плюс тези, които ще го купят, е съвсем различна.

Според него, в момента повече търсене, отколкото предлагане, на пазара има в премиум сегмента, особено в затворени комплекси, където всъщност има среда.   

Много хора си мислят, че купуват тухлите и въздуха между тях, но според него се купува средата – какви съседи имаме, как ни изглежда асансьорът, гаражът, градинката и т.н.

Много хора се оплакват, че таксата поддръжка е голяма, но трябва да си зададат въпроса искат ли да живеят на едно по-добро място. По негови думи има все повече хора с добри доходи, които искат да живеят на по-добро място със семейството си и които са готови да платят премиум в такива комплекси, така че и от тях могат да се изкарват пари.

"Масовата тухла струваше между 600 и 1000 евро преди 7-8 години в София, докато сега средната цена е двойно по-голяма - 2000 евро. В същото време, премиум местата с хубава среда скочиха от 1000 на 4 000 евро на квадратен метър, дори и да са далече от центъра. В момента за 4 000 евро на квадратен метър се намират имоти в Драгалевци, в квартал Витоша, в Хладилника. Места, където хората си казаха, че е по-евтино, защото е на края на града, но вече не е на края на града и средата е различна."

На Запад, като си купиш имот, купуваш и квартала. Истината е, че с новото строителство можеш да си купиш и качество на живот. Насрещният аргумент тук е, че е много по-малко като площ от панелния апартамент.

Според Димовски обаче, има значение човек, като разхожда кучето си, с какви хора се среща, каква идея ще му дадат за живота, как ще разговоря с тях, някой ще сподели ли бизнес идея. Всъщност, със закупуването на имот човек си купува средата и тя, според него, е най-важното нещо.

Той сподели, че това, което е научил от висшето си образование и целият се опит в чужбина, е, че не е толкова важно къде живееш, а с кого живееш там.

Цените на новото строителство?

Новото строителство е функция на три неща - колко струва парцелът, колко струва цената на материалите и колко струва цената на труда. Според някои строители, ако преди три години цената на труда е била 40% от себестойността, сега е 60%, каза Димовски.

Случва се същото, което се случи в Германия, в Швейцария, в Англия дори. Себестойността на труда става много по-скъпа, отколкото на материалите. В последните два месеца цените на материалите са се повишили с между 20 и 80%, като, според Димовски, това е спекулативна инфлация след еврото.

Той посочи, че парцелите са най-скъпото нещо. В миналото те се купуваха на база квадратурата на самия парцел. Сега вече парцелите се купуват на база РЗП - колко РЗП ще ти осигури това място, като жилищна площ и така се калкулира цената на парцела.

Преди години това не беше така и се купуваха парцели за много по-малко пари, уточни той.

Хората трябва да си зададат въпроса, ако влизат „на зелено“, влизат ли на цена, която всъщност си заслужава и като се завърши строителството колко ще е тази цена?

"Старата тухла става неконкурентоспособна по всички други нейни качества, освен локацията. Реално, ако махнем и локацията, със сигурност е много по-добре да си купиш апартамент в качествен нов блок, отколкото да купуваш някаква стара тухла. В старите блокове в София има много възрастни хора, които нямат възможност да поддържат общите части, а и има проблеми с енергийната ефективност."

Димовски даде пример с банките в Германия, които не финансират, или лихвите по кредитите при много стари жилища са много по-високи, в сравнение с новите. Това, според него, е въпрос на време да се случи и в България.

Панелките вървят като топъл хляб в момента, отбеляза Димовски. Те сигурно ще продължат да задържат цените си заради своята локация.

"За много семейства панелните апартаменти са единствените, които могат да купят с бюджет под 200 000 евро. Ако имаш и хубав вход, за много хора това е една алтернатива. Масата хора в България купуват имоти до 200 000 евро и там е ликвидният пазар. Затова панелките са толкова желани, защото са с такива цени. Всичко над 200 000 евро е скъпо за средния българин."

Спекулантите на имотния пазар?

През 2026 г. много от хората, които в предходните купуваха имоти „на зелено“ със спекулативна цел, ще са под пара и ще са в криза, защото ще трябва да продават преди Aкт 16, тъй като нямат пари да ги изплатят, заяви Димовски.

Според него си струва да се купува в такива ситуации, защото те ще продават по-евтино само за да вземат обратно първоначалната си вноска.

Наемите на имоти

Един двустаен апартамент в София, в момента се дава под наем от 500 до 800 и нагоре в зависимост от състоянието. Има и наеми по 1 000 евро, но те са много големи изключения, заяви Димовски. Според него, наемите в последните две години не са се променили толкова много.

Той очаква рано или късно заплатите да догонят инфлацията, а следващото нещо, което ще са покачи, ще са наемите. Много от анализите сочат, че наемите са следващото нещо, което ще се качва, а не цените толкова много.

Затова в момента, ако човек инвестира 200-300 хиляди евро в жилище и то носи 2-3% доходност, няма никакъв смисъл.

Ако обаче се инвестира в правилните сегменти, след 1-2 години, когато бъде завършено строителството, доходността може да догони 4-6%, което се вижда средно и в добрите проекти в чужбина.

Димовски зяви, че ако една инвестиция не носи двойна доходност на инфлацията, тя няма смисъл. Такива примери има в Дубай, където доходността е между 6 и 10%, посочи той.

Инвеститорът смята, че все повече хора у нас ще живеят под наем. Логиката е, че България премина през един период на високо покачване на цените на имотите, защото сме развиваща се държава.

Страната влезе в Шенген, не толкова отдавна в Европейския съюз, а току-що и в еврозоната. Това са трите огромни политически и финансови събития за нашата държава и причините за наливането на толкова пари в имоти и покачването на цените.

Оттук нататък ние трябва да ставаме по-конкурентоспособни. Няма да има такова голямо събитие, поради което да цените да се качат още повече, смята Димовски.

Според него, ще има локални промени в отделни сегменти на имотния пазар, но целият пазар няма да расте като преди. Той даде пример с имотите в Швейцария, които поскъпват средно с между 2 и 5%.

Финансовата грамотност при инвестициите в имоти

Димовски заяви,че уважава културата на българина да инвестира в имоти, но от друга страна, вижда как хората вземат не толкова добри решения.

В своите курсове той се стреми да образова хората, за да могат да взимат по-добре решение и да знаят кой имот теоретично ще спечели пари, какви са сигналите за това и кои са имотите, които няма да спечелят пари.

Според него, българинът ще продължи да инвестира в имоти, но трябва да може да взима образовани решения. Той съветва хората да изчисляват апетита си към риск спрямо своята ситуация.

Доходността от имотни инвестиции в Дубай?

В Дубай има два типа инвестиции. Първият тип е да да си купиш нещо, което съществува и можеш да дадеш под наем веднага, заяви Димовски.

"В нелоши квартали може да се купи малък двустаен (едностаен по българските стандарти) апартамент за между 250 и 350 хиляди евро. Този имот ще носи между 6 и 8% нетна доходност, защото в Дубай няма данъци върху наемите. Разбира се, това, което трябва да се плати, е поддръжката, което е друг въпрос."

Това е единият тип имоти, който българинът може да си позволи като ценови клас. Те са супер, защото могат да се отдават краткосрочно и в някои случаи да се стигне дори и до 10% доходност, което е страхотно, защото така имотът се изплаща за 10 години.

Втория тип, който е още по-желан, е инвестицията „на зелено“. Разликата между Дубай и България е, че там държавата влиза много тежко като регулация след 2008 година, защото след кризата има много фалирали строители. Всеки, които иска да строи, трябва да го прави със собствени пари, поясни Димовски.

Средствата от тези, които плащат на зелено, отиват в escrow сметка, която се контролира от държавата и строителят може да взема от нея само 5% за маркетинг цели.

Тези пари на хората са защитени от държавата и ако ти не правиш това, което си обещал по договор, няма да ги получиш. Реално това дава сигурност на инвеститорите, допълни той.

"В момента в Дубай се строи най-голямото летище в света и около него има нови проекти, които стават се по-интересни, особено ако избереш правния строител. Лошото е, че в Дубай идва целият световен капитал и конкуренцията е много голяма. Затова човек трябва да има  много добри познания как и къде да инвестира, особено в държава, която е на пет часа полет оттук."

Имотни инвестиции в Европа

В Гърция, особено в северната част на страната, беше евтино, но много българи купиха имоти основно за собствено ползване, и те станаха скъпи, каза Димовски. Той не смята, че Гърция e първокласна локация за капитал, но, разбира се, има места с потенциал, както в различните сегменти в София.

Според него, това, което се случва в Германия, е много интересно, защото страната започва леко да излиза от кризата, през която премина. Това е новина, защото много хора казват, че Германия е в депресия и рецесия.

Това, което се случва обаче е, че Германия в момента обръща модела на икономиката си. Отбраната ще е много по-засилена, ще се налеят трилиони евро и това ще осигури още повече работни места. Това пък ще вдигне икономиката в следващите 5-10 години, каза Димовски.

По негови думи вече се вижда раздвижване на пазара в Източна Германия. Много българи се насочват към Дрезден и Лайпциг, докато Берлин вече не е хит.

Лихвите по ипотечните кредити в Германия, които стигнаха 4.5% по време на високата инфлация след COVID-19, вече падат към 3%. В еврозоната има много интересни места за инвестиция и едно от тях със сигурност е Германия.

Тя обаче не е подходяща за спекулантите, които искат бързи печалби, а за онези, които искат да изградят портфейл от имоти в стабилни юрисдикции, уточни Димовски.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !