Миналата седмица градските власти в Барселона разкриха най-новия си ход, за да попречат на имотните спекуланти да изкупят достъпни жилища и да ги превърнат в имоти за средносрочно отдаване по наем, които заобикалят настоящите правила в сектора.

Градът си партнира с местна компания за достъпни жилища за купуването на емблематична сграда, с което да предотврати изгонването на наемателите в нея.

Това е стратегия, с която други европейски градове също експериментираха в опит да ограничат джентрификацията, като най-известният случай е Берлин.

За момента реакциите от хода на Барселона са смесени. Някои жилищни активисти отпразнуваха този ход като победа, докато асоциации на наемодатели и собственици на имоти изказаха своите резерви.

Придобиването на сградата фокусира вниманието върху нови проблеми на имотния пазар в Барселона и по-конкретно страничните ефекти от регулациите около контрола на наемите и забраната на града на краткосрочните наеми.

По-конкретно, наемодатели използват вратички в закона, свързани с имотите за средносрочни наеми, които могат да бъдат отдавани под наем минимум за 32 дни и максимум за 11 месеца.

До април 2024 г. те бяха извън обхвата на регулациите, имащи за цел да контролират ваканционните имоти и по-дългосрочните наеми и все още позволяват на наемодателите по-голяма гъвкавост по отношение на цените и условията. Те се увеличават не само в Барселона, но и в други испански градове.

Решението на града да купи Casa Orsola - сграда със седем етажа и 27 апартамента, построена малко след 1900 г., идва, след като сградата години наред беше обект на противоречия.

Тя се превърна в известна кауза за жилищни активисти, след като беше купена от местната имотна компания Lioness Investments през 2021 г. с планове апартаментите да бъдат превърнати в по-доходоносни жилища за средносрочно отдаване под наем.

Новите наематели са “в Барселона само за няколко месеца, защото местните въобще не могат да плащат тези цени,” заяви един от наемателите пред изданието Catalan News.

В град, който отдавна има проблеми със свръхтуризма и липсата на достъпни жилища, ситуацията предизвика реакция. Един от наемателите, заплашен от изгонване - 49-годишен учител на име Джосеп Торент, се очерта като символ на жилищната криза в Барселона.

В последните месеци протестиращи редовно изпълваха улиците около сградата, а демонстрация срещу увеличението на наемите в града привлече най-малко 22 000 души през ноември 2024 г.

През януари въпросът стигна и до сцената на филмовите награди Gaudí Awards, когато победителят в категорията за най-добра поддържаща роля призова хората да се присъединят към протестите около Casa Orsola.

Изгонването на Торент е отменено през миналата седмица, малко преди градът да обяви придобиването на сградата. Планът на градските власти е сградата да продължи да бъде обитавана от дългосрочни наематели, които плащат наеми под пазарните нива.

Градът купи сградата за 9.2 млн. евро, което, според кмета на Барселона Хауме Колбони, е с 30% под пазарната ѝ цена. Lioness Investments е платила 5.4 млн. евро за сградата през 2021г., според изданието Idealista.

Много жилищни активисти определиха сделката като победа, но други я разкритикуваха.

Членовете на дясноцентристката партия Junts per Catalunya, която е най-голямата опозиционна партия в Барселона, обявиха, че изкупуването на изложени на риск имоти е икономически неустойчиво като по-общо решение на имотната криза в града, а кметът на Мадрид Хосе Луис Мартинес-Алмейда, разкритикува покупката, защото това е “поддаване на натиска на движения, чиито корени водят началото си от незаконното самонастаняване в сгради.”

Други заявиха, че решението на града е прекалено снизходително. Асоциацията на наемателите на Барселона обяви, че градът ги е оставил настрана и се е намесил едва след продължителен обществен натиск и също така е платил прекалено много за сградата.

Вярно е, че проблемите на Casa Orsola в никакъв случаи не са уникални. В района Eixample, който представлява разширение на стария град на Барселона от края на 19-и век, където се намира Casa Orsola, 30% от жилищните сгради в квартала са собственост на единични наемодатели.

Наемателите в тези сгради може би са също толкова уязвими на изгонване.

Сериозният интерес към конвертирането на сгради в жилища за средносрочно настаняване отчасти отразява други продължаващи битки около достъпността на Барселона, защото секторът на средносрочното настаняване доскоро беше последната част от имотния пазар, който до голяма степен избягваше регулациите.

От 2016 г. Барселона изисква всички наемодатели, които използват Airbnb Inc. и други платформи, да кандидатстват за лиценз, като строго контролираше броя на отпусканите разрешителни.

През 2024 г. градът обяви, че слага край на подновяването на лицензи, което на практика означаваше забрана, защото всички валидни лицензи за ваканционни имоти под наем ще изтекат през до 2029 г.

Междувременно, през декември 2023 г. в Испания бяха въведени и мерки за контрол на дългосрочните наеми.

Способността да обявяват по-високи наеми направи имотите за средносрочно отдаване много привлекателни за наемодателите.

Тази вратичка беше частично затворена през април 2024 г., когато нов закон постанови, че наемите на средносрочни жилища могат да надхвърлят цените в района само с до 10%, като този лимит може да нарасне до 30%, ако наемодателят предостави солидна обосновка за увеличението.

Относителната гъвкавост на сектора продължава да го прави гъвкава опция. През септември 2024 г. проучване установи, че над 63% от имотите под наем в Барселона, предлагани в Idealista, са със средносрочни договори.

Техният среден наем на месец от 1 500 евро е с 300 евро над средните нива на дългосрочните наеми. Предвид относително по-малкия размер на апартаментите за средносрочни наеми, те са дори още по-скъпи, ако се гледа цената на квадратен метър.

Берлинският квартал Фридрихсайн-Кройцберг също опита изкупувания на частни сгради с цел защита на достъпността на жилищата. Кварталът купи 15 сгради в периода 2016 - 2019 г. на фона на опасенията, че наемодателите може да използват вратички за увеличение на наемите.

За други 25 сгради градските власти позволиха да бъдат закупени от частни собственици, единствено след като те подписаха споразумения за ограничаване на повишенията на наемите.

Заедно с експеримента на Барселона с Casa Orsola, действията на Берлин разкриват нещо относно използването на изкупуването на сгради.

Те може да са приветствани от наемателите като временно решение на по-мащабни жилищни проблеми, но прилагането на тези мерки обикновено е началото, а не края на спора.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !