В Австралия цените на жилищата се повишават през последните три месеца.

В САЩ индексът, базиран върху на стойността им, добави 1.6% от дъното, достигнато през януари, а цените на акциите на строителните компании се представят два пъти по-добре от широкия борсов индикатор. 

В еврозоната пазарът на имоти също изглежда стабилен, въпреки ръста на лихвените проценти през последната година, пише The Economist.

Какво е обяснението на този феномен?  

„По-голямата част от влиянието на жилищата върху растежа на БВП отсега нататък трябва да бъде незначително“, се посочва в анализ на JPMorgan Chase за американската икономика. 

„Ние вярваме, че най-негативните ефекти от неотдавнашния спад на жилищния пазар вероятно са зад гърба ни“, посочват от Goldman Sachs.

Икономистите очакваха "кървава баня" на имотния пазар през март 2022 г., когато Федералният резерв на САЩ започна да повишава лихвените проценти, за да противодейства на инфлацията.

Средната стойност на жилищата в повечето развити държави беше с 41% по-висока спрямо нивата отпреди пет години. 

Цените се възстановиха от финансовата криза през 2007-09 г., след което скочиха по време на пандемията от COVID-19.

Оттогава лихвените нива на централните банки се повишиха средно с повече от три процентни пункта в световен мащаб, правейки ипотеките по-скъпи и забавяйки икономическия растеж.

В резултат на това, глобалните цени на жилищата отбелязаха известен спад. Те са с 3% под скорошните си исторически върхове, а ако се вземе предвид и влиянието на инфлацията, реалният спад е с 8-10%.

Но заради бума, който се наблюдаваше по време на пандемията, когато цените се покачваха с рекордни темпове, жилищата в момента остават доста по-скъпи, отколкото бяха през 2019 г. 

Защо ситуацията е различна, в сравнение с предишните имотни сривове? 

По време на предишните глобални спадове на жилищния пазар някои държави бяха доста сериозно засегнати. След световната финансова криза цените на жилищата в Ирландия паднаха почти наполовина. Стойностите на американските жилища пък се понижиха с 20%. 

Сега нещата изглеждат по-различно. В Сан Франциско, например, цените на жилищата са с една десета под историческия си връх, тъй като техническите специалисти се оттеглиха във Флорида и Тексас.

Но през последните месеци поевтиняването спря и средната цена на едно жилище в Силициевата долина все още е на ниво от над 1.1 милиона долара.

В Австралия, където през 2020-21 г. цените на жилищата скачаха като кенгурута, през последната година се наблюдава спад от едва 7%, но пазарът вече започва да се възстановява.

Бунгало с две спални в Дабъл Бей - предградие на пристанището на Сидни, наскоро беше продадено на търг за 6 милиона австралийски долара, или около 4 милиона щатски долара.

Освен това, за разлика от спадовете на жилищата в миналото, в момента няма дори и намек, че временното отстъпление на цените е създало някакви по-сериозни проблеми за икономиката.

Банките не изглеждат притеснени от скока на лошите ипотеки. Те имат по-малко рискови заеми и не притежават огромни количества спекулативни ценни книжа.

В Нова Зеландия броят на просрочените ипотеки е нараснал, но въпреки това остава под нивата отпреди пандемията. В САЩ просрочията по еднофамилните ипотеки наскоро достигнаха най-ниското си ниво след финансовата криза. Същата е ситуацията и в Канада.

Що се отнася до влиянието върху останалите икономически сектори, по-слабите жилищни инвестиции представляват известна "спирачка" за растежа, но ефектът дасега е минимален.

При предишните сривове на жилищата броят на новите строежи намаля рязко много преди останалата част от пазара на труда да отслабне. И все пак днес все още има силно търсене на строителни работници.

В Южна Корея, например, заетостта в строителството е спаднала леко от върховете си по време на пандемията, но сега изглежда отново расте.

В САЩ тя се покачва с 2.5% годишно, в съответствие с дългосрочната средна стойност, а в Нова Зеландия отворените работни позиции в строителството са доста над историческите нива.

Защо лихвите скачат, а имотите не поевтиняват? 

Три фактора обясняват изненадващата устойчивост на жилищния пазар в богатия свят - миграцията, бюджетите на домакинствата и предпочитанията на потребителите.  

На първо място е миграцията, която продължава да чупи рекорди. В Австралия нетната миграция е два пъти по-висока спрямо нивата отпреди пандемията, докато в Канада е двойно по-висока спрямо предишния си връх. Търсенето от новодошлите подкрепя пазара.

Изследванията показват, че всеки 100 000 нетни мигранти в Австралия повишават цените на жилищата с 1%. В Лондон - първото пристанище за много новопристигнали във Великобритания, наемите на нови жилища са се повишили с 16% миналата година.

Силните лични финанси, вторият фактор в имотното "уравнение", също играят роля. По-богатите хора предизвикаха жилищния бум, като регулациите за ипотечните кредити след кризата оставиха извън пазара купувачите с ниска кредитоспособност.

В САЩ през 2007 г. средният собственик на ипотека имаше кредитен рейтинг от около 700 пункта, но през 2021 г. той вече е близо 800. 

По-богатите домакинства могат по-лесно да поемат по-високи ипотечни плащания. Много кредитополучатели предпочетоха да сключат ипотеки с фиксирани ставки по време на ерата на рекордно ниските лихвени проценти.

От 2011 г. до 2021 г. делът на ипотечните кредити в ЕС с променливи лихвени проценти е спаднал от близо 40% до по-малко от 15%.

Дори когато лихвите започнаха да се повишават, средното съотношение на плащанията за обслужване на дълга към доходите в богатия свят остава по-ниско, отколкото беше преди пандемията.

В резултат на това домакинствата, които изпитват затруднения, са много по-малко, отколкото при спадовете на имотния пазар в миналото. 

Самата пандемия също изигра роля. През 2020-21 г. много домакинства драстично намалиха потреблението, което доведе до натрупването на големи спестявания в банковите им сметки. 

Третият фактор е свързан с предпочитанията на хората. Изследване, публикувано от Bank of England, предполага, че желанието за т .нар. "домашен офис" или за къща вместо апартамент, обяснява половината от ръста на цените на британските жилища по време на пандемията.

В много страни, включително Австралия, средният размер на домакинството е намалял, което предполага, че хората са по-малко склонни да споделят жилищата си със своите близки и роднини.

А във време на по-висока инфлация, много хора може да искат да инвестират във физически активи, включително и в жилища, които по-добре поддържат стойността си в ъв времето.

Всичко това може да означава, че търсенето на жилища ще остане по-високо, отколкото беше преди пандемията, ограничавайки потенциалния спад на цените.

Може ли сривът на жилищата да се отложи? 

Възможно е острият спад на цените да се случи по-късно. Централните банкери може да предпочетат да повишат лихвените проценти още или да ги задържат високи за по-дълъг период от време, докато по-високата цена на парите наистина започне да "хапе". 

Да накараш собствениците на жилища да се чувстват по-бедни е един от начините да ги накараш да намалят разходите, което би помогнало за намаляване на инфлацията. Но все пак има причини да се смята, че най-лошото на жилищния пазар вече е отминало. 

След като миналата година достигна рекордно ниско ниво, доверието на потребителите в богатия свят отново се покачва. Домакинствата все още имат спестявания, които надвишават средната историческа стойност.

Структурният недостиг на жилища означава, че почти винаги има някой, който желае да купи, ако някой друг не може. И няма признаци, че хората губят интереса си към домашните офиси и по-големите къщи и апартаменти. 

Жилищният бум може и да е приключил, но не с гръм и трясък, както се очакваше, а съвсем спокойно, пише още изданието.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !