• Ръстът в цените на жилищата изпреварва значително този на доходите в голяма част от Европа, превръщайки градове като Лисабон и Сплит в едни от най-недостъпните пазари.
  • Анализ на данните показва къде се нареждат българските градове на фона на задълбочаващата се жилищна криза на континента.

Съобразена с местните доходи, цената на жилище е по-достъпна в Париж и Лондон, отколкото в Лисабон.

Португалия от години се представя като една от големите успешни истории на Европа: слънце, безопасност, процъфтяваща туристическа индустрия и завидно качество на живот. Но зад образа на пощенска картичка се крие един от пазарите с най-поскъпнали имоти на континента.

Според последните данни на платформата за данни Numbeo, дом в Лисабон сега струва около 18.7 пъти годишния доход на средностатистическото домакинство.

Сред големите градове в Европа, само хърватският крайбрежен град Сплит може да се сравни с португалската столица.

10-те града с най-високо съотношение цена-доход в Европа

Съотношението цена-доход е един от най-широко използваните показатели за достъпност на жилищата.

Той сравнява цената на закупуване на типичен дом с дохода на средностатистическо домакинство, показвайки колко години доходи са необходими за закупуване на имот.

Колкото по-висок е този показател, толкова повече жилищата стават недостъпни за тези, които получават местни заплати.

Като правило, съотношение над 10 вече сигнализира за проблемен пазар за купувачите, според старши икономиста по жилищно строителство на ABN AMRO Майк Ланген. Прагът се основава на стандартните правила за ипотечно кредитиране, които ограничават разходите за жилища до около 30% от дохода на домакинствата и обикновено ограничават сроковете на заема до 30 години.

Спрямо този показател, Лисабон и хърватският град Сплит оглавяват класацията, като всеки от тях отчита съотношение цена-доход от 18.7, почти двойно повече от нивото, считано за проблемно.

Следват ги Прага, Милано и Тирана (18.1), Виена (17.4), Белград (17.2), Париж (17.0), Лондон (16.0) и Бърно (15.8), което показва как собствеността на жилище става все по-недостъпна в много от най-големите градове в Европа.

Къде се нареждат българските градове?

Според данните на Numbeo това съотношение е 11.09 за София. За Варна и Бурас то е 11.23 и 10.83, респективно, докато за Пловдив (8.35) и Стара Загора (6.06) е под 10.

И все пак столицата на Португалия предлага един от най-ясните примери за това как цените на жилищата могат да се откъснат от местната покупателна способност.

Рязкото разминаване между цените на жилищата и заплатите в страната през последното десетилетие обяснява защо Лисабон сега се нарежда сред най-недостъпните пазари на жилища в Европа.

Португалия: Цените на жилищата се покачват с 240%, заплатите - с 59%

През последните 10 години цените на жилищата в Португалия са се повишили с почти 240%, според данни на Global Property Guide.

През същия период средната португалска заплата се е повишила от около 839 евро на месец до 1 333 евро, което е увеличение от приблизително 59%.

Цените са се повишили четири пъти по-бързо от доходите. А в Лисабон тази разлика може да е дори по-голяма от средната за страната.

Апартамент в центъра на Лисабон струва около 6 763 евро на квадратен метър. Това означава, че скромно жилище от 50 квадратни метра е с цена от приблизително 338 000 евро.

На фона на средна нетна заплата от около 1 416 евро на месец — около 17 000 евро годишно — за закупуването на такъв апартамент са необходими доходите за близо 19 години, преди дори едно евро да бъде похарчено за нещо друго.

Защо цените на жилищата продължават да се покачват в Португалия

Общото обяснение често е просто: няма достатъчно жилища.

Предупрежденията вече не идват само от пазарни данни.

В своето икономическо проучване от 2026 г. ОИСР определи Португалия като една от страните с най-малък достъп до жилища в развития свят, посочвайки регулаторни бариери, слаб пазар на наеми и предлагане на жилища, което реагира бавно на търсенето.

Младите хора са най-засегнати, подчертават от организацията.

Страната строи много по-малко жилища, отколкото са ѝ необходими. Португалия в момента завършва около 25 000 до 30 000 жилища годишно, докато индустриални групи и обществени оценки сочат, че страната се нуждае от приблизително 45 000 до 50 000 годишно, за да задоволи търсенето.

А Португалия отделя само около 2% от жилищния си фонд за социални жилища, като това е сред най-ниските дялове в Европа.

Изследвания обаче показват, че историята е по-сложна.

В последния си доклад „Монитор на пазара на жилища“ ABN AMRO посочва, че ръстът на доходите и по-ниските лихви по ипотечните кредити в исторически план са имали много по-голямо влияние върху поскъпването на жилищата в цяла Европа, отколкото ръстът на населението или недостигът на строителство.

Криза, която се пренася по улиците

Жилищната криза подхрани най-голямата вълна от жилищни протести в Португалия от десетилетия. От 2023 г. движението Casa para Viver („Домове за живеене“) изкара десетки хиляди по улиците в цялата страна под мотото „Já não dá“ — „Просто вече не работи“.

Кампаниите призовават за по-строг контрол върху наемите, по-достъпни жилища и използване на празни сгради, като твърдят, че достъпът до жилище е конституционно право.

Кризата е може би най-видима в покрайнините на Лисабон, където семейства в неформални селища като Талуде в Луреш са изправени пред изгонване, въпреки че много от тях работят на пълен работен ден и все още не могат да си позволят пазарни наеми.

За Хайме Луке, член на Консултативния съвет по жилищно настаняване на Европейската комисия, последствията се простират отвъд пазара на недвижими имоти.

Когато учители, медицински сестри, полицаи, млади специалисти и студенти вече не могат да си позволят да живеят в даден град, той твърди, че този град започва да губи своята икономическа конкурентоспособност.

Предстои ли балонът в жилищния пазар на Португалия да се спука?

Въпреки нарастващия натиск върху достъпността, малко икономисти очакват предстоящ срив на жилищния пазар.

Балонът предполага, че цените са се откъснали от основните фундаменти и са уязвими на рязка корекция.

Banco de Portugal предупреди в своя доклад за финансова стабилност от май 2026 г., че недостигът на предлагане продължава да тласка цените нагоре, но също така отдава дължимото на строгите ограничения за кредитиране, за да държи рисковите заеми - обичайният спусък на срива на жилищния пазар - под контрол.

BPI Research наскоро повиши прогнозата си за растеж на цените на жилищата в Португалия през 2026 г. на 11.7%.

Португалия все още се възползва от структурно търсене, относително ограничено предлагане и продължаващ международен интерес.

С други думи, пазарът на жилища в Португалия може да е изключително скъп, без непременно да е в класически спекулативен балон.

Показателите за достъпност обаче са предупредителни сигнали.

Съотношението цена/доход, приближаващо се до 19, в съчетание с нарастване на цените на жилищата с приблизително 240% за десетилетие, докато заплатите са се увеличили само с 59%, предполага, че оценките стават все по-трудни за оправдаване, използвайки само вътрешни доходи.

Това не гарантира, че цените ще паднат. Но предполага, че Лисабон се е превърнал в един от най-недостъпните пазари на жилища в Европа, като разликата между цените на имотите и местните доходи е по-голяма от когато и да било през последните десетилетия.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !