Международни инвеститори избягват имотни сделки в Германия, ограничавайки дейността си на пазар, който преживява най-тежката си криза от едно поколение, което потенциално ще задълбочи проблемите на най-голямата европейска икономика.

Чуждестранните купувачи са отговорни зад 35% от покупките на търговски имоти в Германия през първото тримесечие на годината, сочат данни на BNP Paribas Real Estate. Това е по-малко, в сравнение с всяка година от 2013 г. насам и идва на фона на 70% спад в обема на продажбите, в сравнение с нивата отпреди пандемията от 2020-2021 г.

Мрачните данни съвпадат с дебата относно това дали Германия отново е "болният човек на Европа" – етикет, който тя получи в края на 90-те години, когато изпитваше затруднения с икономическа стагнация и висока безработица.

Страната полагаше усилия години наред да се отърси от този етикет, но се той се появи отново на фона на откъсването й от руските енергийни продукти, голямата бюрокрация и засилването на позициите на крайнодесните политици в страната.

Курт Цех - един от най-големите строителни предприемачи в Германия, предупреждава, че пазарът ще продължи да изпитва затруднения, докато чуждестранните инвеститори не се завърнат. Той казва пред Reuters:

"Американците трябва да се върнат. Когато компании, като Blackstone, Blackrock, Morgan Stanley и Carlyle и Apollo, купуват на германския пазар, това ще бъде забелязано и тогава всички ние ще знаем, че сме достигнали дъното".

В продължение на години ниските лихвени проценти, евтината енергия и силната икономика поддържаха бума в германския имотен сектор, който допринася със 730 млрд. евро годишно към германската икономика, или близо една пета.

Този бум приключи, когато високата инфлация принуди Европейската централна банка (ЕЦБ) да вдигне бързо лихвите. Финансирането в имотния сектор пресъхна, сделките намаляха, големи строителни компании фалираха, а някои банки бяха разклатени. Индустрията призова Берлин да се намеси.

Цените на търговските имоти паднаха с още 9.6% на годишна база през първите три месеца на 2024 г. - след понижение от 10.2% за 2023 г., според банковата асоциация VDP, която прогнозира още проблеми.

"Германия беше пример за стабилността в Европа и хората се стичаха, за да купуват имоти тук," казва Карстен Бржески, старши икономисти в ING в Германия, която е един от най-големите ипотечни кредитори в страната.

"Сега икономическият двигател буксува и има нужда от поддръжка. Това вече не е лъскавото ново нещо, което инвеститорите искат."

Чуждестранните инвеститорите са стояли зад 37% от обемите на сделките с германски търговски имоти през 2023 г., което е най-малкият им дял за последното десетилетие, според BNP Paribas. Делът им намалява още повече до 35% през първото тримесечие.

Имаше години, в които чужденците съставляваха половината от всички сделки с търговски имоти - по-голямата част от германския имотен пазар, които засенчват продажбите на жилищни имоти.

Високите лихвени проценти се отразиха на имотния сектор в световен мащаб, но изводите от годишната среща на глобалния елит в сектора в Кан през март беше, че Германия е била засегната особено тежко.

"Германия е мястото, където настроението наистина е най-лошо," казва Симоне Поцато, управляващ директор и фонд мениджър в Hines.

Друг ръководител в европейска строителна компания, пожелал анонимност, казва, че планира да преразпредели служители от Германия на пазари като Великобритания, където инвеститорският интерес е по-голям и активността се очаква да се възстанови скоро.

Високите енергийни разходи, слабото глобално търсене, промяната към икономики с нетни нулеви емисии и нарастващата конкуренция от страна на Китай повдигат въпроси относно икономическия модел на Германия. Някои ръководители казват, че силната в исторически план промишлена основа на страната е близо до това да се пропука.

Миналата седмица Германският съвет на икономическите експерти занижи прогнозата си, като очаква, че икономиката на страната ще отбележи минимален ръст през тази година, докато канцлерът Олаф Шолц говори за "безпрецедентни предизвикателства ".

Особености на германския пазар 

Някои характеристики на германския имотен пазар също така го правят по-труден за продажба. Страната се възстановява от развалините на Втората световна война с децентрализиран модел без доминиращ град. Това може да отблъсне чуждестранните купувачи, които се целят в наистина глобални центрове, като Лондон и Париж.

Друга пречка е това, че германските собственици обикновено се опитват да преминават през спадовете на пазара без да понижават цените на имотите, което възпира потенциални купувачи и забавя ръста на сделките, необходим за съживяването на пазара.

"Международни пазарни участници критикуват това, че в някои случаи големи германски собственици на имоти са намалили цените само с няколко процентни пункта, докато в други държави намалението е 20-30%," казва Хела Хинрихс, старши анализатор в Jones Lang LaSalle.

Малкото сделки, които се сключват, са под принуда. Имотният конгломерат Signa, който фалира, разпродава активи, за да се разплати с кредитори, а компанията Vonovia продава апартаменти, за да ограничи задълженията си.

"Ако се вгледате по-добре в много от сделките, ще видите, че те имат своите особености," според Маркус Цилебак, ръководител Изследвания в германската компания за управление на имотни активи Patrizia. "Това наистина ли е сделка на свободния пазар или вероятно е нещо друго?"

Междувременно, имотният магнат Цех, чието име стои на строителни обекти из цяла Германия, призовава банките да не спират парите за индустрията, така че започнати проекти да бъдат завършени и казва, че се надява, че положението на пазара ще започне да се променя към по-добро тази година.

На потенциалните чуждестранни купувачи той казва: "Моето послание е, че в Германия в момента има някои добри проекти."

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !