През ноември испанският милиардер в областта на облеклата Амансио Ортега плати около 850 милиона долара в брой за историческата сграда на Canada Post във Ванкувър – голям технологичен център, обхващащ цяла градска прсечка с повече над 92 000 кв. м офис площи, отдадени под наем на Amazon. Сделката счупи рекорда за най-голяма продажба на офис площи в историята на Канада.

Това отбеляза и 13-ата имотна покупка на основателя на Zara през миналата година. Като цяло, испанецът, чието състояние се оценява на 141 милиарда долара, е похарчил над 3 милиарда долара миналата година в 10 града в 8 държави, купувайки седем офис сгради, два хотела, два индустриални имота, луксозен търговски комплекс и жилищен небостъргач, плюс 49% дял в голям британски пристанищен оператор.

Все повече от най-богатите хора в света инвестират милиарди в недвижими имоти. Съоснователят на Oracle Лари Елисън притежава имоти на стойност близо 3 милиарда долара, в това число хавайския остров Ланай, хотели в Калифорния и Флорида, както и имение в Палм Бийч, докато титанът в сферата на хедж фондовете Кен Грифин е похарчил близо 2 милиарда долара през последните години за луксозни домове във Флорида, Франция, Лондон и Ню Йорк.

Никой обаче не е похарчил толкова много за недвижими имоти, колкото Ортега. Откакто през 2001 г. листна Inditex - най-големия търговец на облекло в света, на Мадридската фондова борса, 90-годишният Ортега е инвестирал приблизително 24 милиарда долара в 216 имота на близо 100 пазара. Той е задържал всички от тях с изключение на 10.

Това е повече от капитала, който основателят на Amazon Джеф Безос е инвестирал в своя производител на космически ракети Blue Origin, оценяван на 20 милиарда долара.

От Forbes са прегледали корпоративни документи, поземлени регистри и прессъобщения в девет държави, както и базите данни за недвижими имоти Regrid и Real Capital Analytics, за да изготвят картина на империята на Ортега в областта на недвижимите имоти. Тя се оценява на 25 милиарда долара и обхваща над 200 имота в 13 държави.

Това го прави най-големият имотен магнат в света с по-ценно портфолио от най-успешните предприемачи в областта на недвижимите имоти - австралиеца Хари Тригубоф (23.2 милиарда долара) и американеца Доналд Брен (19.2 милиарда долара).

Началото 

Ортега, който е син на железопътен работник, започва кариерата си като продавач в магазин за ризи на 14-годишна възраст. През 60-те години на миналия век той и тогавашната му съпруга - шивачката Росалия Мера, започват да шият рокли и бельо в хола му. През 1975 г. те основават Zara, а десетилетие по-късно - Inditex. Развеждат се през 1986 г., но тя остава член на борда до 2004 г. и акционер до смъртта си през 2013 г.

Ортега започва да инвестира сериозно в недвижими имоти през 2001 - годината, в която Inditex излиза на борсата. Като част от първичното публично предлагане (IPO), той продава 13.5% дял в компанията за 1.1 милиарда долара, а скоро след това създава холдинговата си компания Pontegadea. Чрез последната той купува Club Hípico Casas Novas - конен център в родния си регион Галисия, където дъщеря му Марта се научава да язди коне.

През следващите 25 години той постоянно увеличава портфолиото си от имоти, като до голяма степен използва част от огромните си годишни дивиденти от Inditex – общо около 28 милиарда долара (след данъци) от IPO-то през 2001 г., според оценки на Forbes – като също така реинвестира приходите от наеми в нови придобивания.

Според двама брокери, които са работили с компанията на Ортега, той е склонен да купува трофейни имоти в изцяло кешови сделки без дългове и рядко продава. Годишните отчети на Pontegadea за 2024 г., най-скорошните налични, разкриват само 390 милиона долара пасиви. Това е едва 2% от активите - почти нечувано количество ливъридж в бизнеса с недвижими имоти, особено при търговските имоти.

„Той е много по-различен от повечето инвеститори в недвижими имоти, тъй като изглежда разполага с неограничени суми пари“, казва един от брокерите, пожелали аононимност.

„Той харесва неща, които не са свързани с голям риск, не се опитва да купува нещо и да го подобрява. Купува колекционерски активи, които са най-добрите в класа си на пазара. Нещо като като купувач на произведения на изкуството от най-висок клас.“

Някои от тези трофейни покупки включват:

  • 43-етажния небостъргач Torre Picasso в Мадрид (540 милиона долара през 2011 г.), 
  • забележителната Devonshire House с изглед към Green Park в Лондон (671 милиона долара през 2013 г.),
  • офис комплекса Troy Block с площ от 74 000 кв. м, дом на Amazon в Сиатъл (740 милиона долара през 2019 г.),
  • Royal Bank Plaza в Торонто (916 милиона долара през 2022 г.)

Много от офис и търговските имоти на Ортега са собственост на големи, престижни наематели с дългосрочни договори за наем, като Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify и, разбира се, Zara. Той също така отдава складове под наем на Amazon, FedEx, Home Depot и Walmart.

„Те купуват силно стратегически, градски, незаменими имоти, в които винаги ще могат да отдават площи под наем дългосрочно“, казва друг брокер.

„Наемателите са публично търгувани компании, имат пазарна капитализация от милиарди долари. Не е нужно да се притеснявате, че ще фалират.“

Друга ключова разлика е в това колко дълго той държи имотите. Според базата данни за недвижими имоти Real Capital Analytics, той е продал само 10 сгради досега.

„Те купуват тези активи с цел да ги държат за постоянно. Други инвеститори обикновено ги държат от пет до десет години. Това абсолютно не е начинът, по който Pontegadea купува недвижими имоти, те търсят дългосрочни парични потоци“, добавя един от брокерите.

Това също така помага за предпазването на Pontegadea от големи колебания в оценките на имотите и променящата се пазарна динамика, особено в наши дни, когато търговските имоти, по-специално офис сградите, са изправени пред спад.

Данъчни облекчения 

Ортега не става най-богатият имотен магнат в света, защото има афинитет към сгради и складове – това е интелигентна данъчна стратегия, която му е помогнала да спести около 800 милиона долара за 25 години. Благодарение на данъка върху богатството, който е в сила от десетилетия, съчетан с данък за солидарност, приет през 2022 г., насочен към милионерските състояния, свободните пари са пасив в Испания.

Всяка година на 31 декември испанското правителство одитира банковите сметки на свръхбогатите, за да изчисли данъците им. Най-високата ставка на данъка върху богатството и солидарността е 3.5% и е в допълнение към всички вече платени данъци върху дивиденти или капиталови печалби. Тя се прилага за всички активи и парични средства, включително тези в холдингови компании.

Но това идва и със забележителни възможности за семейните предприятия, което позволява на хора, които отговарят на няколко ключови условия – притежават поне 5% от компанията, заемат лидерска позиция и доказват, че са активна холдингова компания, както прави Ортега в Pontegadea – да избягват данъци, стига паричните средства да са вложени в активни бизнес активи, а не просто да стоят в банкова сметка.

Forbes изчислява, че Ортега е спестил около 800 милиона долара от данъци върху богатството от 2001 г. насам, като е реинвестирал дивидентите си в пристанища, слънчеви и вятърни паркове, телекомуникационни и инфраструктурни компании, както и в десетки имоти.

„Това е ключов фактор за разширяването на портфолиото от недвижими имоти на Pontegadea“, казва Ракел Плаза, данъчен съветник в лондонската компания за данъчно облагане и управление на богатство Blevins Franks.

Има и друго данъчно задължение, което Ортега успява умело да смекчи. Тъй като притежава дела си в Inditex чрез Pontegadea, а не директно, Ортега може също така ефективно да заобиколи значителната максимална ставка от 30% на данъка върху дивидентите върху доходите на физическите лица в Испания.

Вместо това, благодарение на възможност в данъчното законодателство за местни компании, които притежават поне 5% от местното си дъщерно дружество за повече от една година – което се отнася за дела на Pontegadea в Inditex – той плаща нищожните 1.25% върху тези огромни годишни дивиденти.

Преди 2021 г. тези дивиденти са били освободени напълно от данъци, което означава, че Ортега вероятно не е платил нито цент данъци върху по-ранни дивиденти, които възлизат на близо 15 милиарда долара за две десетилетия.

Като цяло, всички тези похвати са му помогнали да спести приблизително 7 милиарда долара от данъци върху дивидентите през последните 25 години.

Говорител на Pontegadea е заявил пред Forbes, че Ортега и компанията плащат данъци върху други източници на доходи и че дивидентите на Inditex се разпределят сред акционерите с вече платени данъци преди разпределението, така че не се удържат допълнителни данъци, за да се предотврати двойно данъчно облагане.

Въпреки че е една от най-големите компании за управление на семейно богатство в света по активи, Pontegadea има едва около 90 служители, разпределени в осем офиса по целия свят. Бордът на директорите на компанията се състои само от четирима души:

  • Ортега;
  • втората му съпруга Флора Перес Маркоте;
  • дъщеря им Марта Ортега, която сега е председател на Inditex;
  • дългогодишния главен изпълнителен директор на холдинговата компания Роберто Сибейра.

Друг дългогодишен заместник - Хосе Арнау, се оттегли от борда през октомври.

В рядко интервю за Financial Times през 2020 г., Сибейра казва, че Pontegadea „не търси огромна възвръщаемост“, а вместо това „инвестиции, които ни защитават, които генерират постоянен паричен поток и които поддържат стойността на капитала“. По онова време той изчислява, че 95% от имотите на компанията са в „първокласни райони“, като например търговски зони с висок клас в големите градове. Арнау допълва в същото интервю:

„Имаме огромно количество дивиденти, които трябва да реинвестираме и следователно имаме мащаби, който никога не сме си мислили, че ще имаме.“

Тези дивидентни чекове стават все по-големи. Ортега ще получи рекордните 3.8 милиарда долара дивидент от Inditex на два транша през май и ноември. Той вече се е заел да ги харчи.

През февруари австралийската копания за управление на активи Macquarie обяви сделка на стйност 8 милиарда долара за поглъщане на публично търгувания доставчик на логистични услуги за внос и износ Qube Holdings в партньорство с Pontegadea и австралийски пенсионен фонд.

Не е ясно каква част от сумата ще бъде платена от Ортега, но той вероятно ще намери още начини да похарчи новите си пари преди крайния срок за данъчно отчитане на испанското правителство в края на годината.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !