Много от участниците на имотния пазар в момента имат усещане за дежа вю.

Само преди няколко месеца цените на жилищата достигнаха рекордни нива, инвеститорите сключваха огромни обеми от сделки, а купувачите се надпреварваха за почти всяка обява, преди цените да се покачат още повече. 

Но точно тогава, съвсем внезапно, пазарът замря, а цените и продажбите започнаха да падат. Всичко това звучи много познато и някои експерти се опасяват, че ситуацията от 2008 г., когато се спука имотният "балон" в САЩ, може да се повтори. 

През ноември председателят на Федералния резерв Джеръм Пауъл каза, че пандемичният имотен пазар по време на пандемията от COVID-19 е бил "балонизиран".

Но нарастващите лихвени проценти по ипотечните кредити - резултат от затягането на паричната политика Фед с цел да се намали инфлацията, доведоха до сериозно "охлаждане" на жилищния пазар. 

Този път обаче, за разлика от 2008 г., "виновниците" не са високорисковите ипотеки, необузданите спекулации или презастрояването.

И макар почти всеки експерт по недвижими имоти да има различна дефиниция за това какво представлява жилищният "балон", всички са напълно съгласни, че сегашната ситуация, колкото и да е напрегната, не прилича много на тази от преди 15 години. 

Ако Джеръм Пауъл обаче се окаже прав и на пазара наистина има балон, той може да е от тип, който не се е образувал преди. Този път на пазара няма пренасищане с налични жилища, високорисковите заеми, които създадоха проблеми в първото десетилетие на 21-ви век, до голяма степен са елиминирани, а вероятността милиони американци да загубят домовете си е минимална. 

Вероятно ще е необходимо някакво ново драматично събитие, за да се стигне до колапс от подобен мащаб, пише електронното издание Realtor. 

Несъмнено пазарът на жилища претърпя тежки удари напоследък. По-високите лихви по ипотечните кредити направиха покупката на жилище недостъпна за много семейства, значително разредявайки редиците на купувачите.

Имотите, обявени за продажба, вече стоят на пазара по-дълго, строителите намаляват цените, а броят на сключените сделки намалява. Сега продавачите често трябва да правят отстъпки, които понякога са доста сериозни.

Жилищата поскъпнаха много, но това не означава непременно наличие на балон 

Бързо растящите цени на жилищата по време на пандемията може да са предизвикали неприятни ретроспекции към Голямата рецесия, когато в периода от 2000 г. до 2005 г. средните цени на имотите в САЩ се повишаваха средно с 1200 долара на месец, според анализа на Realtor.

За сравнение, средните обявени цени на жилищата от 2020 г. до 2022 г. отбелязаха среден скок от 4400 долара на месец. От пика през юни тази година цените на жилищата паднаха със 7.4% до ноември, най-вече заради ръста на лихвите по ипотечните кредити.

Цените на жилищата обикновено са най-високи през лятото и след това падат през по-студените месеци. Но миналогодишният спад е значително по-голям от обичайното.

Струва си да се отбележи, че цените на жилищата в САЩ все още се повишават значително през годината и са с 11% по-високи спрямо ноември 2021 г. Експертите на Realtor прогнозират, че те ще се повишат с още 5.4% на национално ниво през 2023 г.

Пазарът на жилища от началото на века се основаваше на абсурдната идея, че цените ще растат за неопределен период време, едва ли не вечно.

Много хора купуваха жилища, които не можеха да си позволят, предполагайки, че те ще продължат да поскъпват и ще могат да рефинансират заемите си. Но след като цените започнаха да падат, стратегията им даде обратен ефект и много от тези имоти се оказаха собственост на банките. 

Последният жилищен балон беше продължителен и болезнен, повличайки световните финансови пазари надолу със себе си. Цените на жилищата достигнаха дъното чак през 2012 г.

Икономистите смятат, че днес ситуацията е много по-различна, защото през последните две години цените растяха заради недостатъчното предлагане, а лихвите по ипотечните кредити достигнаха рекордно ниски нива от 2%, което направи възможно купувачите да си позволят по-високи покупни цени.

Според експертите на Moody's, пазарът е надценен и се очаква цените да паднат до 10% на национално ниво през следващите две-три години. Ако има рецесия, те може да паднат с близо 20%.

И въпреки че подобен спад звучи стряскащо, трябва да се има предвид, че имотите в САЩ са поскъпнали средно с 39% от януари 2020 г. насам. 

Повечето икономисти не очакват нова криза с лоши ипотечни кредити, която да се разпространи в банковия сектор. Така че, освен ако собствениците на жилища не загубят работата си, те би трябвало да могат да задържат имотите си.

Продажбите на жилища достигнаха своя връх и сега спадат - точно както през 2008 г.

Друг отличителен белег на Голямата рецесия от 2008 г. беше, че с взрива на жилищния пазар броят на продажбите на жилища намаля. Нещо подобно може да се случи днес.

През 2005 г. продажбите достигнаха връх от малко над 7 милиона, според данните за продажбите на съществуващи жилища. Само три години по-късно продажбите достигнаха дъно от 4.11 милиона.

През 2021 г. продажбите отново нараснаха, достигайки 6.12 милиона - най-високото число от 2006 г. насам. За 2022 г. се очаква те да са 5.22 милиона, преди да спаднат до около 4 милиона през 2023 г., тъй като високите ипотечни лихви продължават да изтласкват много купувачи от пазара.

Рязък спад в продажбите обаче не означава, че жилищният пазар се срива. Ако цените на жилищата продължат да падат и лихвените проценти по ипотечните кредити останат в диапазона от 5%, продажбите на жилища вероятно отново ще се повишат. 

Демографията е в полза на оптимистичните прогнози

През първото десетилетие на 21-ви век броят на хората на възраст от 30 до 35 години, които традиционно стават собственици на жилища, намаляваше.

Днес, благодарение на огромния брой милениали, това население нараства. Броят на хората на възраст от 30 до 34 години се е увеличил с близо 1.25 милиона от 2016 до 2021 г.

Една ключова разлика между 2008 г. и сега е броят на жилищата, обявени за продажба. Преди 15 години на пазара имаше пренасищане с жилища с много повече обяви, отколкото купувачи. По време на пандемията беше точно обратното.

Днес обявите за продажба (1.2 милиона) са над три пъти по-малко, в сравнение с жилищния срив по време на световната финансова криза (3.9 милиона).

И въпреки че се очаква броят на жилищата за продажба да нарасне, това няма да се случи с темповете отпреди 15 години. 

Ипотечното кредитиране не е толкова рисковано

В началото на века не беше трудно да се вземе жилищна ипотека. Експертите по недвижими имоти обичаха да се шегуват, че дори техните кучета биха получили одобрение за заем. 

И макар че това може да е преувеличение, много ипотеки бяха раздадени на хора, които откровено лъжеха за размера на доходите си и всъщност, не можеха да си позволят собственост върху жилище.

След срива стандартите за кредитиране бяха затегнати. За кредитополучателите днес е доста по-трудно да се класират за ипотечен кредит. "Сенчестите" високорискови заеми, които докараха проблеми на милиони собственици на жилища, до голяма степен бяха изкоренени от пазара.

Новото строителство изглежда стабилно

Два от основните индикатори за имотните балони от първото десетилетие на настоящия век – ирационалното изобилие в жилищното строителство и инвестирането, този път са доста по-различни.

През януари 2006 г. в Съединените щати имаше 1 826 000 жилища в процес на строеж. Тогава строителите компании забавиха значително проектите си и много от тях фалираха.

Следващият пик в жилищното строителство беше през 2020 г., когато бяха отчетени 1.3 милиона единици. Оттогава това паднаха до едва 855 000 жилища в процес на работа през октомври миналата година. 

Препродажбите също нарастваха стабилно в годините преди световната финансова криза, достигайки връх от 8.8% от всички продажби на жилища през второто тримесечие на 2008 г.

Т. нар. "флипове" (жилища, които се купуват с цел препродажба в рамките на една година) достигнаха своя връх през първото тримесечие на миналата година (9.7% от всички продажби), след което спаднаха до ниво от 7.5% през третото тримесечие. 

Според експертите на Moody's, това е сигурна индикация, че в момента не може да се говори за наличие на "балон" на пазара. 

Могат ли по-високите ипотечни лихви или рецесията да потопят жилищния пазар?

Нарастващите лихви по ипотечните кредити не са проблем сами по себе си. Лихвите надхвърлиха 8.6% през 2000 г. и бяха в диапазона от 5% до малко над 6% през първите 6 години на 21-ви век. Това е горе-долу нивото, на което се намират и в момента.

Разликата е, че цените на жилищата бяха много по-ниски преди Голямата рецесия. Средните цени на жилищата не са надхвърляли 200 000 долара до 2005 г., докато миналата година те бяха средно 347 883 долара. Цените стават тревожни, когато се покачват бързо, а купувачите намаляват. 

Мнозина се опасяват, че Фед може да насочи икономиката към рецесия чрез повишаването на лихвените проценти в опита си да се бори с инфлацията.

Но дори ако централната банка не успее да осигури "меко кацане" за икономиката, повечето експерти по недвижими имоти не очакват произтичащият от това спад да бъде толкова опустошителен, колкото Голямата рецесия от 2008 г. 

В крайна сметка, отговорът на въпроса дали в момента живеем в поредния несигурен жилищен балон може да стане ясен чак след месеци или дори години, пише още изданието. 

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !