"Овча купел" е кварталът с най-голям ръст на цените на имотите за година, a пазарът на недвижими имоти в София и големите градове на страната навлезе в нова фаза в началото на 2026 г.

За първи път от 12 години насам предлагането на жилища изпреварва търсенето, слагайки край на дългогодишния „пазар на продавача“. Тази тенденция е очертана в последния анализ на „АДРЕС Недвижими имоти“, който разглежда ключовите промени в жилищния сектор.

„За първи път от 2014 година насам сме свидетели на повече продавачи като абсолютен брой на фона на купувачите. Това важи за София и останалите големи градове, като балансът търсене:предлагане в по-малките населени места в момента е около 50:50. Предстоящите месеци ще преминат под знака на „пазара на купувача“, но на фона на високи цени, достъпни кредити и минимална безработица“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС. 

Според данните на компанията, около 10% е спадът на новите купувачи в началото на 2026 година. В същото време, броят на новите продавачи нараства с около 26% на годишна база. И макар това да балансира силите межди търсене и предлагане, за спад на цените не може да се говори. 

„Купувачите с нужда от имот за живеене няма да изчезнат, те просто ще решават по-бавно и премислено и няма да се водят от натиска „тук и сега“, който в някаква степен бе типичен за пазара през последните 2-3 години. Трябва да се има предвид и друго - преди тази трансформация недостигът на жилища бе сериозен на фона на огромното търсене. Днес ставаме свидетели на баланс, от който пазарът отдавна имаше нужда – смятам, че това е възможност за двете страни да срещнат очакванията си по-лесно“, коментира Тенекедижева. 

Според нея, 2026 година е шанс за купувачите да потърсят и нови инвестиционни възможности, макар към момента този мотив да остава на заден план. Данните на АДРЕС сочат, че най-сериозен е спадът в сделките на конвенционалните 3-стайни жилища. По-малките апартаменти – гарсониери, както и маломерни 2-стайни, на практика не отчитат спад в броя си. Стабилен е и пазарът на големи и скъпи трофейни имоти, както и този на къщи. 

„Времето на масовите покупки отмина – в периода между пандемията и очакването за приемането на еврото хората влагаха спестяванията си в имоти, независимо дали имат нужда от тях и независимо какво е финансовото им измерение. Част от купувачите се възползваха и от евтините пари, които банковият сектор предлагаше, а купуването на имот се превърна в нещо като мода. Това бе един процес, чийто естествен край настъпи. Въпреки това и днес сме свидетели на този традиционен за българите стремеж към сигурно вложение. Затова и хората с по-скромни спестявания остават активни, както и по-заможните, чиито доходи и инвестиционни намерения не се влияят съществено от турбуленциите на времето“, пояснява Тенекеджиева. 

Според нея, 2026 година ще бъде моментът за много купувачи да реализират  сделки, които са били трудни за осъществяване до сега. 

Според експерта пазарът на купувача ще окаже известен натиск върху някои имоти – особено върху тези, чието ценообразуване е било повлияно прекомерно от еуфорията. Добри сделки ще сключат онези хора, които успеят да открият продавачите, които по една или друга причина са склонни на отстъпки. Това е възможност за придобиване на имоти на справедлива цена, особено за по-специфични обекти, каквито са някои гаражи или пък по-малки по площ търговски и офис площи“, коментира Тенекеджиева. 

Динамика на цените на имотите в България

С около 12-17% падат сделките в 4-те големи града в София, Варна, Пловдив и Бургас през първото тримесечие на 2026 г. в сравнение със същия период на предходната 2025 г. В София понижението е най-малко - с около 10%, по-сериозно е то в останалите големи градове. 

  • София -10%
  • Пловдив -18%
  • Варна -16%
  • Бургас -12%

Цени на имотите в София

Средните цени в София продължават да нарастват, като през първото тримесечие на 2026 г. двустайните жилища поскъпват с около 17%, а тристайните – с близо 22% на годишна база.

Цените на двустайните апартаменти в София са се увеличили от 2210 евро/кв. м през първото тримесечие на 2025 г. до 2590 евро/кв. м през първото тримесечие на 2026 г.

При тристайните жилища ръстът е от 2190 евро/кв. м през Q1 2025 до 2665 евро/кв. м през Q1 2026.

Двуцифрено е процентното изменение в цените на годишна база в почти всички квартали на София. По начало скъпите, престижни квартали като Лозенец и Център бележат покачване в рамките на около 14-16%. В същото време, развиващите се райони като Манастирски ливади, Овча купел и част от Южните квартали, с по-голям обем терени за ново строителство, демонстрират повече от 20% по-високи цени в сравнение с началото на 2025 година. 

„Овча купел“ е лидер по поскъпване

Данните показват сериозен ръст на цените на жилищата в София през първото тримесечие на 2026 г. спрямо същия период на 2025 г., като в някои квартали увеличението надхвърля 25%.

Най-голямо поскъпване е отчетено в квартал „Овча купел“, където средните цени са нараснали от 1870 евро/кв. м през Q1 2025 до 2388 евро/кв. м през Q1 2026, което представлява ръст от 27.7%.

След него се нарежда „Люлин“ с увеличение от 24.55% – от 1678 евро/кв. м до 2090 евро/кв. м.

В „Манастирски ливади“ цените са се повишили с 23.18%, достигайки 2742 евро/кв. м при 2226 евро година по-рано. Средно за южните квартали ръстът е 23.15% – от 2428 евро/кв. м до 2990 евро/кв. м.

Сериозно поскъпване се наблюдава и в „Младост“, където цените са нараснали с 20.82% – от 2397 евро/кв. м до 2896 евро/кв. м.

В централната част на София средната цена достига 3807 евро/кв. м спрямо 3274 евро/кв. м година по-рано, което е увеличение от 16.28%.

В „Лозенец“ ръстът е 14.02%, като цените вече достигат 3758 евро/кв. м. В районите „Кръстова вада“ и „Хладилника“ увеличението е 11.67% – от 2700 евро/кв. м до 3015 евро/кв. м.

Най-слаб ръст сред изброените квартали е отчетен в „Малинова долина“, където цените са се увеличили с 8.5% – от 2024 евро/кв. м до 2196 евро/кв. м.

Спад на сделките, но устойчиви цени

Въпреки отчетения спад на сделките в началото на 2026 г. спрямо втората половина на 2025 г., ценовите нива в софийските квартали продължават да растат плавно.

„Отливът на купувачите не води до спад или дори задържане на цените. Те остават стабилни, а в отделни райони продължават да се повишават“, коментира Тенекеджиева.

Данните за пазара показват умерен, но устойчив ръст на цените между Q4 2025 и Q1 2026 г. във всички основни райони на столицата:

Малинова долина: от 2128 до 2196 евро/кв. м (+3,20%)
Манастирски ливади: от 2714 до 2742 евро/кв. м (+1,03%)
Овча купел: от 2280 до 2388 евро/кв. м (+4,74%)
Център: от 3680 до 3807 евро/кв. м (+3,45%)
Кръстова вада / Хладилника: от 2840 до 3015 евро/кв. м (+6,16%)
Лозенец: от 3632 до 3758 евро/кв. м (+3,47%)
Младост: от 2820 до 2896 евро/кв. м (+2,70%)
Люлин: от 1926 до 2090 евро/кв. м (+8,52%)
Южни квартали (средно): от 2834 до 2990 евро/кв. м (+5,50%)

Най-силен ръст се отчита в „Люлин“, следван от „Кръстова вада / Хладилника“, докато в останалите райони поскъпването е по-умерено, но устойчиво във всички сегменти на пазара.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !