Покупката на жилище в Европа е свързана с данъци на почти всеки етап – от придобиването на имота до момента на продажбата му.

В целия континент собствеността върху имот върви с множество данъчни задължения – независимо дали жилището е празно или носи доходи от наем.

Колко точно ще платите зависи изключително много от държавата, в която купувате. Данни на Global Property Guide, която проследява данъчното облагане на недвижими имоти в над 80 държави, показват, че жилищата са сериозно облагани в почти цяла Европа.

Има четири основни вида данъци, които трябва да се следят:

  • данък при покупка на имот (понякога наричан гербов налог);
  • годишен данък върху имота, изчисляван върху оценъчната, пазарната или кадастралната стойност;
  • данък върху доходите от наем;
  • данък върху капиталовата печалба при продажба на имота.

Подреждането на държавите не е лесна задача. Причината е, че всяка страна има различна система, много от ставките са диапазони, а данъчната основа – стойността, върху която се начислява данъкът – се различава значително.

Какви са данъчните ставки за имотите в България? 

В България доходите от отдаване под наем на имоти се облагат с 10% данък върху годишната данъчна основа, независимо от размера на месечния приход – дали собственикът получава 1500 евро, 6000 евро или 12 000 евро на месец. 

Ставки на данъка при прехвърляне на имот в България е 3%. 

Годишната данъчна ставка върху имотите у нас са до 0.45%. 

Ставката на данъка върху капиталовата печалба при продажба на имоти в България е 10% - сред най-ниските в Европа. 

Но една държава постоянно се появява сред лидерите в почти всички класации.

Колко данък се плаща върху доходите от наем в Европа?

За инвеститорите, които купуват имоти с цел отдаване под наем, именно данъкът върху наемите оказва най-голямо влияние върху крайната доходност.

Global Property Guide изчислява колко би платил собственик, който не е местно лице, при три нива на месечен наем: 1500 евро, 6000 евро и 12 000 евро.

При сравнително умерен наем от 1500 евро месечно най-тежко е облагането в Дания, където данъкът достига 42.11% още от първото евро. Следват Нидерландия с 36% и Финландия с 30%.

В другия край на класацията е Кипър, където ставката започва от 0%, а Люксембург облага доходите с едва 2.94%.

При по-високи доходи картината се променя.

При 12 000 евро месечен наем начело излиза Белгия с данък от 47.27%, следвана от Дания с 43.22%. Германия и Гърция са с по около 41%.

Някои държави запазват почти еднакво облагане независимо от размера на дохода – например Италия остава на около 21%, Португалия на 28%, а Нидерландия на 36%.

Най-силно се покачват данъците в държави, които включват доходите от имоти в общата система за облагане на доходите.

Добър пример е Австрия, където приходите от наем се облагат като заплата – от 0% при доходи под 13 308 евро до 55% за доходи над 1 млн. евро.

Данък при покупка на имот: къде е най-скъпо?

Именно при покупката Белгия отново е сред лидерите.

Купувачите там могат да платят данък до 12.5% от стойността на имота – малко повече от максималната ставка във Великобритания (12%), Нидерландия (10.4%) и Люксембург (10%).

Белгия определя този данък на регионален принцип, което означава, че мястото на имота има огромно значение.

При покупка на жилище за 500 000 евро в Брюксел или Валония без данъчни облекчения купувачът би платил 62 500 евро данък.

За хората, които купуват жилище за лично ползване, условията са по-благоприятни. В Брюксел първите 200 000 евро от цената могат да бъдат освободени при определени условия, което намалява данъка върху имот за 500 000 евро до около 37 500 евро.

Във Валония квалифицирани купувачи могат да ползват намалена ставка от 3%, което сваля данъка до около 15 000 евро.

В другия край са Естония и Чехия, които нямат данък при покупка на имот.

В Литва разходът е около 0.4% – приблизително 2000 евро за жилище за 500 000 евро.

Кои европейски държави имат най-високи годишни данъци върху имотите?

Дори когато жилището е празно, собственикът може да дължи годишни данъци. Тук сравненията са по-трудни, защото държавите облагат различни стойности. Някои използват пазарната цена, други – кадастрална стойност, която може да е остаряла с десетилетия.

В Испания например максималният данък върху имота може да достигне 4,8% в някои общини, но той се начислява върху кадастралната стойност, а не върху реалната пазарна цена.

При жилище за около 300 000 евро разликите се свиват:

  • във Великобритания годишният общински данък обикновено е около 2000–3200 евро;
  • във Франция и Испания данъците обикновено са между 700 и 1800 евро;
  • в Белгия данъкът също често е в сходен диапазон;
  • в Германия размерът зависи силно от общината след реформата на Grundsteuer през 2025 г.

А в Кипър и Малта собствениците не плащат годишен данък върху имота, тъй като тези държави не го начисляват.

Данък върху печалбата при продажба на имот

При продажба на имот с печалба разликите между държавите стават още по-големи.

Дания е сред най-тежките случаи – капиталовата печалба може да бъде обложена с до 52.07%, ако бъде добавена към общия доход.

При печалба от 250 000 евро това означава до 130 000 евро данък.

Малта е на противоположния полюс – тя не облага самата печалба, а начислява фиксиран данък от 12% върху продажната цена като транзакционен разход. При определени условия ставката може да падне до 5%.

Германия има различен подход – ако притежавате имота повече от 10 години, цялата печалба може да бъде освободена от данък.

Къде данъците върху имотите са най-високи в Европа?

Ако се комбинират четирите основни вида данъци, Белгия изпъква като една от най-тежко облаганите държави – при покупка, притежание и отдаване под наем.

Единствено данъкът върху капиталовата печалба (16.5%–33%) предлага известно облекчение.

На другия край са Кипър и Малта.

Кипър започва с 0% данък върху доходите от наем, Малта не облага капиталовата печалба, а и двете държави нямат годишен данък върху имотите.

За международните инвеститори цената на самия имот е само началото.

Истинската доходност зависи от това колко от печалбата позволява местната данъчна система да бъде запазена – а разликата между апартамент в Брюксел и вила в Кипър показва, че Европа все още е далеч от единен пазар, когато става дума за данъци върху недвижимите имоти.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !