Когато става въпрос за най-добри практики в дискусията за жилищното настаняване, Виена е често споменавана като пример.

Австрийската столица заема видно място в наративите за успешни жилищни политики. Статия в Observer заключава, че тя демонстрира, че „приличните жилища за всички“ не са невъзможна мечта. А New York Times пък дори обяви града за „утопия за наемателите“.

Значителна част от привлекателността на Виена се дължи на големия ѝ фонд от социални жилища. Той представлява около 43% от съществуващите приблизително 1 милион жилища в града. Около половината от тях са общински жилища.

Другата половина се предоставят и управляват от жилищни асоциации с ограничена печалба – австрийски вариант на компании, предлагащи социални жилища, на които е разрешено да реализират малка печалба, за да финансират дейността си.

Социалните жилища не са само за хора с ниски доходи, но са предназначени и за домакинства от средната и дори за представители на горната средна класа.

Положителните въздействия са пряко измерими. Нивата на наемите в сектора на социалните жилища са значително по-ниски, отколкото на частния пазар на жилища под наем: новонаетите жилища в секторите на асоциациите с ограничена печалба и общинските жилища струват с около 30% по-малко.

Качеството на жилищата, от друга страна, често е по-високо, особено в жилищния фонд с ограничена печалба. Освен това, наличието на социални жилища също така намалява нивата на наемите на частния пазар на жилища под наем, както показа скорошно проучване.

Червена Виена

Секторът обаче не се разраства от вчера за днес. Той възниква по време на общинския социализъм на „Червена Виена“ през 20-те години на миналия век, когато Социалдемократическата работническа партия въвежда широкообхватни социални политики за подобряване на условията на живот на работническата класа.

Жилищното строителство, което е финансирано чрез прогресивни данъци, играе важна роля. Днес социалдемократите все още са на власт и предоставянето на социални жилища продължава, макар и под различна форма.

Строителството на общински жилища е намаляло от 80-те години на миналия век, а жилищата, предлагани от асоциации с ограничена печалба, се увеличават. Значителна част от финансирането идва от данъка в размер на 1% върху заплатите на всеки служител във Виена.

Особено впечатляваща черта на сектора на социалните жилища във Виена е забележителната му стабилност. Приватизацията оставя големи вдлъбнатини в сектора в Лондон, Берлин и други големи градове в Европа, докато във Виена това въздействие е много по-умерено.

В началото на новия век австрийското консервативно/дясно коалиционно правителство продаде жилищни асоциации, собственост на федералното правителство, на финансови инвеститори, което се отрази на жилищния фонд във Виена.

Междувременно, през 90-те години на миналия век федералното правителство въведе право на закупуване за наемателите от жилищния фонд с ограничена печалба.

Досега въздействието на програмата във Виена остава умерено. Много наематели решиха да продължат да живеят под наем. Заедно с новото строителство, това означава, че социалните жилища не са намалели относително, а запазват стабилен дял от пазара на жилища от 90-те години на миналия век.

Проблемите

Не всичко обаче е толкова великолепно, колкото може да се предположи от всичко това. Един от проблемите е свързан с достъпността на социалните жилища. В система, където толкова голяма част от жилищата се разпределят по бюрократичен път, а не чрез пазара, разпределението е деликатен въпрос.

Кандидатите могат да се запишат в списък на чакащите, който отчита техните жилищни нужди и житейска ситуация, както и доходи. Жилищните асоциации разпределят части от жилищния си фонд чрез собствени канали, което допълнително усложнява системата.

Освен това, части от жилищния фонд на асоциациите изискват първоначални вноски от наемателите, което може да бъде финансова бариера. Като цяло, системата е сложна и има тенденция да дава приоритет на онези, които знаят как да се ориентират в нея, както и на онези, които живеят в града от по-дълго време.

Новодошлите на пазара пък могат да наемат частни жилища. Този сектор обаче се е променил значително през последните три десетилетия. Преди това коментаторите го наричаха „машина за интеграция“, предлагаща нискокачествени, но строго регулирани и следователно сравнително евтини жилища на онези, които нямат достъп до социални жилища.

През 80-те години на миналия век влошаването на жилищния фонд се смяташе за все по-проблематично и правителството дерегулира Закона за наемите, за да направи отдаването под наем по-изгодно.

Определянето на наемите стана по-гъвкаво, бяха въведени временни договори за наем, а на наемодателите беше позволено да начисляват по-високи наеми в райони с по-високи цени на земята. Въпреки че оттогава жилищният фонд е значително подобрен, евтините жилища изчезнаха, в ущърб на новодошлите, които разчитат на тях.

Един просто заключение от случая с Виена може да бъде, че политиката е важна. Чрез дългосрочен ангажимент за социално жилищно настаняване и ограничена приватизация, жилищата могат да станат по-добри и по-достъпни.

Още по-ползотворен извод може би е, че Виена - чрез политически решения, е успяла да създаде режим за осигуряване на жилища, който дава приоритет на жилището като основна потребност в по-голяма степен, отколкото други европейски градове.

Този режим включва не само политици от местно до федерално ниво, но и органи по планиране, предприемачи, наемодатели, жилищни асоциации, банки и строителни компании и други.

Разбирането как е възникнал този режим, как работи и как се справя с предизвикателствата може да е най-полезният момент за изучаване от градовете, които искат да се учат от Виена.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !