Когато говорим за инвестиции в имоти, много хора си представят просто квадратни метри, тухли и покрив. В Дубай обаче пазарът е различен – той е комбинация от лайфстайл, доходност, престиж и внимателно планирана инфраструктура.

Българите все повече се отварят към идеята да инвестират в чужди държави, а един пазар, който доскоро изглеждаше екзотичен и ексцентричен, днес привлича вниманието на много родни инвеститори – това е Дубай. С нас в студиото са инвеститор с опит в България, Германия и Швейцария и създател на Investimo.bg Иво Димовски, и Маргарита Габерска – експерт по дубайския пазар, работила с десетки български инвеститори и клиенти.

Освен в студиото на подкаста на Darik Business Review те ще да споделят своя опит, данни за пазара и конкретни съвети за българите, които обмислят да направят първата си стъпка извън страната по време на събитието си на 10 септември в София, посветено на дубайския пазар. 

Българските инвеститори и традицията да купуват имоти

Българите винаги са обичали имотите – не просто като инвестиция, но и като символ на сигурност и стабилност. Според Имо Димовски проблемът е, че традиционно пазарът в България е управляван предимно от българи и чуждестранните инвеститори представляват под 1% от всички покупки. Конкуренцията на пазар като Дубай е с инвеститори от целия свят, което прави страната привлекателна за онези, които търсят по-голяма доходност от инвестицията си, заради постоянния интерес отвън и силното търсене. 

"Нашият пазар се развива динамично, но доходността за инвеститорите е сравнително ниска в сравнение с чужди пазари. Причината е бързото поскъпване на имотите заради голямото търсене и ограниченото предлагане," обяснява Маргарита Габерска.

Това кара много инвеститори да търсят алтернативи извън България, където доходността може да бъде 3-4 пъти по-висока и рисковете за капитала – по-разпределени.

Защо Дубай?

Дубай преди няколко години беше възприеман като екзотична дестинация за имоти. COVID-19, икономическата стабилност, сигурността и визията на местното кралско семейство за развитие направиха града изключително привлекателен за инвеститорите.

Маргарита споделя своя личен опит:

"През 2018 година, докато пътувах за Занзибар, случайно посетих, защото се оказа, че ще ми излезе по-евтино, ако остана 6 дни в Дубай преди да замина за Занзибар и се влюбих в града. Тогава Дубай беше екзотична дестинация и не беше на мода, но COVID-19 допринесе много за развитието на инвестициите в града. Влюбих се в сигурността и визията на кралското семейство за визията на града. Когато разглеждах икономическите и демографските показатели, видях потенциала – 200 000 нови жители годишно, което означава за нас инвеститорите в имоти, че ще имаме клиенти."

Маргарита казва, че е избрала да инвестира в Дубай, за да диверсифицира средствата си, защото смята, че е хубаво да имаш капитал и извън ЕС.

Дубай е мегаполис с над 150 националности, като 90% от населението са чужденци. Това създава динамичен пазар с висока конкуренция и възможности за капиталова печалба и дългосрочна инвестиция.

Готови имоти vs. "на зелено"

Маргарита казва, че преди да инвестира в Дубай, го прави и в имот във Франция, където живее вече 10-а година. 

Първият ѝ имот в Дубай е закупен в “Марината” като го открива напълно случайно.

“Проекта и цената бяха добри и в момента го давам под наем, като мин носи много добра доходност. Следващите два имота са закупени на зелено и чакам да бъдат завършени”, казва Маргарита. 

По думи на Иво Димовски българските инвеститори обикновено купуват малки апартаменти – "кутийки", защото те са ликвидни, лесни за отдаване под наем и с ниски разходи за ремонт. Въпреки това, липсата на диверсификация е проблем – повечето инвестиции се концентрират в един град или квартал, е онова, което увеличава риска.

“Българските инвеститори купуват в един град. Ако нещо се случи с този град в следващите години - в цяла София, например, цените могат да се раздвижат нагоре или надолу. Дори не мисля, вече че Европа е диверсификация. Аз виждам, че това, което се случва в Германия ще се реплекира и в България след еврозоната и от тук нататък търсим следващото място, което е сигурно”, казва Иво Димовски. 

В Дубай диверсификацията е ключова. Всеки квартал носи различни доходности и характеристики – Марината, Даунтаун (Downtown), Джумейра (Jumeirah Village Circle), Бизнес Бей (Business Bay). Цените варират драстично, понякога 5-8 пъти между различните локации, но по думи на инвеститорите в хубавите квартали все още се намират имоти. 

“Българският инвеститор е опитен - той знае как: се дава под наем дългосрочно и краткосрочно, как се купува “на зелено”, това се случва много в България, как се купуват готови имоти, как се купуват и се реновират имоти, за да се върнат на пазара. Всички тези инвестиционни стратегии ги има и в Дубай, но в по-голям мащаб,”, добавя Димовски. 

Данъчна среда и прозрачност

Едно от големите предимства на Дубай е липсата на данъци върху печалбата от продажба и наем – 0% на всички транзакции.

"Това позволява по-висока доходност от наеми и капиталова печалба, в сравнение с България, където данъкът е 10%," пояснява Димовски.

Освен това, пазарът е изключително прозрачен – всички сделки се записват в база данни, което позволява на инвеститорите да видят реалните цени на продажби и наеми в конкретни сгради и квартали. Така инвеститорите имат постоянен достъп до тази информаци и могат да разберат цените в тяхната сграда. 

По думи на Маргарита доходността на всеки апартамент, който даваш под наем в Дубай се изчислява на база цените в квартала и вида на апартамента. 

Процес на покупка от разстояние

Закупуването на имот в Дубай не изисква физическо присъствие за огледи – целият процес може да се управлява дистанционно чрез адвокат и пълномощно (POE). Маргарита разказва, че е подписала документи и е завършила покупката онлайн, а първият наемател се е настанил година по-късно.

“Подписах един документ, прочетох го на камерата и го изпратих на офиса и благодарение на адвоката и със съдействието на брокера си завършваш сделката от разстояние”, казва Маргарита. 

Този процес прави пазара достъпен и за български инвеститори, които могат да следят и управляват инвестициите си дистанционно.

Брандове и колаборации

В Дубай имотите често са свързани с известни марки – Mercedes, Roberto Cavalli, Armani, Trump Residences, Bugatti. Това означава, че купувачите не просто придобиват жилище, а цял lifestyle experience, което добавя стойност и престиж към инвестицията.

В България този подход все още е в начален стадий, но гостите в подкаста очакват да навлязат с по-голяма сила, особено при проекти в София и морските курорти.

Квартали, строители и урбанистична стратегия

По думи на Димовски в кварталите в Дубай има много голяма разлика в цените. Най-скъпите са около “Бурж Халифа”. Той разяснява, че пазарът там има много по-големи амплитуди от този в град като София, например, защото там притежават жилища и някои от най-богатите хора в света. 

„В България имаме отворен пазар. Той има своите специфики – кой познаваш, къде познаваш – но тук е много по-отворен и демократичен. В Дубай, за да строиш, първо ти трябва мултимилиарден бюджет. Има по-малки строители, но тук говорим за огромни обеми и огромни пари. Фактът, че там няма демокрация в строителството, всъщност е плюс – шейхът решава политиките за 50-100 години напред. Един квартал, когато се вземе, не е разпродаден на парцел, както в България, където всеки строи, където иска. Първо се взема кварталът, след това се обявяват парцелите и се определя визията, бранда и кои ще строят в него,“ обяснява Маргарита.

Тя дава примери за големи строители и квартали:

EMAR – полудуржавен и получастен утвърден строител с проекти като Dubai Hills, Dubai Creek Harbour и Downtown. EMAR изгражда инфраструктурата, пътища, училища, болници, апартаменти и комерсиални площи.
Квартали като JVC, Arjan, Dubai South – по-нисък клас строители, но с потенциал за растеж и доходност.


„Луксозните проекти са като ферарита – не са ефективни за доходност, но впечатляват. Ние търсим фолксвагените – проекти, които дават най-голяма стойност за най-малко пари. Има такива проекти в Дубай, които дават много стойност и се строят от добри строители,“ допълва Димовски.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !