"Всичко е празно и не разбирам защо" - това коментира пред BBC Джими Явроди, който e собственик на кафене в един от най-престижните райони на Ню Йорк. Той започва своя бизнес преди 27 години, а днес доставя сандвичи и салати на служителите в околните офиси. 

Ситуацията в корпоративните квартали на Голямата ябълка е част от това, което някои вече наричат "американския офис апокалипсис". 

Известното триъгълно здание Flatiron наблизо е празна от 2019 г. Миналата есен собствениците му обявиха, че ще бъде превърнато в жилищна сграда с апартаменти.

Наблизо се строи нов офис срещу Медисън Скуеър Парк, но технологичният гигант IBM, който е негов основен наемател, смята да консолидира там останалите си офисни пространства в града.

Съседната сграда на 360 Park Avenue South е празна от 2021 г. и се ремонтира. 20-етажната сграда, която беше продадена за 300 милиона долара тази година, наскоро влезе във фокуса на вниманието, след като един от собствениците продаде своя дял от 29% на един от своите партньори, оттегляйки се от ангажимента да осигури още 45 милиона долара финансиране за надстройки. Сделката за неговия дял беше на символична стойност от 1 долар.

Празните офиси и икономиката

В района все още има ресторанти със звезди Мишлен и стабилни наематели, включително част от съдебната система на щата.

На улицата повечето хора са на мнение, че социалният живот се е възстановил след пандемията от COVID-19. Но продажбите в кафенето на Джими Явроди, които са се понижили със 70% от 2020 г. насам, разказват различна история. Тя разкрива огромните предизвикателства, пред които са изправени собствениците на офис имоти в цялата страна, и рисковете, които тези проблеми създават за икономиката като цяло.

"Ние зависим от офис служителите, а офис служителите не са тук. Това е много проста математика. Ако не идват на работа, бизнеси като нашия не могат да оцелеят“, казва той.

Четири години, след като пандемията предизвика революция в практиките за работа от вкъщи, особено силно изразена в САЩ, промяната се оказва трудна за обръщане и последствията вече не могат да бъдат игнорирани.

Около 20% от офис площите в САЩ не са отдадени под наем в края на миналата година. Това е най-високият процент на свободни площи от над 40 години насам, според Moody's Analytics. Делът им е два пъти по-висок от този в Лондон, например.

Прогнозата е броят на празните офиси да нарасне през следващите 12 до 18 месеца, а спадът в търсенето променя градските квартали и понижава стойностите на съществуващите имоти, които вече са се сринали средно с 25% в цялата страна.

Общо в САЩ от офис пазара са изтрити 660 милиарда долара стойност в периода между края на 2019 г. и края на 2022 г.

Тенденцията съвпада с рязкото покачване на лихвите, принуждавайки дори и добре финансираните фирми да напуснат имотите си, тъй като стойността на техните сгради пада под това, което дължат по заемите си.

Приблизително 44% от ипотеките за офиси в САЩ са в подобна позиция, което поражда опасения за това как банките и икономиката като цяло ще поемат въздействието, когато делът на необслужваните и проблемните заеми започне да се покачва. 

Дори кредиторите в други държави, като Германия и Япония, заделят стотици милиони долари под формата на провизии в очакване кредитния портфейл да се влоши. 

Регионална или глобална криза?

В САЩ около 300 банки са изложени на риск от фалит поради проблема, според скорошен анализ, цитиран от BBC.

Проблемите са особено остри сред местните и регионалните фирми, някои от които, като New York Community Bank, вече са свидетели на опасен спад на акциите, тъй като инвеститорите бягат от евентуални проблеми.

Ситуацията може да ескалира, тъй като трезорите затягат кредитирането, затруднявайки достъпа на фирмите и домакинствата до финансиране, а това може да доведе до по-сериозно икономическо забавяне.

Във Вашингтон тази седмица политиците отправиха въпроси към управителя на Федералния резерв и плановете на централната банка за справяне със ситуацията.

"Ще има загуби, но аз вярвам, че това е управляем проблем. Ако мнението ми се промени, ще го кажа“, заяви пред Конгреса председателят на Федералния резерв Джеръм Пауъл, добавяйки, че регулаторът е в контакт с фирмите, помагайки им да укрепят финансовите си буфери. 

Томас ЛаСалвия от Moody's Analytics е сред анализаторите, които предричат регионални проблеми, а не икономически катаклизъм в национален или глобален мащаб. Но следващите месеци, когато много от ипотечните кредити, изтеглени преди централната банка на САЩ да повиши лихвените проценти, ще трябва да бъдат рефинансирани, ще се окажат изпитание.

"Това е последната част от тази история, която ще се разиграе през следващите шест до девет месеца. Тогава ще стане ясно кога и колко "страдания" всъщност ще получим“, казва ЛаСалвия.

По думите му, пазарът на офиси ще трябва да се преформатира и това все още не се е случило.

"Ако лихвените проценти бъдат намалени по-късно тази година, както мнозина очакват, рисковете за банковия сектор ще бъдат много по-малки по мащаб", казва професорът от Университета на Южна Калифорния Ерика Джианг.

Но дори и без икономическа катастрофа, американските градове, които разчитат силно на данъците върху офис имотите, вече усещат ефекта, тъй като падащите стойности и намалената активност застрашават приходите на библиотеки, паркове и други основни комунални услуги.

Сан Франциско, където процентът на незаетите офиси скочи до над 30% миналата година, вече разглежда варианти за бюджетни съкращения

В Ню Йорк, където офис имотите генерират около 10% от данъчните приходи, градската управа предупреди, може да се сблъска с недостиг от повече от 1 милиард долара през следващите години.

Но на други места ситуацията изглежда още по-сериозна.

Анализатори в Бостън, където повече от една трета от данъчните приходи идват от търговски имоти, прогнозират бюджетни дефицити и настояват градът да намери нови начини за набиране на средства

Подобни предупреждения се появиха в Атланта, Далас и много други градове. 

Преоткриването на бизнес кварталите

ЛаСалвия от Moody's казва, че пандемията е ускорила преместването от централните зони на градовете към такива със смесено предназначение - тенденция, която е в ход от десетилетия.

Въпреки че свободните офиси може да предизвикат проблеми през следващите няколко години, той казва, че предлагането ще се свие и спадът в стойността ще създаде възможности за нови фирми да влязат и да "преоткрият" тези квартали.

"Този момент е момент на изместване на центровете на тежестта и влияние във всеки град“, казва той.

Кварталът на Джими Явроди, където много фирми влагат пари в подобрения, може би е сред най-добре позиционираните да издържат на прехода. Той обаче е сигурен, че начинът на живот на офисите няма да се върне в същия си вид. 

От другата страна на неговата улица малки здравни фирми почти са запълнили сграда, която наскоро била ремонтирана с помощта на градски данъчни облекчения.

Съседния имот на 360 Park Avenue South се очаква да бъде почти пълен до края на следващата година.

Технологичните компании, които някога стимулираха търсенето в района, се оттеглиха, но според Питър Търчин, заместник-председател на CBRE и агент по отдаването под наем на сградата, все още вижда интерес от страна на финансови и юридически фирми, които са извикали служителите си в офисите и са готови да платят за първокласни пространства.

"Не мисля, че сделката за 1 долар на един от съдружниците в 360 Park Avenue South има някакво по-широко значение. Всъщност сме доста заети", казва той. 

Но дори ако пространствата бъдат наети, само 12% от офис служителите в Манхатън се очаква да се завърнат към пълна петдневна работна седмица.

А според Явроди, това просто не е достатъчно, за да поддържа бизнес на дребно като неговия, особено катос е има предвид, че много фирми използват безплатна или силно субсидирана храна, за да направят връщането в офиса по-лесно за преглъщане от техните служители.

Явроди е намалил персонала на заведението си от 12 на 5 души, променил е изцяло менюто си и е увеличил доставките, но въпреки това не вижда решение на проблема.

"Всеки има различни идеи, но повечето хора се опитват да поставят превръзка върху една голяма рана, която има нужда от тежки шевове. Начинът на живот в офисите, какъвто беше преди пандемията, никога няма да се върне“, смята Явроди. 

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !