Трите кули Hyde в Дружба: Това ли е най-амбициозният жилищен проект в България?

Много апартаменти, които са купувани в първите 9 месеца на 2025 година, в момента се връщат на пазара. Това каза Мирослав Тошкин, управляващ директор на MD Capital, в предаването „Квадратни метри" на Дарик радио.

Ролите на пазара се разместват и купувачите миналата година днес са продавачи, а купувачите през 2026 година стават семейства и домакинства, търсещи не спекулативна печалба, а качествен живот. Именно в тази среда MD Capital разкрива мащаба на Hyde — проект, който вече се нарежда сред трите най-мащабни и модерни жилищни комплекса в страната.

HYDE - комплекс от три 25-етажни кули в кв.

Пазарът се изчиства — и това е добра новина

Първото полугодие на 2026 минава по-вяло в сравнение с предходната година. Сделките са с около 16% по-малко, но пазарът не спира — той се трансформира. Апартаментите, купени от инвеститори с цел бърза препродажба преди 3-4 години, сега излизат на пазара, а реалните купувачи — тези с действителна нужда от жилище — стават доминиращата сила.

Тази динамика поставя нови изисквания пред строителите: вече не е достатъчно да предложиш квадратни метри на добра цена. Купувачът иска среда.

Гергана Заркова, Имотека: България е пазар, в който хората не са финансово притиснати да продават имотите си

Локациите, които София рядко предлага

"Като започнем от Южна София, там има един голям терен с огромен потенциал за развитие. Става дума за бившия Винзавод в НПЗ „Хладилника“, който е собственост на международна компания и в момента за него се разработва цялостен мастърплан. Това е един от малкото останали големи незастроени парцели в тази част на града."

Мирослав Тошкин посочва като друга зона с голям потенциал е районът около Горубляне, както и територията между Capital Fort и Младост, известна като проекта „Младост 5“.

"За съжаление там все още има редица предизвикателства. Професионалната общност среща сериозни трудности при придвижването на процедурите, тъй като процесите по изработване и одобряване на подробните устройствени планове (ПУП), както и отчуждителните процедури по чл. 16, вървят много бавно. Затова е трудно да се прогнозира кога тези терени реално ще излязат на пазара като възможности за ново строителство."

Разбира се, голям потенциал имат и терените на бившите индустриални зони, които могат да бъдат трансформирани в модерна, функционална и добре организирана градска среда.

"Ние като строители категорично сме против така нареченото уплътняване и застрояване на междублокови пространства. Това не е бъдещето на София."

Освен това новите изисквания на администрацията по отношение на отстоянията между сградите стават все по-строги. На практика всичко под 30 метра разстояние между две сгради започва да се възприема като компромис с качеството на живот.

Другият голям въпрос е какъв град искаме да бъде София – дали трябва да се развива като по-компактен град, или да се разширява към Софийското поле. Това е сериозна тема, която от години е предмет на дискусии и дебати най-вече в професионалните среди.

В тази сложна среда се ражда и проектът Hyde.

Hyde се издига в Дружба 1, на парцел от 23 декара — бивша промишлена зона, трансформирана в място за живот. Изборът не е случаен. Транспортната достъпност на обекта е изключителна дори по столичен мащаб: автобусна спирка пред входа, трамвайна линия на крачки, метростанция на 70 метра и модална връзка с ЖП гара Искър в непосредствена близост.

„Защитаващият архитект каза на вътрешните комисии: колеги, дали има по-хубаво място от това в София, което да има всички видове транспорт на едно място", споделя Тошкин.

Към транспортното предимство се добавя и визуалното: почти всички апартаменти в комплекса са с изглед към парк "Езерата", а отстоянието между сградите варира от 60 до 70 метра. До съществуващите панелни блокове в квартала — над 150-200 метра открито пространство.

Три кули, 75 метра, и малко късмет с РВД

Архитектурното решение на Hyde включва три жилищни кули с височина 75 метра — резултат от комбинация от смелост, изчисления и щастливо стечение на обстоятелствата.

Зоната около Дружба е регулирана откъм максимална височина от Ръководство въздушно движение (РВД), което опазва радарната линия на летище София. Първоначалният анализ показал таван от 47-48 метра, което щеше да промени изцяло концепцията. При детайлното заснемане обаче се оказало, че парцелът се намира на по-ниска кота от летището и остава под регулаторната „червена линия" на РВД.

„Поехме ли риска да направим 75-метрова сграда? Ние сме смели хора", казва Тошкин. „И решихме, че трябва да опитаме."

Резултатът: три кули, стъпили на около 1200 кв.м. всяка, осигуряват достатъчно разстояние помежду си, за да освободят над 18 000 кв.м. озеленени площи, алеи и детски зони на ниво терен.

Средата на живот: повече от строителство

Hyde не е просто жилищен проект — той е градоустройствена позиция. MD Capital декларира категорична опозиция срещу така нареченото „оплътняване" на междублоковите пространства, разпространено явление в съвременна София.

„Едно е да тръгнеш да строиш 5-етажен блок, обграден от 4 страни с 8-етажни панелни блокове и хората да търсят къде да паркират на съседната улица. Това е човек да си е създал хубаво жилище и вечер като се прибере да си отвори прозореца и да е набутан на 3 метра до съседната сграда, някой да му е вдигнал чистачките и вентилацията да не е проектирана и да усеща какво готви", обяснява Тошкин.

Концепцията за „среда на живот" стои в основата на проектирането: потоците на движение на живущите, функционалните зони за игра и почивка, шумоизолацията, циркулацията на въздуха, осветеността — всичко е преминало през концепциите на архитекти и урбанисти от бюро Планинг.

На практика: 927 паркоместа, всички подземни и с предвидени 2 коли на апартамент; 5700 кв.м. търговски площи; пълнофункционална детска градина от над 700 кв.м. с 500 кв.м. вътрешен двор. По данни на девелопъра, в момента само един друг реализиран проект в София разполага с подобна собствена детска градина.

"Хората искат зеленина и спокойствие, не бетонирана градска среда."

След 15-тия метър височина пък шумът и прахът намаляват.

Апартаментите: функционалност пред лукс

Продуктовият микс на Hyde е съзнателно ориентиран към работещата средна класа. Преобладават двустайните и тристайните апартаменти, под 15% от единиците са многостайни. Мирослав Тошкин казва, че е отбелязана и тенденцията да се строят жилища за един човек в домакинство, както и функционални зони.

Спалните са проектирани с минимум 14 кв.м., а основната спалня задължително разполага с баня — стандарт, навлязъл трайно в европейската практика, но все още рядкост на българския пазар.

Коефициентът на паркиране е 1.5-1.6 спрямо изисквания 1:1 — над 30% повече места от нормативния минимум.

„Клиентът иска колата му да е на сухо и на закрито. Ние покриваме този критерий може би петорно", коментира Тошкин, добавяйки, че подземното строителство е значително по-скъпо, но вече се приема от купувача като даденост.

Жилището като тенденция

Зад мащабния проект стои и по-дълбоко наблюдение за промяна в потребителското поведение. Тошкин описва тенденция, която преформатира целия имотен сектор: жилището все повече прилича на всеки друг консуматорски продукт.

„Сменяме телефона си на 3 години, колата на 4-5. Вече не е проблем да смениш жилището си на 10-15 години. Докато преди само 2 поколения в един имот са живели 3 поколения, сега едно семейство може да смени 3-4 жилища в рамките на живота си."

Средната ползваема площ на домакинство в България е нараснала от около 77 кв.м. при социализма до 88-90 кв.м. днес. Изискванията вървят нагоре — и проектите, които не се съобразят с тях, ще останат назад.

Инвеститорът с опит в Google и Meta: Защо Иван Иванов влага парите си в имоти в България

Финансова консервативност в мащабен проект

Въпреки солидната капиталова база, MD Capital работи с банково финансиране дори когато разполага с достатъчен собствен ресурс. Логиката е принципна: банката като партньор в проекта е допълнителна гаранция за купувача, че сградата ще бъде завършена.

„Един инвеститор, ако финансира изцяло от собствени средства, реално трансферира риска върху купувачите. Ние не правим така", казва Тошкин. „Работим консервативно — по учебника по финанси."

Hyde предстои да постави нов стандарт за квартал Дружба и — по думите на девелопъра — да покаже на живеещите там как изглежда качественото строителство от следващо поколение. За Sofia като цяло, проектът е аргумент, че мащабното, добре планирано строителство върху бивши промишлени зони е не само възможно, но и правилната посока.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !