Новите жилищни проекти растат по-бързо от улиците, училищата и инфраструктурата около тях. В София все по-често въпросът не е само какво се строи, а кой планира града и кога

В продължение на години пазарът на имоти в София се движеше основно от три фактора – локация, цена и качество на строителството. Днес към тях се добавя още един, който все по-често определя стойността на един имот: градоустройството.

Защото една нова сграда може да бъде модерна, енергийно ефективна и добре проектирана, но ако около нея няма изградени улици, транспорт, училища и обществени пространства, качеството на живот пада. А с него и реалната стойност на имота.

„Инвестицията често изпреварва инвестицията на самата община“, коментират архитекти, които ежедневно се сблъскват с разминаването между темпа на строителството и темпа на развитие на града.

Темата за това кой взема решенията за бъдещето на София – общинският съвет, районните администрации, главните архитекти или инвеститорите – все по-често излиза на преден план.

Решенията за града се вземат години преди първата копка

Много от конфликтите около новото строителство се появяват в момента, в който на терена вече има ограда и започват строителни дейности. Тогава обаче често е твърде късно.

„Когато видим оградите, нещата вече са много закъснели“, коментира арх. Русица Николова, общински съветник в Столичния общински съвет.

Причината е, че преди започването на строежа обикновено вече са преминати редица процедури – подробен устройствен план (ПУП), виза за проектиране, инвестиционен проект и разрешение за строеж.

Именно на по-ранния етап се решава как ще изглежда дадена територия – дали ще има зелени площи, улици, училища, детски градини и каква плътност на застрояване ще бъде допустима.

Столичният общински съвет има ключова роля именно там – чрез приемането на наредби и подробни устройствени планове.

„Общинският съвет е местният парламент. Там се гласуват решения, които могат да определят развитието на цели квартали“, посочва Николова.

Може ли общината да спре строеж?

Един от най-честите въпроси от гражданите е защо даден проект не може да бъде спрян, когато хората вече протестират срещу него.

Отговорът е, че след издадено разрешение за строеж възможностите са ограничени.

Администрацията може да спира строителство при нарушения – например отклонение от одобрения проект или проблеми по време на изпълнението. Но не може просто да отмени вече преминалите процедури, защото общественото мнение се е променило.

Като пример архитектите посочват казуси като този с градинката в квартал „Мусагеница“. Тогава беше приложен механизмът на т.нар. замяна. Така зелената площ беше запазена, гражданите постигнаха целта си, а собственикът получи друг имот.

Според експертите обаче това не е устойчив модел.

Истинското решение е планирането да бъде направено предварително.

Районните архитекти: между гражданите, инвеститорите и закона

В София има 24 районни администрации, а главните архитекти на районите имат важна, но ограничена роля.

Те отговарят за определени категории строежи – основно по-ниски сгради, докато по-големите проекти попадат в компетенциите на централната общинска администрация.

„Много често хората очакват районният архитект да може да спре всеки строеж, но правомощията са ясно определени от закона“, обяснява арх. Владимир Владов, главен архитект на район „Красно село“.

Според него един от проблемите е, че ролята на районните администрации не е достатъчно ясно регламентирана.

София, Пловдив и Варна са единствените български градове с районно деление, но законовата рамка не винаги отразява тази специфика.

Най-големият проблем: сградите идват преди улиците

Един от основните парадокси на бързо растящите квартали е, че жилищното строителство често изпреварва инфраструктурата.

Нови блокове се появяват там, където години наред няма достатъчно улици, канализация, училища и транспорт.

Причината е сложна – липса на отчуждени терени, бавни административни процедури и недостатъчен публичен ресурс.

„Преди да има сгради, трябва да има улици и инфраструктура“, коментират архитектите.

Но на практика често се случва обратното – първо идват инвеститорите, а после общината трябва да наваксва.

Когато инвеститорите изграждат това, което трябва да направи общината

Показателен пример от Закона за устройство на територията за „Манастирски ливади – изток“, чрез който се подготвя изграждането на ново училище в квартала.

Механизмът позволява до 25% от частните имоти да бъдат отредени за обществени нужди и присъединени към съществуващ общински терен. Така едновременно се осигурява място за училището и се създават условия за изграждането на необходимата улична и инженерна инфраструктура.

След приемането на подробния устройствен план започва активна работа със собствениците на засегнатите имоти. Именно наличието на ясен устройствен план привлича и инвестиционен интерес. По думите на арх. Владимир Владов впоследствие над 20 инвеститори и възложители подписват споразумение със Столична община, като всеки поема ангажимент, съобразен с разгънатата застроена площ на своя проект.

В резултат изграждането на инженерната инфраструктура, включително канализацията по ул. „Тодор Джебаров“, се ускорява значително. Макар улицата все още да не достига директно до Околовръстния път, тя ще осигури достъп до бъдещия терен, предвиден за новото училище в „Манастирски ливади – изток“.

Според Владов този пример показва, че координацията между общината и частните инвеститори може да ускори реализацията на ключова инфраструктура, когато съществува ясен устройствен план и обща визия за развитието на района.

Идеята за фонд „Благоустройство“

Едно от предложенията, които се обсъждат, е създаването на специален фонд, в който да постъпват средства от такси за разрешения за строеж.

Идеята е тези приходи да се използват целево за:

  • изграждане на инфраструктура;
  • отчуждаване на терени;
  • училища и социална инфраструктура;
  • обществени пространства.

В момента средствата от тези такси влизат в общия бюджет на общината и могат да бъдат използвани за различни дейности.

Според архитектите това създава проблем – градът расте, но ресурсът, генериран от новото строителство, не се връща директно обратно в развитието му.

Частните имоти в парковете – нерешеният конфликт

Друг сложен казус са частните имоти в паркови територии. Южният парк например има значителна частна собственост, което създава напрежение между правото на собственост и обществения интерес.

Според архитектите решението не е просто общината да „купи всичко“, защото ресурсът е ограничен.

Възможен подход е чрез замяна на имоти – собствениците да получат други терени, където могат реално да използват собствеността си, а парковете да бъдат защитени.

„Не е задължително един парк да бъде 100% общинска собственост, но трябва да има ясна визия какво е бъдещето на тази територия“, коментират експертите.

Транспортните анализи и въпросът за независимата оценка

Сред спорните теми при големите инвестиционни проекти са транспортните анализи.

Проблемът според архитектите е, че те често се възлагат от самия инвеститор, който има интерес да докаже, че проектът няма да създаде проблеми.

Другият въпрос е обхватът.

Често анализът разглежда конкретния имот, но не и цялостното развитие на квартала.

Така може да се окаже, че една сграда сама по себе си отговаря на изискванията, но районът около нея вече е претоварен.

Новият критерий за имотите: не само квадратни метри, а градска среда

Пазарът на имоти постепенно започва да оценява не само самата сграда, но и средата около нея.

Апартамент близо до парк, училище, транспорт и добре планирана инфраструктура има различна стойност от жилище в квартал, където улиците, трафикът и услугите не могат да догонят строителството.

В този смисъл бъдещето на пазара на имоти ще зависи не само от това колко нови сгради ще бъдат построени, а от един по-голям въпрос:

Ще успее ли градът да расте заедно със строителството? Защото цената на един имот все по-малко се определя само от квадратните метри. И все повече – от качеството на града, който започва точно зад входната врата.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !